Цены и прогнозы

По данным специалистов, цены на строящееся жилье за первое полугодие 2006 года выросли в среднем уже почти на 20%. Даже если в летний период случится традиционное относительное «затишье», по итогам года прогнозируется увеличение стоимости до 50%.

Спрос на первичном рынке оставался низким до середины прошлого года. В июне-июле аналитики зафиксировали оживление покупательского интереса, причем сначала на вторичном рынке, а в августе на первичном. Среди основных причин чаще всего называют накопившийся объем отложенного спроса и влияние ипотечных и потребительских кредитов.

С кого спрос?

Сейчас аналитики признают, что период вялого спроса на рынке жилья остался позади. Особенно это становится заметным на фоне снижения объема предложения. По оценкам отдела аналитики холдинга RBI, в 2003-2004 годах, в среднем, в продаже было 300-330 объектов (строящихся домов, в которых реализуются квартиры), в конце 2005-го — более 400, а на 1 марта 2006 года лишь 340.

Покупательский ажиотаж быстро вымывает с рынка товар..

Некоторые санкт-петербургские эксперты полагают (а в столичные специалисты уже уверены), что застройщики придерживают жилье и тем самым искусственно увеличивают цены.

Строители полагают, что потенциал платежеспособности у населения есть. Если благосостояние народа растет, так почему и цены не повысить? Тем более, что легендарный средний класс наконец-то получил реальный шанс зажить достойно с помощью ипотечных кредитов и прочих прогрессивных программ. Этим объяснется то, что максимально быстро цены растут прежде всего на качественное жилье. Именно оно выступает объектом устремлений социально активных заемщиков. Такие люди не желают жить в хрущевках или ветхом старом фонде. Они хотят купить качественное жилье. Но дело в том, что объем нового строительства заметно снизился, а на вторичном рынке всегда наблюдался дефицит ликвидных вариантов.

Ипотечные программы отличаются повышением гибкости и лояльности к потенциальным заемщикам. Ипотека банкам выгодна, поэтому они весьма активно ищут клиентов. Последнее время ежедневно многие граждане получают свидетельства аттестации как заемщики и приступают к поиску желанных квартир. Однако от нарастающего спроса явно отстает объем предложения.

Основные причины, приведшие к сокращению объемов предложения, известны. Некоторые застройщики обобщают накопившиеся проблемы понятием системного кризиса в области жилищного строительства не только в Санкт-Петербурге, а в целом по России. Во-первых, многие продолжают винить все тот же 214-й закон о долевом строительстве, который отбил у застройщиков охоту выводить в 2005 году новые объекты на рынок. Во-вторых, сказывается провал по участкам, образовавшийся в переходный период от ИТК к торгам. Кстати, по данным аналитиков, примерно 30% наделов, полученных целевым образом через ИТК, скорее всего, на рынок не выйдут: это так называемые проблемные пятна.

Наконец, в период стагнации спроса застройщики не имели возможности реинвестировать средства в закладку и сооружение новых объектов. Кроме этого называются хронические проблемы в области развития и инженерной подготовки городских территорий: неразбериха или отсутствие должной документации, дефицит технических мощностей, ветхость инженерных сетей ввиду их сильной изношенности. Есть нарекания к недостаточному производству строительных материалов и процветания отдельных монополистов в этой области, диктующих свои цены.

Некоторые специалисты отмечают, что изменение правил игры по предоставлению участков под застройку привело к резкому уменьшению как самих фирм-соискателей, так и, соответственно, к числу участков, на которых действительно строится жилье.

Кроме того, строители считают, что новые законы очень сильно осложнили работу, прежде всего средним и малым компаниям. Еще год назад на их долю приходилось до 60% всего построенного в городе жилья. Сейчас же они фактически находятся на грани банкротства, поэтому вынуждены резко снизить производственные мощности, так как для начала строительства сегодня требуются гораздо более серьезные объемы стартовых инвестиций, чем прежде. Крупные компании не спешат восполнить образовавшуюся брешь. Напротив, многие пошли по пути перепрофилирования деятельности. Например, с жилого строительства в сторону возведения коммерческой недвижимости. На этом поприще заметно прозрачнее правовое поле и финансовые риски меньше, так как финансирование обходится без такого «кляузного» механизма, как привлечение средств от частных инвесторов-дольщиков.

Динамика впечатляет

Всплеск спроса и ценовая динамика действительно превзошли прогнозы большинства маркетологов. Для сравнения, по данным специалистов, еще в декабре прошлого года цены на первичном рынке выросли всего на 1%, на вторичном на 1,6%. И это несмотря на традиционно ожидаемый ажиотажный уровень продаж. В январе-феврале 2006 года положительная динамика сохранилась, но уже в марте, первичный рынок впервые за последние полтора года продемонстрировал скачкообразный рост на 9% (на вторичном 3,5%). В апреле был зафиксирован рывок в 12%. Правда, затем темпы роста стабилизировались и стали увеличиваться на 6-7% ежемесячно. В этом году постепенно изменялась структура предложения в строящихся жилых объектах.

Если еще в марте прошлого года доля однокомнатных квартир в кирпичных и кирпично-мо-нолитных домах составляла почти 37%, то уже в марте 2006 года — около 40%. Также несколько увеличилась доля двухкомнатных квартир: с 24,5% до 25,5% соответственно, и на 1,5% увеличился объем предложения многокомнатных квартир. Однако несколько снизилось предложение трехкомнатных (на 1,3%) и квартир-студий (на 0,8%). Вместе с тем, по оценкам экспертов «Союзпетростроя», продолжает постепенно уменьшаться количество кирпичных домов. Некоторые эксперты высказывают даже опасения, что при таком развитии событий в течение ближайших лет этот тип домов может вообще исчезнуть как класс.

Дата публикации: 15:27 04 июля 2006