Ипотечные платежи — чет или вычет?

Вы купили квартиру по ипотеке? Государство должно вернуть вам по крайней мере 13% набегающих процентов по банковскому кредиту. Происходит это за счет имущественного вычета — уменьшения налога при покупке жилой недвижимости. Сумма этого вычета, согласно Налоговому кодексу, не может превышать 1 млн руб. Часто люди, которые самостоятельно пытаются разобраться в правилах, считают, что это и есть те деньги, которые реально возмещаются. На самом деле 1 млн руб. — это лишь тот размер дохода, налог с которого вернут. Какие условия необходимо выполнить, чтобы получить от государства часть уплаченных налогов?

Кроме имущественного налогового вычета в связи с приобретением жилья для участников рынка недвижимости действует еще одна льгота (точнее, привилегия, согласно новой терминологии) — имущественный вычет при продаже квартиры. Реализуя недвижимость, частное лицо обязано оплатить 13% разницы между ценой продажи и покупки. Если вы владели недвижимостью более трех лет, то вам повезло — налог платить не надо. А вот если меньше, то сумму, на которую начисляется налог, надо сократить на 1 млн руб. и, соответственно, сэкономить 13% этой суммы (130 тыс. руб.).

Кто получит, а кто — нет

Впрочем, это имеет отношение к тем, кто продает квартиру, а тем, кто приобретает, стоит учесть такую разновидность имущественного вычета, как погашение процентов по жилищному кредиту. Какая сумма ушла на выплату процентов — с такой вы и не платите налоги уже без любых ограничений. Например, «натикало» 2 млн руб. на процентах — реально вернуть 260 тыс. руб. из налогов.

Таким образом, выплачивая ипотечный кредит, вы имеете право пользоваться двумя вычетами. Первый — за счет стоимости квартиры в сумме до 1 млн руб., второй — в размере процентов по кредиту. До тех пор пока первый вычет не реализован и ваш ежемесячный платеж банку составляет, например, $800, государство должно вам возвращать из него 13% ($104).

Чтобы получить вычет, во-первых, необходимо обладать собственно доходом, но не простым, а облагаемым налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). К нему относятся заработная плата, доходы от продажи или аренды, премии, материальная помощь — все, на что начисляется налог 13%. И не подходят пенсии и стипендии, с которых НДФЛ не взимается, а также прибыль предпринимателей при упрощенном налогообложении (6 и 15%) и прочие виды доходов, например, выигрыши в лотерее и казино.

Налоговая инспекция деньги не дарит, а именно возвращает. Чтобы использовать вычет, нужно заплатить налог. То есть если вы хотите получить 130 тыс. руб., налоговая должна сначала их забрать. Поэтому обладатели «серой» зарплаты в $1 тыс., у которых официально показано 3 тыс. руб., за год смогут вернуть не больше, чем: 12 месяцев х 3 тыс. руб. х 13% = 4680 руб.

Это тоже деньги, но если купленная квартира стоила больше 1 млн руб. и вы претендуете на полную сумму возвращаемого налога — 130 тыс. руб., то при «серой» зарплате этот процесс займет 28 лет и 9 месяцев. Так что в первую очередь вычеты подходят получателям «белой», т. е. задекларированной зарплаты, у которых налоги действительно составляют ощутимую сумму.

Впрочем, в любом случае подсчитайте, сколько занимает ваш подтвержденный доход — есть шанс компенсировать вполне приемлемую сумму. Сейчас нет смысла бояться того, что платеж по ипотечному кредиту окажется больше, чем официальные заработки. Спросить об этом в инспекции могут, но главу Налогового кодекса о контроле доходов и расходов отменили три года назад. Такой вопрос — простое любопытство: все равно нет способов проверить, сколько вы платите налогов и сколько зарабатываете.

Муж и жена — не одна сатана

Важный момент: именно вы должны являться собственником жилья. Если квартира оформлена на жену, то муж право на вычет не получает. «При оформлении недвижимости в совместную собственность вычет распределяется пропорционально долям, — объясняет аудитор компании «Ажур-Аудит» Ирина Федулова. — Сумма в 1 млн руб. относится к сделке, а не к покупателям. Соответственно, если квартира принадлежит мужу и жене в равных долях, то у каждого из них лимит для вычета составит только 500 тыс. руб.». При этом льгота считается использованной для каждого.

