Без властного ресурса

В начале прошлого года Михаил Балакин, ныне председатель совета директоров “СУ-155”, ушел из правительства Москвы с должности первого заместителя руководителя стройкомплекса. Свою отставку Балакин объяснял тем, что в принадлежащей ему компании “СУ-155” была нестабильная финансовая ситуация, требовавшая его непосредственного руководства. “Сейчас ситуация стабильная и положительная, я реально управляю процессом. А тогда я работал на город”, — говорит Балакин.

За четыре года, которые Михаил Балакин был в стройкомплексе, объем строительства жилья в Москве группы “СУ-155” вырос более чем вдвое. После ухода с чиновничьей должности, без административного ресурса в лице главы компании, “СУ-155” продержится недолго, предрекали участники рынка. Этого не произошло: компания строит еще больше — правда, теперь растет региональный портфель проектов. В городах России помимо площадок Балакин покупает строительные мощности. “Не люблю зависеть от чужих действий, нужно обязательно иметь свои мощности, чтобы местные не занимались шантажом и вымогательством”, — объясняет он. Регионы, в которых у компании наибольшие объемы строительства, возглавляют его недавние коллеги — московские чиновники. Это Иваново, Нижний Новгород, Калининград.

— Не жалеете, что ушли из стройкомплекса?

— Отчасти жалею, там мне тоже нравилось — другой масштаб и уровень задач.

— Вы объясняли свою отставку определенными проблемами в компании. Какая ситуация в “СУ-155” сегодня?

— Стабильная и положительная. Тогда я на “СУ-155” тратил 20% своего времени, поскольку компания владеет примерно такой долей рынка, а сейчас — 100% моего времени уделяются компании.

— “СУ-155” стала активно строить в регионах. Такое впечатление, что ваша компания появляется только в тех регионах, где в том или ином виде присутствует правительство Москвы.

— Это не совсем так. Например, Нижним Новгородом я начал заниматься задолго до прихода туда губернатором Валерия Шанцева. Калининградский проект также появился задолго до Георгия Бооса. Проектные и строительные работы в Иваново ведутся с 2001 г., у нас там два машиностроительных завода, построен дом для работников машиностроительного завода.

— Недавно бывший гендиректор “СУ-155” Валерий Англичанинов был назначен министром по строительству в Нижегородское правительство. Как принималось это решение?

— Я был поставлен перед фактом. Он два года (2001-2002 гг.) был гендиректором “СУ-155” и по работе общался с Валерием Шанцевым.

— В каких регионах работает “СУ-155”?

— В Санкт-Петербурге, Туле, Иваново, Нижнем Новгороде и других городах. В Калининграде строим микрорайон в рамках программы “Доступное жилье”.

— Для чего “СУ-155” стала соучредителем ОАО “Нижегородкапстрой”, блокирующий пакет в котором принадлежит администрации области?

— Это соответствует общей стратегии выхода в регионы, в которых мы работаем, опираясь на местные ресурсы, а контроль за реализацией проекта оставляем за дочерними предприятиями. Выполнение “Нижегородкапстроем” строительных планов будет базироваться прежде всего на опыте и профессиональном потенциале нижегородских строителей, например, по расселению и реконструкции домов ветхого жилого фонда, что поможет реализовывать строительные программы в срок.

До 2010 г. силами “Нижегородкапстроя” в столице Приволжского административного округа планируется построить более 1,5 млн кв. м жилья. Для этого в центральной части Нижнего Новгорода намечается расселить более 300 домов, отнесенных к ветхому фонду. В рамках этой же программы из ветхого жилья в квартиры в новых домах будут отселены более 1700 семей нижегородцев. Уже в 2007 г. с участием “Нижегородкапстроя” планируем возвести не менее 200 000 кв. м жилой площади. Ежегодные инвестиции “СУ-155” в проект составят не менее 3,2 млрд руб.

Сейчас рассматривается вопрос о выделении ОАО “Нижегородкапстрой” под застройку семи площадок в Нижнем Новгороде. Пять из них — в центре города (район Большие Овраги), где строительство сопряжено со сносом ветхого жилья и расселением семей в новые дома. Две площадки на городской окраине — в Кузнечихе и Верхних Печерах. Инвестировать строительство будет “СУ-155”.

