Совет. Правильно читаем договор долевого участия...

В случае принятия решения о приобретении квартиры на стадии незавершенного строительства покупателю предстоит заключить договор долевого участия. Однако прежде чем поставить свою подпись под таким серьезным документом, его необходимо изучить и проверить на предмет скрытых "сюрпризов".

В Гражданском кодексе нет главы, посвященной инвестиционному договору или договору долевого участия.

В результате юристы по-разному истолковывают смысл такого соглашения. Например, на основании ст. 421 ГК РФ это вообще может быть договор, не предусмотренный нормами права. На практике его суть сводится к Федеральному закону от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (с изменениями от 2 января 2000 г.).

Еще одна точка зрения - рассматривать вышеупомянутый документ, как договор о совместной деятельности в рамках простого товарищества. Есть и третий подход, согласно которому инвестиционный договор представлен, как договор строительного подряда. Разумеется, правовая основа каждого из "заменяющих" хотя и четко определенных в ГК РФ договоров приводит только к смятению. А ведь, между тем, конечной целью участия граждан в строительстве многоквартирных домов является получение квартиры для проживания, и взнос гражданина предназначен только для финансирования строительства конкретной квартиры.

Поэтому в условиях жесткой регламентации договоров об инвестиционной деятельности самое правильное - обращать внимание на содержание документа, а не на его наименование.

Но перед этим будущий соинвестор имеет право на изучение уставных документов, подтверждающих полномочия подписывающего договор лица, а также документов, дающих право на строительство дома, среди которых должны присутствовать (для Москвы):

инвестиционный контракт с правительством Москвы и окружной префектурой;

договор аренды земельного участка для строительства;

разрешения на строительство и проведение строительно-монтажных работ;

акты экологической экспертизы и др.

Кроме проверки документов, разрешающих строительство потенциальному соинвестору желательно взглянуть на проектную декларацию, в которой отражена информация о застройщике и о проекте его строительства. Такая декларация должна быть опубликована в СМИ или Интернете.

После того, как все предварительные проверки благополучно завершены будущему дольщику необходимо обратить внимание на наличие и содержание следующих пунктов инвестиционного договора:

1. Точное указание строительного адреса (если фактический еще не присвоен) возводимого дома и данные, позволяющие идентифицировать квартиру. Если нет возможности определить номер квартиры, то должны быть зафиксированы ориентиры, позволяющие точно определить ее местонахождение. Желательно, чтобы к договору прилагался план, на котором помечена будущая квартира.

2. Определение ориентировочного срока сдачи дома в эксплуатацию, например II квартал 2007 года. Следует помнить, что просрочкой считается фактическая сдача на один квартал позже.

3. Ответственность за просрочку сдачи дома в эксплуатацию. Неустойка обычно взыскивается в размере указанном в договоре (либо согласно закону о защите прав потребителей).

4. Описание механизма возврата денег в случае просрочки сдачи дома в эксплуатацию более, чем на один квартал.

5. Фиксирование окончательной цены договора. Изменения возможны только после обмера БТИ. Сюда же можно отнести отдельный пункт о том, что в случае удорожания строительства гражданин не обязан его оплачивать.

6. Ответственность застройщика в случае обнаружения строительных недостатков (обязанность их устранить, если таковые будут выявлены в течение 2 лет с момента сдачи дома в эксплуатацию).

7. Положение о том, что застройщик гарантирует отсутствие прав третьих лиц на квартиру, а также обязанность предоставить аналогичную квартиру или возместить ее стоимость, в случае, если обнаружатся права третьих лиц.

8. Документ, подтверждающий оплату коммунальных услуг дольщиком только после его фактического заселения в квартиру.

9. Обязательство застройщика выдать на руки по требованию дольщика документы, необходимые для регистрации права собственности (часто бывает, что оформление собственности умышленно затягивают, требуя доплат и т.п.).

Одним словом, по такому договору не должно получится так, чтобы у гражданина по договору осталось только право получить квартиру, а все остальные права - у застройщика. Часто возникает ситуация, когда застройщик не соглашается исправлять обязательные для дольщика пункты. В таком случае, лучше поискать другую компанию, вполне возможно, что ее условия окажутся более выгодными. Впрочем, выбор остается за покупателем.

Не лишним будет напомнить, что перед подписанием договора, его было бы желательно показать юристу, занимающемуся вопросами недвижимости. Очень часто благодаря профессиональному изучению этого документа обнаруживается, что дольщик, не смотря на прописанные права, в действительности лишен их и вряд ли сможет удовлетворить свои требования в суде. Причины могут быть разными. Одна из самых распространенных, когда дольщик понимает под написанным одно, а на самом деле имеется в виду другое. Самое обидное - узнать об этом, когда уже поздно. Еще порой случается, что один пункт договора противоречит другому.

Одним из способов предохранения от возможных разочарований (мягко выражаясь) является учетная регистрация инвестиционного договора. Во-первых, это лишняя проверка соглашения и более ответственный подход к его составлению (филькину грамоту регистрирующий орган не возьмет), во-вторых, снижается риск повторной продажи квартиры и другие мошеннические действия.

В Москве функцию учета регистрации несет Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, в Московской области - Министерство строительного комплекса Московской области. Кстати, всегда можно обратиться прямо туда и узнать, не зарегистрировал ли кто-то ваш объект несколько ранее. Хотя, очевидно, что если такое нарушение имеет место быть, второй договор не пройдет регистрацию. Более того, будет возбуждено уголовное дело. Но на проверку уходит время, в течение которого пай за квартиру может быть внесен. Следовательно, разбор ситуации и восстановление справедливости займут время.

Одновременно с учетной регистрацией, осуществляемой в органах власти, компания может проводить свою внутреннюю регистрацию. Разумеется, ничего общего с вышеупомянутой - официальной - она не имеет и может являться лишь дополнением к основной.

К сожалению, регистрация договора не обязательна. Ее отсутствие не является нарушением закона. Однако, право дольщика требовать выполнения такого условия с целью снятия риска серьезных финансовых потерь. Как ни печально, среди застройщиков есть такие, которые не проводят регистрацию, боясь ответственности в силу целого ряда причин, одна из которых - заведомое невыполнения взятых обязательств с целью личного обогащения. Так что в таких вопросах дольщику следует проявить особую бдительность.

Дата публикации: 11:41 14 сентября 2006

Источник: bpn.ru