Станет ли проще купить новостройку?

Приняты поправки, уточняющие обязанности застройщиков и права их клиентов. Напомним, Закон о долевом строительстве вступил в силу 1 апреля прошлого года. Сначала казалось, что для граждан-дольщиков он как манна небесная: им закон гарантировал массу прав, а застройщиков нагружал серьезными обязанностями.

Однако воспользоваться дарованными правами мало кому удалось. Организовать работу по новым правилам смогли лишь единичные строительные фирмы. Остальные стали пытаться найти обходные пути и уйти из-под действия "сурового" закона с помощью различных схем, уменьшающих ответственность застройщиков перед гражданами. А часть компаний и вовсе свернула строительство. Это послужило одной из причин взлета цен на жилье: новостроек стало меньше, а спрос на квартиры сохранился.

Поправки должны исправить ситуацию: освободить застройщиков от некоторых "неподъемных" обязанностей. Ожидается, что в результате "окрыленные" строители более активно возьмутся за возведение новостроек, уменьшится дефицит жилья, что, в свою очередь, приведет и к развитию ипотеки, и к уменьшению темпов роста цен на недвижимость.

Договор с компанией: что меняется

Одно из основных новшеств касается расторжения договора участия в долевом строительстве.

Как было

Прежний закон был полностью на стороне граждан: чуть только провинился застройщик - можно сразу заявлять об отказе от исполнения договора, требовать полного возврата всех внесенных денег и выплаты компенсаций.

Как будет

1. Дольщик может отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке (т. е. просто отправить застройщику заказным письмом уведомление о "разрыве" отношений) только в следующих случаях:

фирма нарушает срок передачи готовой квартиры;

фирма не выполняет требования дольщика, предъявленные в связи с обнаружившимися недостатками новостройки;

дом построен с существенными нарушениями требований к качеству;

застройщик нарушил правила оформления и действия поручительства (это один из способов обеспечения выполнения обязательств фирмы).

В таких ситуациях гражданину возвращаются внесенные им деньги, выплачивается штраф за просрочку выполнения обязательств застройщика, а также проценты за пользование денежными средствами дольщика (ст. 6, 7 и 9 закона).

2. Для ряда случаев вводится судебный порядок расторжения договора, то есть дольщику удастся "расстаться" с застройщиком и забрать свои деньги, только если суд даст добро на прекращение договорных отношений. В частности, без суда не обойтись, если:

приостановлено или прекращено строительство дома и становится очевидно, что квартира не будет передана гражданину в предусмотренный договором срок;

существенно изменяется проектная документация строящегося дома, в том числе существенно меняется первоначально оговоренный размер объекта строительства.

ВАЖНО

Поправки вносят в закон полезное дополнение (обновленная ч. 2 ст. 9): определяются порядок и сроки расчетов в случае расторжения договора.

При одностороннем отказе дольщика от исполнения договора (см. ) застройщик обязан в течение 20 рабочих дней возвратить внесенные гражданином деньги и уплатить проценты на эту сумму (их размер определяется исходя из так называемой ставки рефинансирования Центробанка РФ).

При расторжении договора в судебном порядке (см. J) застройщик обязан произвести те же выплаты в течение 10 рабочих дней.

Если дольщик вовремя не обращается за получением выплат, то эти средства зачисляются на специальный счет - в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика.

Просрочил платеж? Прощай!

Чтобы дольщики, которые вовремя не вносят необходимые платежи, не тормозили строительство, фирмам дано право в упрощенном порядке исключать таких лиц из проекта.

Как было

Прежде это можно было сделать только через суд.

Как будет

Теперь же, если дольщик просрочил платеж более чем на три месяца, застройщик вправе самостоятельно расторгнуть договор. Впрочем, произойдет это не слишком быстро.

Сначала фирма должна прислать гражданину письменное предупреждение о необходимости погашения задолженности. И если через 30 дней после даты отправления такого письма дольщик не расплатится, то застройщик расторгает договор и возвращает гражданину средства, вложенные им в строительство.

Никакие проценты при этом, разумеется, не начисляются, так что фактически с учетом инфляции дольщик получит уже обесцененную сумму.

Что еще меняется

Чтобы фирмы активнее возводили новостройки, для них вводятся следующие облегчения:

Отменяется требование непременно публиковать в СМИ проектную декларацию с информацией о строительном проекте. Трат на публикацию можно избежать, если застройщик не размещает рекламу для привлечения средств граждан в строительство. В таком случае фирма обязана лишь предоставлять проектную декларацию любым заинтересованным лицам по их просьбе.

Отменяется так называемая солидарная ответственность кредитных учреждений и фирм-застройщиков перед дольщиками. Теперь банкам, в которых фирмы берут кредиты на строительство, не придется за счет собственных средств отвечать перед гражданами за "грехи" недобросовестного застройщика. Предполагается, что в результате банки будут выдавать кредиты на строительство активнее и, возможно, дешевле.

Фирма не отвечает за недостатки новостройки, обнаруженные в период гарантии, если докажет, что дефекты возникли в результате естественного износа объекта либо в результате нарушения правил эксплуатации объекта, в том числе ненадлежащего ремонта, проведенного гражданином или привлеченными им лицами.

Уменьшен размер неустойки, которую застройщик выплачивает дольщикам в случае нарушения срока передачи квартиры. Уменьшилась и неустойка, которая взимается с дольщика, просрочившего внесение платежей на строительство.

ИТОГО

На первый взгляд интересы граждан от внесенных поправок пострадали. Однако нужно иметь в виду, что блага, обещанные прежним законом, на практике все равно не действовали, и обманутые дольщики добивались защиты своих прав главным образом с помощью митингов и голодовок. Потому хорошо уже то, что появились более "живые" и применимые правила долевого строительства.

ЭТО ПРИГОДИТСЯ

Чтобы помочь гражданам ориентироваться, насколько надежна и добросовестна фирма, застройщикам предписано не просто сообщать клиентам о своих предыдущих объектах строительства, а давать более подробную информацию. А именно, указывать адреса построенных домов, сроки их сдачи, предусмотренные проектной документацией, и фактические даты ввода в эксплуатацию. Благодаря этому будущие дольщики смогут проверить: совпадают ли обещания с реальной деятельностью фирмы.

ВАЖНО

Поправки вступили в силу после официального опубликования в "Российской газете" 20.07.2006.

Дата публикации: 15:13 26 июля 2006

Источник: bpn.ru