Взлетят или упадут?

В августе цены на московское жилье допрыгались - динамикой их роста заинтересовалась генеральная прокуратура. Генеральный прокурор России Юрий Чайка объявил о грядущих проверках строительных компаний на предмет возможного ценового сговора. "В рамках надзорной деятельности прокуратуры, в том числе за ходом реализации национальных проектов, совместно с Федеральной антимонопольной службой мы начали проверку по ценообразованию жилья в Москве, Санкт-Петербурге и Московской области", - заявил он.

Впрочем, похоже, что рынок жилья начал притормаживать, не дожидаясь громких разоблачений. Некоторые участники рынка прогнозируют, что вскоре цены остановятся окончательно, и до конца года рынок впадет в стагнацию. Впрочем, есть и другое мнение, прямо противоположное и привычное: рост цен продолжится.

Цены останавливаются

Прогнозы о скорой стабилизации рынка основаны на зафиксированном участниками рынка замедлении темпов роста цен. Так, по данным риэлторов, в июле-августе ежемесячные темпы роста цен на жилье снизились почти в два раза по сравнению с началом года и составили в среднем 3-4 процента в месяц. Сейчас квартиры на вторичном рынке стоят в среднем от 3,5 до 4,3 тыс. долларов за квадратный метр. При этом риэлторы утверждают, что в последнее время заметно сократилось количество сделок и уменьшилось количество покупателей жилья низкого и среднего качества, в то время как объемы продаж квартир в дорогом сегменте остались на прежнем уровне.

Замедление темпов роста цен зафиксировали и участники рынка новостроек. Так, по словам представителей инвестиционно-строительной компании "КомСтрин", компания не повышала цены на свои объекты уже в течение месяца. Застройщики утверждают, что сверхплановых продаж нет, но нет и существенного сокращения спроса на квартиры, который вынудил бы корректировать цены в сторону понижения. По словам заместителя генерального директора по организации продаж строительной компании "М.О.Р.Е.-Плаза" Алексея Медведева, в последние два месяца цены на московские новостройки экономкласса в среднем растут только на 2-3% в месяц.

Замедление темпов роста цен эксперты объясняют перегретостью рынка: за год квартиры в Москве и Подмосковье подорожали вдвое. Очевидно, платежеспособный спрос не выдержал такой гонки, несмотря на активное развитие ипотечного кредитования. Более того, в последнее время заемщики ипотечных банков просто не успевали подобрать недвижимость, уложившись в сумму одобренного кредита. Многие граждане в результате отказывались от совершения сделок. Сами банкиры признавались, что многие клиенты, которые еще в прошлом году могли воспользоваться ипотекой, сейчас уже не вписываются в требования банков. В связи с этим некоторые банки даже пошли на существенное сокращение или отмену первоначальных взносов по кредитам, однако этот шаг послужил слабым утешением для покупателей недвижимости.

Последние громкие заявления прокуратуры, скорее всего, также окажут убаюкивающее влияние на цены. По мнению некоторых экспертов, конечная цель прокурорских проверок - психологическое влияние на потенциальных покупателей недвижимости и спекулянтов. "Когда цены на жилье начинают расти на пять-восемь процентов в месяц - это аномалия. Напомню, что сопоставимыми темпами цены росли и в 2004 году. Тогда политики и госчиновники также в один голос заговорили о перегреве рынка и сговоре. Такие же разговоры начались и сейчас. Покупатели жилья все это видят и замирают в ожидании. А цены стабилизируются", - размышляет руководитель отдела маркетинга компании "Квартира.Ру" Юрий Кочетков. Он вспоминает, что в 2004 году первые заявления прозвучали в январе. В марте участники рынка ощутили снижение спроса, а кризисные явления начались в мае-июле. Затем, в 2005 г., рынок начал бурно расти, на него вышел отложенный спрос. "В июле мы также почувствовали небольшое снижение темпов роста цен. Скорее всего, в августе эта тенденция продолжится", - полагает эксперт.

