Новая редакция закона о долевом строительстве

С того момента как в апреле прошлого года вступил в силу Закон об участии в долевом строительстве, не прекращаются разговоры о том, что именно он — причина кризиса на рынке новостроек. Якобы из-за него остановились стройки по всей России, начались проблемы с дольщиками, уже вложившими деньги в жилье (хотя нормативный акт никак не мог повлиять на правоотношения, возникшие до его вступления в силу). Более того, будто именно 214-ФЗ поставил под угрозу реализацию приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России».

И вот, когда застройщиками уже были придуманы схемы, позволяющие не использовать механизмы долевого строительства, в № 214-ФЗ внесли поправки. Каковы же эти изменения?

Четыре способа привлечения средств граждан в строительство жилья

Раньше деньги населения привлекали либо на основе договора долевого участия в строительстве, либо через жилищно-накопительные кооперативы (ст. 1, 214-ФЗ). В Законе о ЖНК, к которому отсылает 214-ФЗ, сказано, что участие граждан в формировании имущества юридических лиц, взявших на себя обязательства предоставить им права собственности на жилые помещения, возможно, если это предусмотрено федеральными законами. А таковыми являются Жилищный кодекс и тот же Закон о ЖНК.

Эта сложная система отсылок одних законов к другим в новой редакции 214-ФЗ заменена более понятной формулировкой. Теперь четко определены четыре способа привлечения средств граждан в строительство: договор долевого участия, жилищно‑строительный кооператив, жилищный накопительный кооператив и облигации (жилищные сертификаты).

Жилищный сертификат как ценная бумага

Сразу стоит оговориться, что жилищный сертификат как облигация — совсем не то же самое, что государственный жилищный сертификат (ГЖС), который станут выдавать льготным категориям граждан в соответствии с ФЦП «Жилище». Как известно, ГЖС — это именное свидетельство, удостоверяющее право гражданина на однократное получение субсидии для приобретения жилого помещения. Его выдают бесплатно, и ценной бумагой он не является.

Жилищный сертификат, о котором идет речь в Законе о долевом строительстве, — эмиссионная ценная бумага со всеми вытекающими последствиями. Выпуск жилищных сертификатов регулируют Указ Президента РФ от 10 июня 1994 года № 1182 «О выпуске и обращении жилищных сертификатов» и другие акты, общие для всех видов облигаций (Гражданский кодекс, Федеральный закон «О рынке ценных бумаг», Стандарты эмиссии ценных бумаг и регистрации проспектов ценных бумаг и др.).

В соответствии с новой редакцией 214-ФЗ выпускать жилищные сертификаты смогут не все. Такое право получат юридические лица или органы исполнительной власти, оформившие земельный участок (в собственность или аренду), получившие разрешение на возведение многоквартирного дома и располагающие необходимой проектной документацией. Вся информация об этом должна быть доступна гражданам, пожелавшим купить сертификаты, хотя человеку без специального образования трудно разобраться, например, в проектной декларации. Более выгодное положение у лиц, заключающих договор об участии в долевом строительстве. Им предоставляют все сведения о застройщике, его финансовом положении, проектах, данные государственной экспертизы и многое другое.

Эмитентов облигаций (то есть структуры, выпускающие жилищные сертификаты) проверяет Федеральная служба по финансовым рынкам, что будет служить дополнительной гарантией надежности этих ценных бумаг. Номинал жилищного сертификата устанавливают в единицах общей площади жилья (не менее 0,1 кв. м), а также в его денежном эквиваленте.

Объем эмиссии сертификатов (выраженный в квадратных метрах) не может превышать размера общей площади жилья, возводимого эмитентом с привлечением средств граждан. Другими словами, компания продает сертификаты на тот объем площадей, который строит.

Однако существует некая тонкость. Если человек приобрел сертификаты на 30 % общей площади квартиры, то он вправе выкупить в любой форме оставшиеся метры жилплощади, заключив договор купли-продажи. Но тогда часть владельцев жилищных сертификатов рискует остаться без квартир, ведь они могут быть приобретены теми, кто набрал заветные 30 %. В этом случае менее удачливым гражданам придется требовать погашения своих ценных бумаг деньгами либо их обмена на сертификаты новой серии. В утешение следует сказать, что деньги владельцу жилищного сертификата вернут в любом случае: это сделает либо застройщик, либо его гарант. На то есть специальный указ Президента РФ.

