Строители станут как банкиры

С 1 января 2007 года заниматься долевым строительством станут лишь компании, располагающие собственными средствами в объеме не менее 7% от объема привлеченных средств частных граждан.

Кроме того, строительные компании, работающие на рынке более десяти лет, обязаны демонстрировать показатели стабильного роста. Таковы главные условия новой системы оценки финансовой устойчивости строительных компаний, утвержденные премьер-министром Михаилом Фрадковым.

Закон суров, но не работает

Для строительного рынка последних лет самым шоковым событием стало появление федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». На средства дольщиков сегодня строится свыше 90% жилых домов, и любые законодательные вариации на эту тему воспринимаются рынком чрезвычайно болезненно.

К счастью для строителей, закон до сих пор не работает. Чиновники смотрят с другой точки зрения: «К сожалению, — сетует вице-губернатор Александр Вахтмистров, — пока сделано слишком мало для того, чтобы заставить работать Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве...». Постановление правительства, утвердившее новую методику оценки финансовой устойчивости строительных компаний, само по себе не заставит закон работать, но это явный шаг вперед».

Еще несколько таких шагов, и на «долевке», как пережитке прошлого, можно будет ставить крест. «Все равно мы в будущем уйдем от долевого строительства, — говорит Александр Вахтмистров, — как только появятся более совершенные механизмы покупки жилья».

Пока более совершенные механизмы занимают не более 10% рынка, долевое строительство остается в центре внимания. Согласно новой системе оценки финансовой устойчивости, строительные компании с 1 января 2007 года должны располагать капиталом (уставный капитал, нераспределенная прибыль и собственные средства), превышающим 7% от суммы, привлеченной по договорам долевого участия. Схема была разработана в продолжение Закона «Об участии в долевом строительстве...» Федеральной службой по финансовым рынкам и явилась камнем преткновения, как для мелких игроков рынка, так и для крупных. Первым попросту придется сойти с дистанции, если у них не найдется требуемой суммы (напомним, до выхода постановления застройщик мог располагать достаточно скромным капиталом — 1 млн. рублей), а последние сейчас ломают голову, каким образом следует перекроить бухгалтерию, чтобы вписаться в заданные параметры.Стандартов не миновать

Крупные строительные компании озабочены не столько тем, где взять установленные 7%, сколько тем, как их подсчитать, — у каждого застройщика выработались собственные модели ведения бухгалтерии. Кроме того, генеральный директор ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» Михаил Викторов заявил, что бухгалтеру будет сложно найти общий язык с проверяющим: сколько компаний, столько форматов отчетности. На что вице-губернатор Александр Вахмистров посоветовал прямо сейчас начинать работу по приведению корпоративной отчетности к единому формату.

Возможно, оптимальным вариантом было бы повышение планки капитализации строительных компаний с 1 млн. рублей на более высокий фиксированный уровень. Однако выдержать такое смогут единицы. Отчитываться строителям предстоит перед неким государственным органом, который пока не создан, но обязательно появится до 1 января 2007 года.

Работать заставят поправки

Возможно, причина бездействия закона о долевом строительстве в его необыкновенной суровости к застройщикам. Закон объявил, что клиент всегда прав. А всегда правым быть невозможно никому. Поэтому строители целый год лоббировали поправки к достаточно жесткому закону и пытались провести их во втором и третьем чтении в Думе. В новом варианте Закон «Об участии в долевом строительстве...» отменяет солидарную ответственность банков и строителей (при невыполнении строителями своих обязательств, банки будут не обязаны отвечать за чужие грехи, и соответственно, станут охотнее выдавать кредиты); дает застройщику право разорвать договор в одностороннем порядке, если дольщик не выполняет свои обязательства, а также привлекать деньги инвесторов выпуском специальных строительных облигаций, гарантированных будущими квартирами. Наконец, санкции к застройщику в случае невыполнения им условий договора обещают стать значительно более мягкими: штраф снижен с 60% годовых от суммы неустойки до 30% при выплате дольщикам — физическим лицам и 15%— юридическим лицам.

Дата публикации: 16:37 25 июля 2006