Цены в новостройках Москвы - фактор влияния имиджа

Аналитики интернет-проекта IRN.RU, специализирующегося на изучении рынка недвижимости, провели исследование всех московских новостроек, расположенных между МКАД и Третьим транспортным кольцом - в самом емком сегменте столичного жилья. Это 368 домов, в данный момент выставленных на продажу. Авторы не учитывали центральные районы, которые застраиваются преимущественно элитным жильем, но и без того очевидно, что сама срединная Москва окончательно раскололась по стоимостному признаку. И если раньше шла речь о престижных и непрестижных районах, то теперь эта характеристика расширилась до масштабов административных округов.

Например, самые дешевые новостройки Западного округа в пределах МКАД (из тех, что имеются в продаже) расположены в Кунцеве, их средняя цена составляет 1760 долларов за 1 кв.м. Самый дорогой район Юго-Восточного округа - Лефортово - `идет` по 1615 долларов. То есть дешевле почти на 10%, что, допустим, для трехкомнатной квартиры составит разницу 10-15 тыс. долларов. Самые дорогие новостройки срединной Москвы расположены в Гагаринском районе Юго-Западного округа: 3763 доллара за 1 кв.м. Самые дешевые - в Восточном округе (район Метрогородок - 963 доллара) и... все в том же Юго-Западном: Ясенево - 980 долларов. Этот факт следует отнести к исключениям из правила, к тому же несколько ясеневских панелек почти не повлияли на ценовой рейтинг округа.

В последнее время инвесторы и их партнеры в органах власти акцентируют внимание публики на статусе района. Так, из официальной печати Северо-Западного округа можно узнать о том, что лишь благодаря сооружениям `Дон-Строя` Щукино выбилось в `престижные`.

- Вряд ли `Дон-Строю` под силу сделать престижной Капотню, сколько монолитов там ни построй, - полагает руководитель исследования, директор IRN.RU Олег Репченко. - Восток, где немало хороших домов советского периода (у метро `Электрозаводская`, `Авиамоторная`, `Шоссе Энтузиастов`), все равно трудно назвать престижным. В то время как в престижных Кунцеве и на проспекте Вернадского сплошь пятиэтажки. Думаю, дело в не зависящих от застройщиков обстоятельствах (расположение, историческая подоплека, экологическая обстановка районов). Безусловно, характер застройки, инфраструктура, специфика населения и конечно же пиар корректируют имидж района, но эти факторы все-таки вторичны.

Средняя цена во многом зависит от типа новостроек. В частности, в срединной части Южного округа продаются 23 типовых дома и 8 домов по индивидуальному проекту (в большинстве случаев - монолит). В Юго-Восточном - 14 панельных и 6 монолитных. В Юго-Западном - обратная картина: 7 типовых и 40 индивидуальных.

На стоимость жилья влияет наличие или отсутствие паркинга: в среднем квартиры в доме с паркингом продаются за 2098 долларов за 1 кв.м, без гаража - за 1494 доллара. Кроме того, покупатели готовы доплачивать за придомовую и внутреннюю инфраструктуру. Так, за то, чтобы иметь под боком магазины, службы сервиса, спортивные центры, рестораны и т.п., они готовы выложить в среднем по 750 долларов за 1 кв.м.

Исследование выявило полное равнодушие покупателей новостроек к такому, казалось бы, значительному фактору, как расстояние от метро. Квартиры, расположенные в пяти минутах ходьбы от станции подземки, продаются по 1644 доллара за 1 кв.м. А те, до которых нужно добираться наземным транспортом 10-15 минут, - по 2286 долларов.

- Большинство дорогих квартир находится в Западном округе далеко от метро, - пояснил `Известиям` данное противоречие Олег Репченко, - много дорогих объектов также на удалении от метро в дорогих ЮЗАО и СЗАО. Вывод такой: жилые комплексы бизнес-класса в престижных районах раскупают люди с автомобилями, которым близость к метро не столь важна. Хотя есть и обратная сторона медали: просто в дорогих районах места у метро уже не осталось.

Еще одна неожиданность: квартиры в готовых домах стоят дешевле, чем в строящихся, - 1936 и 2071 доллар соответственно. Дело в том, что в готовом доме в продаже остаются только неликвидные квартиры (допустим, крайние этажи), цена которых ниже средней по дому. В то время как в строящихся домах есть из чего выбрать. Дешевле всего стоят квартиры в домах, к строительству которых еще не приступали. Тем не менее 20% всех продаваемых новостроек находится именно на этой стадии.

В целом можно сделать вывод об общем повышении качества столичных новостроек. Индивидуальные проекты вытесняют панельные дома: сегодня доля индивидуальных проектов на исследуемой территории составляет 71% всех новостроек. Увеличивается общая площадь квартир: почти каждая третья - трехкомнатная, четырехкомнатных строится столько же, сколько и однокомнатных, - по 18% с небольшим. Совсем недавно лидировали `двушки`, а четырехкомнатные казались почти экзотикой.