Так что когда квартира оформляется только на одного из супругов и вычет реализует он же, в семейный бюджет поступит 130 тыс. руб. В дальнейшем, при другой сделке и оформлении вычета на второго супруга — еще столько же. Если льготу разделить, то возможная выгода составит 130 тыс. руб. на двоих. Разделение вычета удобно в зависимости от размера и «белизны» заработка супругов. Указать, в какой пропорции и из чьих налогов произойдет возмещение, надо с помощью заявления.

Источник средств вообще имеет особое значение. «Министерство финансов в июле 2005 года специально прокомментировало ситуацию, когда оплата расходов на строительство или приобретение жилья для налогоплательщика производится за счет средств работодателей или иных лиц, — рассказывает аудитор группы компаний «Русконсалт» Ирина Савичева. — В этом случае имущественный налоговый вычет при покупке жилья не применяется. Это правило действует и в случае, когда, например, по какой-то причине оплата квартиры произошла со счета жены, а квартира оформлена на мужа. Если речь идет об ипотечной сделке, он в лучшем случае использует вычет только по сумме полученного ипотечного кредита плюс набегающие проценты, но без учета суммы, оплаченной со счета жены».

Если оплата производилась со счета одного супруга, а собственность оформлена на обоих, то второй супруг все-таки способен получить право на вычет. Для этого надо представить в налоговую инспекцию поручение своему супругу на перечисление денег за себя. Так как оно составляется в простой форме и не заверяется, то теоретически его можно написать задним числом. Наконец, последнее условие — приобретенное жилье должно находиться на территории Российской Федерации.

Детали: как не запутаться

Прежде чем отправляться в налоговую за деньгами, нужно определить, в какой форме вы собираетесь их получать. «Если возврат налога будет производиться на лицевой счет, то заявление подается только после завершения года, в котором возникло право на применение вычета, — объясняет И. Федулова. — А если вычет применяется у работодателя, то его можно подать, не дожидаясь завершения налогового периода». Во втором случае вы предоставите в бухгалтерию на работу уведомление о праве применения вычета. Тогда вам прекратят начислять налог на доход физических лиц и станут выдавать увеличенную на его размер зарплату до тех пор, пока вся сумма вычета не будет погашена.

При подаче заявления для получения денег на счет обычные сроки окончания декларационного периода (до 1 апреля) не играют роли — декларации на получение вычетов принимаются в течение всего следующего за отчетным года. Купили жилье в прошлом году? Обращайтесь в налоговую сейчас. Планируете приобретение в марте? Для получения вычета на лицевой счет придется ждать почти год.

Право на вычет — бессрочное. Можно даже подавать документы по квартире, купленной еще в 1990-е. Или подождать несколько лет до другой сделки, если считаете, что вам так удобнее. Возвращаются налоги только с доходов, полученных в год возникновения права на вычет (в данном случае — с момента покупки квартиры) или позже, поэтому необходимо определить точную дату его возникновения. «Если квартира приобреталась через договор купли-продажи, то это дата регистрации права собственности. А если это инвестиционный договор, то — акт приемки-передачи права на получение квартиры, — поясняет И. Федулова. — По году этого документа определяется первый период предъявления доходов. Соответственно, при покупке квартиры в 2006 году учитываются только доходы за этот год и далее. Если квартира куплена в 2005-м, то теперь подается заявление, затем вы получаете налоги по итогам прошлого года, а если их не хватит, добираете в дальнейшем оставшуюся сумму по месту работы».

Играет роль и день подачи заявления налоговому инспектору. Дело в том, что если квартира приобретена давно, то учитываются доходы не далее чем за последние три года или за тот год, когда квартиру купили. Возвращается только сумма налогов, уплаченных в течение этого срока.

Например, вы купили квартиру в 2001 году. Для сделок, проведенных до января 2004 года, максимальная сумма возвращаемого налога составляет 78 тыс. руб. Предположим, вы подали заявление в январе 2006 года — к вычету рассматриваются доходы за 2003–2005 годы. Если за это время вы официально заработали более 600 тыс. руб. (около 16,7 тыс. руб. в месяц), то возвращенные с них налоги компенсируют все 78 тыс. руб. Допустим, в этот период «белая» часть вашей зарплаты составляла только 10 тыс. руб. Тогда за вами по итогам трех лет числится лишь 46,8 тыс. руб. налогов. Вы вправе компенсировать их в данный момент, а оставшуюся сумму — по итогам налоговых отчислений в последующие периоды.