— Участники рынка утверждают, что в Иваново наиболее низкий платежеспособный спрос.

— Ну и что? Страна-то вся поднимается. В Иваново развито машиностроение, пытаются реанимировать текстильную промышленность, развивать туристический сектор.

— Какие проекты у вас в Петербурге?

— В прошлом году сдали 86 000 кв. м жилья, в этом планируем сдать 76 000 кв. м, а в следующем — 180 000 кв. м. Сейчас строим жилой комплекс на 115 000 кв. м на участке в 7,8 га, расположенном в северо-западной части квартала 31 южнее р. Волковки. Заказчиком строительства жилого комплекса выступает Московская инвестиционно-строительная компания (МИСК), 51% уставного капитала которой принадлежит правительству Москвы. Инвестором строительства является дочерняя структура “СУ-155” — Строительная корпорация “РосСтрой”.

— Что вы можете сказать о петербургском рынке, который год назад стагнировал?

— Там хороший рынок, ничем не хуже московского. Там есть небольшие запоздания по темпам развития.

— Какова доходность региональных проектов?

— Примерно 5-10%.

— Недавно “СУ-155” купила завод по переработке древесины. Зачем?

— В рамках программы по стимуляции развития лесопереработки в России и прекращению вывоза необработанного леса-кругляка, о которой недавно говорил президент России Владимир Путин. Мы одни из первых пошли в глубокую переработку леса. В Архангельской области на ровном месте купили участок, получили в аренду леса. Сейчас бизнес там представляет собой пять производственных площадок, объединенных в единый технологический цикл: хранение леса, переработка. Кроме того, наш подход кардинальным образом изменит отношение к отходам древесины: их теперь практически не будет, а значит, сохраннее будет экология страны. Отходы в виде топливных гранул можно будет экспортировать за границу. В Европе подобные гранулы давно называют топливом будущего и потребность в них с каждым годом только растет. В Москву привозим уже готовую к обработке продукцию.

— Насколько это прибыльно?

— Достаточно, по нашим расчетам.

— Практически во всех регионах, где работает “СУ-155”, вы докупаете строительные мощности. Насколько это принципиально для компании?

— Быть просто строителем неинтересно. К тому же я не люблю зависеть от чужих действий. В регионах нужно обязательно иметь свои мощности, чтобы в любой момент были необходимые ресурсы, чтобы местные компании не занимались шантажом и вымогательством. К примеру, если у тебя нет возможности замкнуть технологический цикл имеющимися мощностями, то поставщики сразу начинают завышать цены, срывать сроки. Преимущественно мы покупаем заводы ЖБИ, где размещаем ту или иную продукцию.

Так, для застройки района Купчино в Санкт-Петербурге компания купила в Ленинградской области завод железобетонных изделий. За короткий срок завод был перепрофилирован под строительство совершенно новой, современной серии домов.

Точно так же “Нижегородкапстрой” планирует создать собственные производственные мощности: купить и модернизировать завод по производству товарного бетона и сборных ЖБИ, организовать производственную базу и транспортное управление. Уже известно, что предприятие по производству сборных ЖБИ будет создано на базе завода “Поиск” в г. Кстово Нижегородской области. В настоящее время завод не работает, но уже в следующем году после его реконструкции и модернизации здесь планируется выпускать изделия, из которых можно будет собрать до 200 000 кв. м панельного жилья.

— Сколько домостроительных комбинатов у “СУ-155” в Москве?

— Один ДСК в Южном порту и два завода ЖБИ в Домодедове и Одинцове. Их общая мощность составляет около 800 000 кв. м в год.

— Сколько серий панельных домов производит сегодня “СУ-155”?

— Четыре.

— Они вам нравятся?

— В общем и целом — да. Хотя есть над чем работать. Сейчас, к примеру, в серии И-155 пытаемся спрятать вентиляционный блок, чтобы его практически не было видно на кухне.

— Как бы вы оценили сегодняшнюю ситуацию на московском рынке недвижимости?