И никакой переуступки прав

Уже в первоначальном тексте закона было прописано, что привлечение средств граждан для возведения жилья возможно только при заключении договора об участии в долевом строительстве и если это предусмотрено законодательством о жилищно-накопительных кооперативах. Иные схемы с апреля 2005 года использовать нельзя. Однако на рынке новостроек активно практиковали заключение сделок путем переуступки прав требования из инвестиционных договоров. Теперь же законодательно зафиксирован прямой запрет на такие операции.

В то же время в одном законе сложно учесть все обходные схемы, используемые вопреки Закону о долевом строительстве. Не секрет, что компании заключают с гражданами договоры о намерениях и продают векселя, обязуясь погасить их жилой площадью в возводимом многоквартирном доме.

Штрафы будут ниже

В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства теперь будет должен уплатить застройщику неустойку (пеню) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ (далее — ЦБ РФ) от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, а не 1/150, как ранее. На данный момент ставка рефинансирования равна 11,5 % годовых, следовательно, для дольщика величина штрафов уменьшена примерно в два раза.

Одновременно и для застройщика произошло серьезное снижение суммы штрафов. Если он не передал дольщику квартиру в срок, то должен выплатить неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки, а не 1/75, как прежде. Если дольщиком выступает юридическое лицо, то застройщик при срыве сроков платит ему неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки, а не 1/75, как ранее.

С застройщика сняли часть ответственности

Застройщик не несет ответственности за дефекты объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если они появились не по его вине. Для этого он должен доказать, что недостатки возникли вследствие нормального износа, нарушения обязательных требований (технические, градостроительные и др.) к процессу эксплуатации дома либо по причине ненадлежащего ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им лицами.

Ранее застройщик мог только в суде доказать, что гарантия не распространяется на введенный в эксплуатацию объект, поврежденный по вине дольщика. Теперь данная норма нашла свое отражение в законе.

О завершении работ дольщик узнает вовремя

В прежнем тексте 214-ФЗ содержалась весьма расплывчатая формулировка: «Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства… обязан приступить к его (объект. — Ред.) принятию». О том, что это за сообщение и когда его получает дольщик, не говорилось.

Теперь же подробно описан порядок информирования дольщика об окончании строительства. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении или вручено дольщику лично под расписку. Известить его следует не позже чем за месяц до наступления предусмотренного договором срока завершения строительства или не менее чем за 14 дней до того, как настанет срок сдачи-принятия объекта.

Заказывали — получите

Если дольщик уклоняется от принятия недвижимости, застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором срока, вправе составить документ об односторонней передаче объекта долевого строительства. При этом риск случайной гибели жилья (в случае пожара, затопления и проч.) признают перешедшим к участнику долевого строительства. Но данные меры можно применять только в случае, если застройщик знает наверняка, что дольщик извещен о необходимости принять объект (получил заказное письмо, отказался от его получения или отсутствовал по указанному адресу).

Отказаться от договора дольщику станет сложнее

Согласно новой редакции закона дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора только в определенных случаях: если застройщик не передает объект долевого строительства в срок, если качество жилья не соответствует условиям договора, требованиям технических и градостроительных регламентов, проектной документации, а также в случае существенного нарушения требований к качеству объекта. При наличии подобных обстоятельств застройщик платит дольщику процент за пользование денежными средствами за все время с момента их внесения в размере 1/300 ставки рефинансирования в день, если последний — юридическое лицо, и 1/150, если — физическое.

В других случаях, например таких, как приостановление строительства, существенное изменение проектной документации, изменение назначения общего имущества, участник долевого строительства может расторгнуть договор только в судебном порядке. В предыдущей редакции закона дольщик во всех перечисленных случаях имел право расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке.

Дольщика обяжут вносить деньги пунктуально

Возведение дома зависит от регулярности поступления средств. Поэтому в законе предусмотрены меры воздействия на недобросовестных участников долевого строительства.

Застройщик в одностороннем внесудебном порядке может отказаться от исполнения договора, если дольщик не вносит платеж на протяжении более чем трех месяцев (если договором предусмотрена единовременная уплата) или более трех раз в течение года нарушает график внесения периодичных платежей. Ранее застройщик мог расторгнуть договор с дольщиком только через суд.