Только раз бывает в жизни вычет

Имущественный налоговый вычет в связи с приобретением жилья предоставляется один раз в жизни. Однако если вы им уже пользовались, но не израсходовали целиком, то при следующих сделках претендуете на остаток суммы.

Зато проценты по жилищному кредиту, к которым относится и ипотечный, засчитываются целиком, без ограничений. Так как в итоге они могут составлять значительную часть кредита, то возмещать налог с этой суммы выгодно даже тем, кто уже израсходовал имущественный вычет на приобретение жилья.

Например, вы взяли по ипотеке $75 тыс. на 15 лет под 11%, ежемесячный платеж (без учета страховки) составляет около $850. В первый год вы выплатите более $10 тыс. Из них проценты составят более $7,7 тыс. и только остальная сумма — собственно погашение долга. То есть вы получаете шанс за счет одних лишь процентов возместить более $1 тыс. в год (13% суммы банковских начислений по кредиту). С каждым годом проценты будут все ниже, а выплаты собственно долга — все больше.

Но все равно после возвращения кредита сумма вычета составляет более $10 тыс. Если учесть и вычет по приобретению жилья, то к ним добавляются еще 130 тыс. руб. В Москве найдется немного объектов недвижимости стоимостью менее 1 млн руб., так что в нашем регионе речь обычно идет о максимально возможной сумме вычета.

Итак, предварительные расчеты сделаны, решение принято, осталось все подготовить. Начать надо с документов. Для подтверждения покупки или строительства жилья подходят свидетельство о госрегистрации права собственности, договор купли-продажи, акт приема-передачи или постановление об отводе земли. Для подтверждения факта затрат требуются следующие документы: банковские платежные свидетельства, квитанции к приходным ордерам, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов, расписка продавца. Кроме документов на квартиру нужно предоставить документы самого получателя вычета: паспорт, ИНН, пенсионное свидетельство, справка 2-НДФЛ за соответствующий год.

Ценный совет за скромную сумму

Убедившись в наличии всех бумаг, можно открывать лицевой счет в банке и отправляться в налоговую — заполнять декларацию и писать заявление. После того как налоговый инспектор примет все документы на рассмотрение, по закону ему дается до трех месяцев на проверку и еще месяц на возврат денег. По словам налоговых консультантов, заявление иногда рассматривается даже в день приема, но деньги чаще возвращают через полгода, а то и год. Решение о предоставлении вычета, как правило, подтверждается указанием суммы вычета в платежных документах или декларации. Если вы собрались получить средства на счет, то остается только уточнить телефон ответственного за перевод денег лица и приблизительную дату их зачисления.

Если вы не любите заполнять документы и ходить по инстанциям, не уверены в своих силах или не желаете тратить время, то стоит воспользоваться услугами посредников. Тем более бывают ситуации, когда без консультантов просто не обойтись.

Например, если налоговый вычет надо распределять между несколькими собственниками или оплата недвижимости происходила нетипичными способами. «Случается, что квартиру приобретают по взаимозачету или бартеру, — рассказывает И. Савичева. — В этом случае требуются документы, подтверждающие, что покупка, оплаченная из средств третьих лиц, произошла в счет погашения их задолженности перед приобретателем». Иногда при возникновении существенных разногласий с налоговыми органами требуется даже обращение в суд.

Услуги по получению вычетов оказывают многие фирмы, но чем сложнее ситуация, тем меньше предложений. Получить консультацию легко, в среднем она стоит около $50. Рекомендации, касающиеся не слишком сложных случаев, дают юридические отделы практически всех крупных риэлторских компаний. При покупке недвижимости через них же — как правило, бесплатно. Кроме того, если жилье приобретается в кредит, можно расспросить ипотечных брокеров.

Помощь в составлении специальной декларации на получение вычета и ее подаче встречается реже и обходится в среднем в $150–200. Представление интересов физических лиц в налоговой инспекции осуществляют еще меньше компаний — по вычетам оно стоит в среднем $500. При этом от 3 тыс. руб. с вас попросят за получение уведомления для бухгалтерии при получении вычета на работе и до 30 тыс. руб. и выше — при перечислении денег на счет. Некоторые консультанты рассчитывают стоимость своих услуг, исходя из суммы возврата за год.

Дата публикации: 11:06 15 сентября 2006

Источник: bpn.ru