Как правильно стать дольщиком

Приобретать квартиру на стадии строительства, бесспорно выгодно. К моменту сдачи дома стоимость жилья в нем повысится, и покупатель окажется в выигрыше. А, учитывая нынешнюю стоимость одного квадратного метра недвижимости, многим не остается ничего другого, как "вкладываться в фундамент" и подписывать договор долевого участия, порой позабыв о подводных камнях такого удовольствия.

Существует две категории приобретателей (физических лиц) еще не возведенной недвижимости. Первая - спекулянты, наживающиеся на перепродаже после сдачи будущего дома и вторая - покупатели, ограниченные в средствах и готовые подождать с заселением. И те, и другие являются соинвесторами. То есть, благодаря их средствам, застройщик может осуществлять плановые работы.

Конечно, сумма, предполагаемая для строительства в реальности меньше, нежели фактически взимаемая с соинвесторов или дольщиков, как их еще называют. Застройщик страхуется от инфляции, повышении цен на энергоносители и строительные материалы, а главное - не забывает о собственной выгоде, размер которой часто завуалирован всевозможными расходами. Но даже при этом покупка "незавершенки" несоразмерно выгоднее, нежели приобретение квартиры в уже построенном доме.

Причем, чем раньше дольщик вносит деньги, тем дешевле обходится для него будущая квартира. Самое выгодное с финансовой точки зрения - внесение средств на начальной стадии строительства, иными словами "покупка воздуха" над котлованом.

Однако, при явной привлекательности такого вложения капитала, есть немало настораживающих и останавливающих факторов.

Все они связаны с рисками.

Например, голая строительная площадка и уже стоящие на ней 3-5 этажей - две большие разницы, как говорят в Одессе. В первом случае вероятность увидеть завершенную постройку ниже, нежели во втором. По этой причине многие, опасаясь недостроя, становятся дольщиками лишь когда у здания не хватает только крыши. Правда при этом покупка выйдет дороже.

Кроме того, действительность, как это ни печально, пестрит примерами нечистоплотных фирм, занимающихся оформлением договоров (продающих участие в общем строительстве).

Как уберечься от мошенников и рискованных предложений?

Здесь, прежде всего, необходимо навести справки о компании, предлагающей подписать соответствующие бумаги (фактически собирающей деньги), даже если она представляется участником строительства. Вполне возможно, что перед вами контора, образованная совсем недавно. В этом случае рассчитывать на дальнейшее выполнение ей всех взятых обязательств, по крайней мере, смешно. Тем более ни в коем случае нельзя поддаваться на уговоры "записаться в дольщики" сразу, поскольку завтра "войти в долю" уже будет дороже (разумеется, это только один из возможных вариантов подстрекательства).

И самое главное, о чем должен помнить каждый потенциальный соинвестор - наличие у застройщика разрешения на строительство. Без этого документа не может быть и речи о внесении каких бы то ни было денег (за редкими исключениями, рассмотренными ниже).

Застройщик вправе предложить будущему инвестору предварительный договор, суть которого сводится к тому, что в дальнейшем участник договора станет дольщиком. В таком договоре не прописываются финансовые обязательства сторон друг перед другом. Поэтому крайне важно внимательно изучить предмет договора.

На сегодняшний день получить разрешение на строительство крайне не просто. Необходимо собрать и оформить целый портфель документов. Для этого требуются деньги, которые до выхода Закона "Об участии в долевом строительстве…" вступившего в силу 1 апреля 2005 года появлялись благодаря платежам первых дольщиков.

Дело в том, что до 1 апреля 2005 разрешалось привлекать деньги соинвесторов, не дожидаясь оформления разрешения на строительство. Теперь этого источника финансирования нет (собственные средства также бывают далеко не у всех). И застройщик либо пользуется заемными средствами - берет банковский кредит (тогда расходы, связанные с этим будут повешены нам плечи покупателей жилья), либо прибегает к всевозможным хитростям, чтобы обойти закон.

Второй вариант следует рассмотреть подробнее.

Известны "законные уловки" и незаконные. Сразу заметим, что последние гораздо опаснее для покупателей. Именно против них направлен Закон "Об участии в долевом строительстве…". Определить коварные предложения - несложно. Вам могут назвать массу причин, по которым нельзя сейчас увидеть разрешение на строительство. Кроме того, вам откажут в документах подтверждающих уважительную причину отсутствия этого разрешения.

Достаточно представить себя в числе жертв мошенников, нажившихся на вложениях честных граждан, и желание участвовать в сомнительных сделках исчезнет раз и навсегда. Другое дело, оказаться в неведении и поступить опрометчиво неумышленно.

Чтобы этого не случилось, следует внимательнейшим образом изучить все предлагаемые вам документы (или их копии) и не подписывать ни одной бумаги, если вас что-то не устраивает, настораживает, либо какой-то пункт вызвал сомнение или же вы не все можете понять - пусть даже одного слово. Не бойтесь показаться невежественным или неграмотным - это лучше, чем потом остаться "с носом".

Требуйте разъяснений! Проконсультируйтесь с независимым юристом и риэлтором! Более того, даже если вам абсолютно все ясно и понятно, покажите бумаги людям, которым вы доверяете, возможно, у них возникнут вопросы, о которых вы и не задумывались. Только после снятия всех сомнительных или спорных моментов можно ставить свою подпись.

Но вернемся к допустимым способам ухода от Закона и подписания договора до получения разрешения на строительство. Права на ведение строительных работ могут быть переуступлены другой компании. И, если при этом эта компания заключила инвестиционный контракт с местной (районной) администрацией до 1 апреля 2005 года, то ее действия не противоречат законодательству. Найти такую компанию порой проще, чем получить разрешение на строительство. Но не стоит забывать, что увеличение компаний участвующих в строительном проекте (физически или финансово) усложняет схему строительства и невольно оттягивает срок возведения дома.

Кроме того, понять с какой целью в действительности была осуществлена уступка очень трудно. Если для изыскания денежных средств, необходимых для начала работ - это одно. Но, если истинная причина кроется в финансовых ухищрениях, то лучше в этом не участвовать.

Еще одна хитрая схема - предоставление векселей. В этом документе обычно указывается сумма равная стоимости квартиры на момент подписания векселя. По истечении определенного в векселе срока векселедержатель должен получить квартиру… Но, к сожалению, вексель не инвестиционный договор, а финансовое обязательство, в котором нет упоминания о номере будущей квартиры, ее площади и прочих характеристиках... Согласно правилам, по векселю может быть выплачена указанная сумма, а квартира по каким-то причинам не предоставлена. То есть это говорит о том, что, став держателем векселя, вы не знаете что получите: квартиру или деньги, которые возможно уже обесценились.

Таким образом, в настоящий момент долевое участие в строительстве остается достаточно рискованным занятием и требует досконального изучения и внятного консультирования.

Минимизация риска возможна только при двустороннем подписании договора долевого участия, составленного в соответствие со всеми правилами в офисе серьезной и устойчивой компании.

Дата публикации: 10:23 07 сентября 2006

Источник: bpn.ru