— Объем предложения сократился, после введения закона “О долевом строительстве…” с рынка ушли мелкие компании. Это нормальный рыночный процесс.

Чтобы снять имеющийся дефицит жилья, нужно увеличить объем предложения. Закон нужен, но он не работал, так как, с одной стороны, он был направлен на кредитование, а с другой — по нему банки несли солидарную ответственность, чтобы люди покупали максимально готовое жилье, а не участки.

— Какой процент занимали компании, ушедшие с рынка?

— 20-25%. Это “Мастерок”, “Стройиндустрия”, “Социальная инициатива”, “Стройметресурс”. И подобных компаний много, ведь мы видим только вершину айсберга. Но люди стали более ответственно подходить к подписанию инвестконтрактов.

— Как сейчас “СУ-155” продает квартиры?

— По вексельной схеме, как и большинство строителей. Все, что мы продаем, обеспечено нашим имуществом, нашими активами. Активов у нас более чем достаточно, чтобы покрыть то, что мы продаем.

— А что вы думаете по поводу поправок в "долевой закон", где строителям разрешили продавать жилье посредством выпуска облигаций?

— Это то же самое, только вид сбоку.

— В связи с ажиотажным спросом на жилье сократился ли у “СУ-155” объем рекламы?

— Нет. Мы даем и коммерческую, и имиджевую рекламу, я считаю неправильным снижать объемы рекламы.

— Почему?

— Потому что я так считаю. Компания должна быть на виду.

— А вот открываешь издание с рекламой недвижимости, звонишь в “СУ-155”, а там предлагают записываться в очередь.

— Неправда. Мы даем только рекламу на дома, где открыты продажи.

— В апреле у вас были очереди, чтобы купить квартиры в Красногорске.

— Первый раз слышу. У нас там сейчас в свободной продаже 100 000 кв. м.

— Какая часть продаж приходится на ипотеку?

— Доля ипотеки в 2006 г. заметно увеличилась. Если в 2005 г. ипотечный кредит использовал каждый 20-й покупатель жилья в новостройках “СУ-155”, то по результатам этого года это уже примерно каждый девятый покупатель.

— А вам не кажется, что ипотека также взвинчивает цены?

— Не ипотека, а отсутствие предложения. С таким же успехом можно утверждать, что цены растут из-за того, что пошли дополнительные деньги из федерального бюджета. Нужно пропорционально увеличивать объемы строительства.

— За счет чего?

— Необходим ряд условий. Первое — облегчить вовлечение земли в оборот. Второе —упростить процедуру разработки и согласования разрешительной документации. Третье — нарастить строительные мощности, мощности промышленности строительных материалов и ресурсодобывающих предприятий. Это все возможно, надо только этим заниматься.

— По вашему мнению, что необходимо, чтобы заработала национальная программа “Доступное жилье”?

— Могу повторить то, что сказал выше.

— Вы дважды вошли в “золотую сотню” журнала Forbes. В 2005 г. ваше состояние оценили в $550 млн, а в 2006 г. — в $800 млн. Соответствуют ли эти оценки действительности?

— Я не знаю критериев, по которым Forbes оценивал бизнес. У меня другие соображения по этому вопросу.

— Больше или меньше?

— Сложно говорить. Я, конечно, знаю, что входит в “СУ-155”, но критерии оценки могут быть разные. Когда группа “ПИК” купила ДСК-3, они задали очень высокую планку — я не думал, что комбинат может стоить так дорого. И потом, все меняется. Например, мы владеем недвижимостью. Вчера она стоила, к примеру, $1000 за 1 кв. м, а сегодня — $3000.

— Недавно вы продали Верхнебаканский цементный завод компании “Интеко”. Почему?

— “Интеко” вышла на меня с предложением.

— Знаете, для каких целей они приобрели его?

— Нет.

— В прошлом году вы говорили, что этот завод удовлетворяет половину ваших потребностей в цементе.

— Завод находится очень далеко, поэтому возить сырье было нецелесообразно — перевозка обошлась бы дороже.

— Широкой публике неизвестно, кто собственники “СУ-155”. Почему информация закрыта?

— Основным владельцем компании являюсь я.

