Кто заказывает прогнозы рынка недвижимости?

Обыватели, то есть непрофессионалы рынка недвижимости, нередко обвиняют риелторов, застройщиков, аналитиков или СМИ в том, что те подогревают ситуацию на рынке прогнозами и обещанием роста цен. Эту тему решили обсудить профессионалы и дать, наконец, ответ на вопрос, возможно ли изменить ситуацию на рынке с помощью заказных прогнозов и публикаций. Этой теме была посвящена пресс-конференция, прошедшая в Московской Ассоциации Риелторов -МАР — 5 сентября.

В пресс-конференции принимали участие президент МАР Анна Лупашко, вице-президент МАР Юрий Карамаликов и члены совета МАР Григорий Полторак и Сергей Багаев.

Открывший пресс-конференцию Григорий Полторак подверг сомнению саму возможность какого бы то ни было анализа рынка. «Несколько лет назад появилось такое понятие, как средняя цена квадратного метра, получаемая путем обобщения всех квартир, продаваемых агентством, и деления общей площади на общую цену. Цифра, которая получалась в итоге, была ценой некоего среднего квадратного метра. И на основе этих данных аналитики пытались делать какие-то прогнозы. Это же несерьезно!» – заявил Григорий Полторак.

Полторак предложил разделить понятия «предсказание» и «прогноз». «То, что мы видим на рынке, по большей части напоминает предсказание», – говорит Полторак. Рынок, по его словам, это живое явление, которое невозможно просчитать с помощью математических формул.

Полторак также задал присутствующим риторический вопрос: как риелторы могут играть на рынке или манипулировать им, если цены на продажу жилья выставляют собственники? Можно подговорить одного или двух продавцов, но невозможно уговорить всех. Для этого, как минимум, у всех риелторов всех агентств должна быть единая линия поведения, а договориться о ней конкурирующим компаниям крайне сложно, если не сказать нереально. «К тому же, – продолжил свою мысль руководитель компании «БЕСТ-Недвижимость», – затраты одного агентства на такую акцию были бы слишком велики, а результатами воспользовались бы все его конкуренты».

Зачем же тогда вообще заказываются аналитические прогнозы, если не для того, чтобы влиять на рынок? По мнению Григория Полторака, целей может быть несколько в зависимости от того, кто заказывает прогноз.

Покупатели и продавцы недвижимости, то есть клиенты рынка, интересуются прогнозами по нескольким причинам:

— банально из любопытства, в попытках понять конъюнктуру рынка;

— чтобы получить ориентиры при выходе на рынок и назначить свою цену или понять, сколько они готовы заплатить за «квартиру мечты»;

— чтобы получить у экспертов оценку уже принятых решений и убедиться в правильности своих действий.

Девелоперы, инвесторы и банкиры анализируют прогнозы для того, чтобы принять правильное инвестиционное решение на рынке.

Власти используют такие прогнозы для создания социальных программ, для целей законотворчества, а также для формирования социальных задач, которые они потом ставят перед обществом. Так, по словам Григория Полторака, популяризация ипотеки позитивно отразилась на обществе, стимулировав людей зарабатывать деньги на покупку недвижимости.

СМИ используют прогнозы для донесения информации до потребителя. Как видим, у аналитиков и без того немало задач и довольно большая аудитория читателей, чтобы тратить время на создание каких-то «заказных прогнозов».

Кроме того, как не сговариваясь отметили в своих выступлениях гг. Карамаликов и Полторак, сам факт публикации прогноза уже вносит коррективы в работу рынка и влияет на поведенческую стратегию некоторой части покупателей и продавцов. Именно поэтому они вывели такую формулу: «Те прогнозы, которые публикуют, никто не заказывает, а те, которые заказывают, не публикуют».

Юрий Карамаликов в своем выступлении назвал также другую причину возможного восприятия людьми публикуемых в СМИ прогнозов как заказных. На рынке существует явный недостаток экспертной информации, как признал Карамаликов. Помимо того, что качественные исследования в принципе дефицит, компании не хотят делиться ими с журналистами. Причин много: нежелание влиять на рынок, нежелание информировать конкурентов, да и просто неготовность публиковать отчеты, основанные порой на внутренних данных. В связи с этим Карамаликов предложил журналистам искать новые точки пересечения с источниками информации и, в частности, искать их в МАР.

Кроме того, Карамаликов предложил журналистам опираться в своих публикациях также на мнения клиентов о работе риелторов и мнения независимых экспертов – юристов, адвокатов, оценщиков.

Немалое внимание на пресс-конференции было уделено разбору текущего состояния на рынке и предпосылкам кризисов, которые наблюдались в России ранее. Правда, в этом вопросе эксперты, демонстрировавшие до того поразительное единодушие во мнениях, разошлись. Так, Сергей Багаев считает, что цены исчерпали возможности роста и в ближайшие 3-4 месяца рынок перейдет от стадии роста к стадии упадка. Григорий Полторак, в отличие от Багаева, не видит на рынке реальных предпосылок для кризиса и предполагает, что в ближайшее время ситуация на рынке останется прежней. Оправдаются ли эти прогнозы или эксперты снова объяснят их несовпадение с реальностью причудами рынка – покажет время.