Как стать хорошим управленцем. Жилого дома

До недавних пор все вопросы обслуживания жилых домов решало государство. Теперь новый Жилищный кодекс обязал собственников площади в многоквартирных домах выбрать до 1 января 2007 года способ управления домом. Соответственно, жильцам придется заниматься наймом людей, которые будут следить за чистотой в подъезде, обеспечивать безопасность и т. д.

Юрист М2 рассказывает, как грамотно с правовой точки зрения оформить отношения с этими работниками. Вопрос обслуживания дома решается в зависимости от того, кто им управляет. Согласно закону, это могут делать сами собственники, товарищество собственников жилья (ТСЖ) или специализированная управляющая организация. При передаче жилого дома на обслуживание управляющей организации последняя обязана заключить отдельный договор с владельцем каждой квартиры.

Кто выбирает уборщиц

Собственники квартир решили управлять своим имуществом самостоятельно? Договор на оказание коммунальных услуг каждый из них оформляет самостоятельно, а договор на ремонт здания (общих помещений и т. д.) заключается от лица всех собственников. В жилищно-строительных кооперативах (ЖСК) и ТСЖ решения принимают уполномоченные органы. В кооперативах они определяются уставом кооператива.

В товариществах подобные моменты находятся в ведении общего собрания членов ТСЖ и правления. Именно они решают вопросы, связанные с содержанием дома. Общее собрание принимает правила внутреннего распорядка в отношении работников, обслуживающих дом, и вносит в них изменения. Кроме того, общее собрание утверждает положение об оплате их труда.

Поскольку все расходы товарищества оплачиваются из его доходов, а также за счет обязательных платежей и взносов членов ТСЖ, вполне логично, что размер взносов тоже определяет общее собрание. Однако по закону все конкретные обязанности переданы правлению ТСЖ. Среди прочих полномочий правления числится прием и увольнение работников, обслуживающих дом, ведение бухгалтерского учета и заключение договоров на ремонт здания. Таким образом, правление фактически разбирается со всеми насущными проблемами.

Плюсы и минусы договоров

Существует два способа оформить отношения с обслуживающим персоналом: заключить трудовой договор или договор на оказание услуг. У каждого из вариантов есть свои преимущества и недостатки.

Порядок оформления трудового договора предусмотрен Трудовым кодексом РФ. В договоре обязательно указывается, для выполнения какой именно работы нанимается человек. В ТСЖ этот документ подписывает от имени работодателя председатель правления товарищества, который также выпускает приказ о приеме на работу.

При оформлении документа помните, что в настоящее время законодательство, защищая права работников, поощряет заключение бессрочных трудовых договоров. Исключение составляют сезонные работы или работы, которые необходимо выполнить в определенные сроки. Во всех остальных случаях, даже если в договоре оговорен определенный срок, по решению государственных органов (суд, органы контроля за соблюдением трудового законодательства и т. д.) он считается заключенным на неопределенный срок. Если стороны все же договорились подписать срочный договор, время его действия не может превышать пяти лет.

Основным минусом трудового договора является то, что законодательство очень жестко регулирует порядок его заключения, права работников и обязательные условия. В случае если какое-либо нарушение любого из положений трудового законодательства станет известно госорганам, ТСЖ ждет штраф. Заключение трудового договора влечет за собой необходимость отчитываться перед Пенсионным фондом и Фондом социального страхования.

Работник, с которым заключен трудовой договор, имеет право на отпуск, оплачиваемый больничный и т. д. Кроме того, за сверхурочную работу, как и за работу в праздничные и выходные дни, должны назначаться более высокие расценки. При расторжении трудового договора необходимо следовать определенной процедуре, установленной законодательством.

Все это существенно ограничивает действия работодателя. Но есть и положительные стороны. Например, при заключении трудового договора работник несет перед работодателем ответственность за действия, причинившие последнему ущерб.

Работодателю гарантированы кадры, которые он не потеряет в одночасье: для увольнения из организации работнику нужно не менее двух недель. Все это позволяет сохранить стабильность отношений. Оплата услуг людей, нанятых по трудовому договору, не может внезапно увеличиться, поэтому ТСЖ в состоянии спрогнозировать свои расходы. Разумеется, некий рост зарплаты необходим, но его будет контролировать сам работодатель.

В оформлении гражданско-правового договора тоже есть свои минусы и плюсы. Во-первых, если заключен не один общий договор с организацией, которая предоставляет сразу и ремонтную бригаду, и консьержек, и другой персонал, придется заключать несколько договоров. Каждый из них требует контроля и учета, значит, на это потребуется больше сил. Помимо работы с договорами придется следить и непосредственно за работой людей, что тоже предполагает определенные усилия.

Ответственность исполнителей предусматривается, как правило, условиями заключенных договоров. Впрочем, мало кто добровольно соглашается нести ответственность, поэтому за компенсацию придется бороться в суде. А это не только время, но и деньги. Поскольку бюджет большинства ТСЖ формируется за счет денежных поступлений от жильцов, судебные расходы могут стать для них накладными.

Вместе с тем за нарушение условий договора, как правило, предполагается ответственность: работник обязан устранить последствия неисполнения своих обязательств и выплатить штраф. Если свою работу не выполнил человек, нанятый по трудовому договору, заставить его заплатить штраф нереально. Возместить причиненный материальный ущерб он обязан только в размере оплаты труда. И лишь материально ответственные лица обязаны компенсировать ущерб полностью. ТСЖ вправе менять партнеров тогда, когда это сочтет необходимым — у госорганов никаких вопросов не возникнет.

Не нравится качество работы одной организации — расторгните договор и заключите новый с другими партнерами. Правда, в договоре обычно предусмотрено, за какой срок следует уведомлять о расторжении договора, но многие фирмы идут навстречу клиентам и расторгают договоры практически сразу после получения уведомления.

Точность важна в любом деле

При заключении договоров стоит помнить ряд нюансов. Если вы заключаете договор на вывоз мусора, уточните, предоставят ли вам контейнер или его надо купить. В первом случае дополнительно оговорите, предоставляется ли контейнер бесплатно или в аренду, сколько раз в неделю будет осуществляться вывоз мусора — от этого зависит сумма оплаты по договору.

При заключении договора на охрану дома определите функции охранника и ту территорию, за которую он несет ответственность. Все его полномочия лучше расписать максимально подробно (например, в инструкции, являющейся приложением к договору). Не будет лишним перечислить количество постов охраны и самих охранников, продолжительность их смены.

Если предполагается ремонт, в договоре подряда укажите дату его начала и окончания. Конкретизируйте, какие работы надо провести, кто предоставит материал и т. д. В договоре упомяните, что обязательства по договору считаются выполненными только после того, как их принял уполномоченный представитель заказчика и был подписан акт приема-передачи.

Имейте в виду, что некоторые работы (охрана, вывоз мусора и т. д.) вправе осуществлять только специализированные организации. В том случае, если услуги, которыми вы решили воспользоваться, подлежат лицензированию, потребуйте от своих контрагентов предоставить вам копию лицензии (лучше нотариальную). Если вам отказали, с такой организацией лучше не связываться.

Дата публикации: 14:36 31 июля 2006

Источник: bpn.ru