— Что сейчас представляет собой группа компаний “СУ-155”?

— ЗАО “СУ-155” выступает управляющей компанией. Всего в группу входит более 100 компаний, постоянно работающих на строительном рынке. Их условно можно разделить на четыре группы: инвестиционные и управляющие компании; строительные компании, в том числе генподрядные и субподрядные организации; промышленные предприятия, в том числе заводы ЖБИ, карьеры, транспортные компании; машиностроительные предприятия. В промышленную базу входят карьеры по добыче щебня, кирпичные заводы, заводы по производству железобетонных и деревянных изделий, машиностроительные предприятия по производству лифтов, башенных и автомобильных кранов. Фактически “СУ-155” производит все, что необходимо для строительства жилья. В группе также есть фирмы, специализирующиеся на привлечении денежных средств физических и юридических лиц для инвестирования в строительство.

— Какие сейчас крупные проекты в работе?

— На сегодняшний день группа компаний “СУ-155” инвестирует строительство 86 объектов общей площадью 1,225 млн кв. м, из них жилье — 1,04 млн кв. м. Объем инвестиций за 2005 г. составил 13,781 млрд руб. Самый крупный проект — в Московской области, в Павшинской пойме, где площадь застройки составляет 1,375 млн кв. м. Там мы работаем с соинвесторами, это “Москапстрой”, “Мосводоканалстрой”, ДСК-1.

В Кожухове — микрорайон в 1,159 млн кв. м, из них жилая площадь — 955 000 кв. м. В подмосковном Одинцове, в пос. Трехгорка общий объем застройки — 756 000 кв. м. Кроме того, строим объекты городского заказа правительства Москвы общей площадью 204 000 кв. м.

Мы не отказываемся от подрядов и занимаемся инвестиционной деятельностью, понимая, что необходимо иметь загрузку мощностей на несколько лет вперед.

— Каков портфель заказов “СУ-155”?

— У нас полная загрузка на пять лет.

— Крупные строители жалуются, что сокращаются их объемы строительства. Конкуренцию чувствуете?

— В России строилось 80 млн кв. м, а сейчас — около 45 млн кв. м. Работы очень много, подъем только начинается. Чего конкурировать? Работать надо. Мощности востребованы. Знаете, раньше, в начале 1990-х гг., у Владимира Копелева (гендиректор ДСК-1) и у покойного Юрия Свищева (возглавлял ДСК-3) генералы просили построить дома для военных. Эта ситуация повторяется сегодня. На строителей всегда будет спрос.

— Но ведь только в прошлом году Московский строительный союз, который вы возглавляете, писал письмо на имя Владимира Ресина, где жаловался на недогруз мощностей крупнейших домостроительных комбинатов Москвы. Где же логика?

— Я про другое говорю: если комбинаты сами не будут заниматься загрузкой мощностей, никто за них это не сделает.

— А где же брать площадки?

— Я уверяю, на нашу жизнь их хватит.

— А на жизнь детей уже нет?

— И на их жизнь тоже.

— Ваша бывшая подчиненная Ирина Сергеева, продавшая свою компанию “Стройинвестрегион”, в недавнем интервью говорила, что конкуренция особенно остро чувствуется на некоторых региональных рынках, где уровень платежеспособного спроса низкий, а московских строителей много.

— Регионам и Москве есть чему поучиться друг у друга. В регионах развиты качественные целевые программы — строительство жилья для молодых семей, например. С другой стороны, регионы перенимают наш опыт по сносу пятиэтажек и т. д. По поводу конкуренции я уже говорил, что подъем только начинается, надо работать.

— В каких районах Москвы “СУ-155” сносит пятиэтажки?

— Фили, Котловка, Нагатинский затон, Новые Черемушки. В 2006 г. на площадках, отданных под застройку компаниям “СУ-155”, уже снесено 11 домов. Согласно утвержденным мэром Москвы планам предстоит снести еще 13 таких домов. Всего в 2006 г. планируется снести 25 пятиэтажек. В 2005 г. в рамках программы по расселению пятиэтажек был снесен 21 дом.

Дата публикации: 15:21 11 июля 2006

Источник: bpn.ru