Цены будут расти

Прогнозы о скором возобновлении бурного роста цен базируются на гипотезе о существенном разрыве спроса и предложения. Участники рынка, ожидающие дальнейшего роста цен, утверждают, что объем предложения жилья как на первичном, так и на вторичном рынках остается на стабильно низком уровне. На дефицит предложения указывают и банковские аналитики. По данным ALFA BANK Research, по величине жилой площади на душу населения (20,8 кв. м) Россия близка к ряду стран Восточной Европы, однако России, чтобы поддерживать приемлемые стандарты качества жизни и модернизировать жилой фонд, необходимо строить около 140 млн. кв. м в год. Сейчас ежегодно возводится около 43 млн. кв. метров.

Незначительный рост предложения в летние месяцы специалисты объясняют увеличением доли жилья сомнительной ликвидности. А спад продаж в летние месяцы риэлторы объясняют влиянием сезонного фактора. "В июле мы наблюдали инерционный рост. Особых предпосылок к взлету не было. Спрос на квартиры остался высоким, но все же чуть снизился по сравнению с предыдущими месяцами. Это объясняется сезонным спадом активности на всех рынках, в том числе и на рынке недвижимости", - говорит генеральный директор брокерского дома "Золотые ворота" Роман Мурадян. Он прогнозирует, что некоторая неопределенность сохранится на рынке до середины сентября. Именно к этому времени московское правительство должно объявить, какое количество новых площадок под застройку будет выставлено на продажу. "Но все же я думаю, что с сентября подъем цен продолжится за счет опережающего роста спроса", - заключает эксперт. По словам управляющего партнера Управления новостроек компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Оксаны Каармы, сезонное уменьшение спроса началось с мая месяца, как только начался дачно-отпускной сезон. "Но несущественное уменьшение объема продаж в начале лета - нормальное явление. Резких колебаний спроса зафиксировано не было. В августе продажи сохранились на сегодняшнем уровне, а с сентября на рынке ожидается традиционное оживление: люди вернутся из отпусков и продажи пойдут вверх", - прогнозирует О. Каарма.

Следует отметить, что версия о всеобъемлющем дефиците предложения как основном двигателе цен на жилье поддерживается и городской администрацией. Как заявил недавно мэр Москвы Юрий Лужков, снижение цен на жилье достижимо только путем увеличения объемов строительства жилья. По его мнению, сложившаяся в столице ситуация с высокими ценами на квартиры вызвана тем, что в настоящий момент спрос на квартиры значительно превышает предложение на рынке жилья. При этом столичные власти не планируют снижать темпы строительства. В 2007 и последующие годы предполагается вводить в городе не менее 5 млн. кв.м жилья.

Цены рухнут

Впрочем, некоторые специалисты предлагают и более радикальные сценарии развития ситуации на столичном рынке недвижимости. Недавно один из них изложил директор "Всероссийского центра оценки имущества" Анатолий Кулик в интервью журналу "Оценка Недвижимости".

Он предположил, что до осени рынок жилья будет продолжать боковое движение без резких колебаний, а потом цены непременно упадут на 20-50 процентов.

Любопытно, что уменьшение объема предложения на рынке эксперт объясняет подготовкой крупных строительных компаний к стагнации. Кроме того, он обращает внимание на отсутствие покупательского спроса. "О том, что потолок покупательского спроса наступил, говорит тот факт, что уменьшилась разница в цене на монолит и плохой кирпич и панель. Цена на монолитное жилье уперлась в важную отметку, которую на данном этапе не сможет преодолеть. Покупатели перестали брать более дорогой и качественный продукт, переключившись на менее качественный - это говорит о том, что потолок цены очень близок, он уже достигнут", - утверждает А. Кулик. Он полагает, что после неизбежного падения рынок восстановится не ранее, чем в конце 2008 года - после президентских выборов.

Дата публикации: 14:04 31 августа 2006