После одностороннего расторжения договора участник долевого строительства лишится квартиры, но внесенные деньги вернет. По закону они будут возвращены в течение десяти дней с момента расторжения договора. Если дольщик не обратится к застройщику для их получения, их зачислят на депозит нотариуса. Дольщик получит от нотариуса извещение об этом, а затем и сами деньги, но понесет некоторые убытки в размере нотариального тарифа, составляющего 0,5% от принятой на депозит суммы.

Перед тем как расторгнуть договор, застройщик обязан направить участнику долевого строительства предупреждение о необходимости погасить задолженность, причем заказным письмом с описью вложения и с уведомлением о вручении. Если в течение 30 дней после этого сообщения дольщик не выплатит долг, застройщик имеет право расторгнуть договор, располагая фактами, подтверждающими получение дольщиком письма, его отказ от получения или отсутствие последнего по адресу.

Нужно отметить, что у работников почты, принимающих документы, не всегда есть возможность проверить содержание отправления. Поэтому, получив от застройщика поздравление с Новым годом, необходимо сверить с описью все бумаги, вложенные в конверт: не было ли в нем еще и предупреждения о задолженности.

Кроме того, дольщику противопоказано ложиться в больницу и выезжать на длительное время из квартиры, если он задерживает платежи.

Вместо солидарной ответственности — поручительство

Наиболее критикуемая норма закона, предусматривающая солидарную ответственность банка и застройщика, в новой редакции отменена. Свои обязательства перед дольщиком застройщик гарантирует с помощью залога или поручительства — на выбор.

Прежде с момента регистрации первого договора о долевом участии в обеспечение обязательств застройщика в залоге находились земельный участок и объект долевого строительства. Сейчас застройщик может выбрать между залогом и поручительством банка. По договору поручительства банк берет на себя ответственность перед участником долевого строительства за полное или частичное исполнение застройщиком своих обязательств. Другими словами, дольщик вправе требовать выполнения обязательств как от самого застройщика, так и от банка. Поручительство банка — достаточно надежная защита прав дольщика, если только банк и застройщик не являются взаимозависимыми.

Лишних денег брать не дадут

Застройщик теперь имеет право привлекать объем денежных средств банков и дольщиков, не превышающий указанную в проектной декларации стоимость строительства.

Что дольщик сможет узнать о застройщике

Застройщикам разрешено не публиковать в СМИ и не размещать в информационно-телекоммуникационных сетях проектную декларацию, если привлечение средств дольщиков происходит без использования рекламы. Однако по первому требованию любого заинтересованного лица они обязаны предоставить декларацию.

При желании участник долевого строительства может получить и другую информацию, но с некоторыми ограничениями. Застройщику разрешено сообщать не обо всех своих учредителях, как требовал закон ранее, а только о тех, что обладают пятью и более голосами в его органе управления. Кроме того, должны быть доступными сведения о местонахождении объекта, сроках его ввода в эксплуатацию (по проекту и фактических). А вот требовать у застройщика данные о величине его собственных средств дольщики не вправе.

В отличие от прежнего нормативного акта измененный закон позволяет представлять документы не в подлинниках, а в форме заверенных копий. Это удобно для компаний, строящих объекты долевого строительства в нескольких регионах. В то же время копию проще подделать, а значит, необходимо более внимательно подходить к выбору застройщика.

Регистрация договоров пойдет быстрее

Государственную регистрацию первого договора об участии в долевом строительстве по возводимому объекту по‑прежнему осуществляют в месячный срок, а вот последующие договоры по тому же объекту регистрируют в течение десяти дней.

Все будет под контролем

В новой редакции Закона о долевом строительстве на федеральный орган власти возложены полномочия по нормативно-правовому регулированию. Очевидно, что осуществлять надзор за непосредственной деятельностью застройщиков эффективнее на местах. Именно поэтому в полномочия органов исполнительной власти субъектов РФ включены и контроль отчетности и деятельности застройщика, и рассмотрение жалоб граждан, и проверка целевого расходования средств дольщиков, и право обращаться в суд для защиты их интересов.

Во многих муниципальных образованиях и субъектах страны налажен надзор за строительной деятельностью, и случаи мошенничества достаточно редки. Теперь эти контрольные полномочия отражены и в федеральном законодательстве.

Новый правовой акт вступил в силу с 20 июля 2006 года — дня официального опубликования. Исключение составили изменения, касающиеся передачи контрольных функций на уровень субъекта Российской Федерации. Они начнут действовать с 1 января 2007 года.

Дата публикации: 13:51 01 августа 2006

Источник: bpn.ru