Долевое строительство подлатали в третьем чтении

30 июня Госдума в третьем чтении утвердила поправки к закону № 214 "Об участии в долевом строительстве". Принятые поправки сняли солидарную ответственность с банков и сократили ответственность застройщиков перед дольщиками. Кроме того, ревизии подверглись нормы, касающиеся штрафных санкций, госрегистрации договоров, а также контроля за деятельностью застройщиков.

Закон № 214 "Об участии в долевом строительстве", серьезно обременивший застройщиков обязательствами перед инвесторами, встретил мощное сопротивление со стороны строительного лобби еще на стадии его разработки и с тех пор не раз подвергался атакам со стороны застройщиков. По их утверждениям, закон демонтировал складывавшуюся годами схему финансирования строительства жилья, из-за чего предложение на рынке недвижимости сократилось на 40%, а количество новых объектов устремилось к нулю.

В итоге спустя год с момента вступления в силу закона, призванного защитить строительный рынок от недобросовестных и непрофессиональных компаний, законодатели признали, что новый документ серьезно сократил частные инвестиции и практически свел на нет банковское кредитование в области долевого строительства. 5 апреля 2006 года Госдумой в первом чтении были приняты поправки к 214-му закону, которые значительно снизили степень ответственности застройщиков перед дольщиками.

Последних такое положение вещей, естественно, не устраивало. Их многочисленные громкие акции сделали свое дело – к окончательному чтению документ претерпел существенные изменения. На этот раз в интересах обеих сторон.

По словам председателя Госдумы Бориса Грызлова, "активно включая граждан в процесс ипотечного строительства, очень важно защитить их от недобросовестных застройщиков", и поэтому в законе "прописаны конкретные защитные механизмы дольщика". В соответствии с принятыми поправками теперь, прежде чем начать привлекать средства вкладчиков, застройщик обязан будет обзавестись поручительством банка на сумму, эквивалентную привлеченным средствам. Кроме того, при расторжении договора инвестирования в одностороннем порядке или через суд застройщик обязан выплатить дольщику деньги, уплаченные в счет цены договора, а также проценты по ним в размере 1/300 ставки рефинансирования от суммы договора (срок выплаты – не позднее, чем через 20 рабочих дней после расторжения договора).

Застройщиком теперь может быть только юридическое лицо – в действовавшей до этого редакции закона в роли застройщика мог выступать и индивидуальный предприниматель.

Следует заметить, что действие закона № 214 не распространяется на отношения юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью. При этом поправки запрещают переуступку гражданам прав требования по инвестиционным договорам, заключенным юрлицами или индивидуальными предпринимателями. На этом изменении закона особенно настаивал председатель комитета Госдумы по промышленности, строительству и наукоемким технологиям Мартин Шаккум, по мнению которого, в случае если не будет запрещена переуступка прав по инвестиционным договорам гражданам, неопределенность статуса этих договоров лишит их защиты.

Помимо этого, принятые поправки вводят запрет на привлечение средств дольщиков в случае, если земля находится в залоге у банка, а банк выступает против дальнейшего привлечения долевых инвесторов (это позволит избежать конфликта интересов между банком и дольщиками, которые в равной степени будут претендовать на квартиры).

Поправки к закону уточняют порядок госрегистрации договора об участии в долевом строительстве:

основанием отказа в регистрации будет являться наличие уже зарегистрированного договора на тот же объект (квартиру в строящемся доме). Это, как полагают законодатели, исключит возможности двойных продаж.

Часть функций по контролю за деятельностью застройщиков будет передана субъектам федерации.

По мнению председателя банковского комитета Госдумы Владислава Резника, только пристальный контроль властей может оградить граждан от "строительных пирамид". Специальные комиссии или комитеты при местных органах власти должны будут контролировать использование денежных средств, собранных с дольщиков, ежеквартально получать отчеты, давать предписания и следить за исполнением закона. Эти комиссии будут наделены полномочиями приостанавливать деятельность застройщиков в случаях, если на застройщика начинают поступать жалобы, если он задерживает отчетность на 30 дней, не передает объект на баланс в течение трех месяцев или его денежные средства составляют менее 100 тыс. рублей.

В то же время принятые поправки значительно облегчают положение застройщиков и банков.

В частности, застройщикам дана возможность воздействовать на граждан, имеющих задолженность, вплоть до одностороннего отказа от договора. Отменяется солидарная с застройщиком ответственность перед дольщиками банков-кредиторов, которые в большинстве своем отказывались брать на себя дополнительные риски.

Кроме того, застройщики отвоевали себе и право не только заключать обычный договор участия в долевом строительстве, но и выпускать облигации особого вида – жилищные сертификаты, закрепляющие право их владельцев на получение фиксированного количества квадратных метров в строящемся доме (для этого эмитенту достаточно иметь в собственности или на правах аренды земельный участок и разрешение на строительство на этом участке многоквартирного дома).

В Ассоциации строителей России (АСР) принятыми поправками довольны и считают, что они полностью выравнивают ответственность между участниками рынка и никоим образом не ущемляют интересов граждан.

"На сегодняшний день решены главные вопросы, которые поднимала АСР. И, хотя времени потеряно много, мы надеемся, что благодаря принятым поправкам на рынок долевого строительства начнут возвращаться и банки, заинтересованные в работе с известными им надежными компаниями, и частные соинвесторы", – заявил "Газете.Ru" президент ассоциации Николай Кошман.

Сами дольщики настроены не столь оптимистично.

По словам зампреда фракции "Единая Россия" Валерия Рязанского, созданный при фракции экспертный совет дольщиков уже подготовил предложения по дополнительным законодательным мерам защиты дольщиков. В частности, дольщики настаивают на утверждении обязательного для всех типового договора долевого строительства. Не внушает доверия дольщикам и идея наделить слишком большими полномочиями контрольные органы на местах.

По мнению же экспертов, маловероятно, что принятые изменения окажут серьезное влияние на сегодняшнюю ситуацию на строительном рынке.

"Можно ожидать некоторого увеличение числа новостроек и оживления предложения, а также незначительного замедления темпов роста цен, однако говорить о снижении цен не приходится, – считает директор аналитического консалтингового центра "Миэль-недвижимость" Сергей Стерник. – Механизм роста спроса за счет дефицита и имеющейся денежной массы запущен, и его уже не остановишь".

Что касается требований к застройщикам, то, по мнению господина Стерника, сейчас они будут снижаться. "Для реализации нацпроекта надо набирать объемы где угодно и за счет чего угодно. Однако удовлетворить спрос до такой степени, чтобы снизились цены, все равно в обозримом будущем не удастся", – заявил эксперт.

Дата публикации: 11:01 05 июля 2006

Источник: bpn.ru