Аренда жилья в сентябре. Осенний марафон

Сентябрь — месяц особенный не только для школьников. В начале осени в столице активизируется деловая жизнь. В это время в Москву тянутся караваны приезжих: представители иностранных компаний, специалисты из регионов и ближнего зарубежья, рабочие, студенты. Всем им надо где‑то жить. Именно в сентябре рынок аренды жилья разогрет как никогда.

Специалисты считают, что цены на съемное жилье существенно меняются раз в год. В сентябре — октябре они вырастают примерно на 15–20 %. Точнее, плавное увеличение арендных ставок начинается уже в конце июля, в августе стоимость становится ощутимо выше, но первый осенний месяц оказывается самым дорогим для желающих снять квартиру. В это время спрос в секторе экономкласса, как правило, превышает предложение в пять раз. Нынешний год тоже не дает расслабиться потенциальным арендаторам. «Проведя анализ, мы поняли, что в сентябре спрос на дешевое жилье превышает предложение в этом году раз в 10–15», — сообщила руководитель управления аренды квартир компании «Инком-Недвижимость» Галина Киселева. Правда, не исключено, что по окончании ажиотажного сезона ценовой маятник качнется в другую сторону, и суммы, по которым выставляют квартиры, чуть поубавятся. Однако возлагать на это особые надежды квартиросъемщику все же не стоит, поскольку снижение арендных ставок будет почти незаметным — процентов на пять. Особенность московского рынка недвижимости такова, что после очередного скачка цены никогда не возвращаются на прежний уровень. Вместе с тем риелторы единодушны во мнении, что в ноябре (до следующего июля) на рынке аренды установится относительная стабильность.

Что? Где? Почем?

Как всегда, самым востребованным товаром в условиях нынешнего дефицита являются однокомнатные квартиры в домах типовой постройки. Сегодня в этом малобюджетном сегменте уже не найти жилье дешевле 600 долл. Двушки в жилом массиве где‑нибудь в Марьине или Бутове сдают в среднем за 800 долл. Трешка уходит с рынка по цене от 1000 до 1500 долл. в месяц.

География предпочтений арендатора в этом году традиционна: больше всего ценится жилье в центре. Согласно данным компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», арендные ставки в ЦАО начинаются от 800 долл. Второе по дороговизне место делят Западный и Юго-Западный округа (минимальная стоимость — 700 долл.). Далее следуют Северный, Северо-Западный и Северо-Восточный округа. Однокомнатные квартиры здесь стоят от 650 долл. и выше. Дешевле всего (за 600 долл.) можно снять квартиру на юго-востоке столицы.

Зато другие факторы, обычно также принимающие участие в формировании арендной ставки, сегодня не столь существенны. Например, все реже звучит пожелание квартиросъемщика подобрать жилье недалеко от подземки. Зато появилось и стало устойчивой тенденцией понятие «транспортная доступность». Для большинства арендаторов имеет значение расположение дома, от которого до метро можно легко добраться на наземном транспорте. А для автовладельцев и этот фактор не принципиален.

Наличие меблировки сегодня также почти не влияет на стоимость квартиры. Многие жильцы обставляют съемное жилье собственным гарнитуром. В этом случае они высказывают пожелание снять пустую квартиру. Последние, по словам Г. Киселевой, на рынке в большом дефиците. Но уж если в сдаваемом помещении есть определенный набор мебели, он обязательно должен состоять из современных предметов. Причем лучше, если это будет единый гарнитур. Бабушкины интерьеры на рынке не котируются и однозначно повлияют на потерю в цене. Такое же воздействие на арендную ставку окажет и отсутствие ремонта. «Приведу пример, — говорит Г. Киселева. — Клиент, обратившийся в нашу компанию, попросил сдать квартиру по той же цене, что и его сосед. Но эта квартира оказалась в плачевном состоянии с плохой мебелью, и, несмотря на то что она была совершенно одинаковой по площади и планировке с соседней, пришлось сдать ее намного дешевле. Разница в цене в таких случаях доходит до 25 %».

Принципиальным образом на формировании стоимости найма сказывается метраж. Именно он играет сегодня определяющую роль при сдаче жилья в аренду. Так, косвенным образом цена может зависеть от типа дома. Например, площадь двухкомнатной квартиры в пятиэтажке примерно на 25 % меньше аналогичного жилья в доме серии П-44Т. Это значит, что квартиры в современных панельных домах более ликвидны, чем в кирпичных хрущевках.

Все вышесказанное подтверждает, что благосостояние, а вместе с ним и требования современных квартиросъемщиков заметно выросли в последнее время. Те же, кто все‑таки не в состоянии сегодня заплатить за жилье необходимую сумму, вынуждены довольствоваться меньшими площадями, чем прежде. Например, не редки случаи, когда из двухкомнатных квартир семьи переезжают в однокомнатные или когда однушки арендаторы меняют на комнаты. Вследствие удорожания московского жилья активней стал развиваться рынок аренды в ближайшем Подмосковье, и спрос все больше смещается в область. Хотя и здесь найти недорогую квартиру не так просто. «Стоимость найма жилья в ближайших к столице городах практически сравнялась с московскими ставками», — считает заместитель директора управления аренды компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Мария Жукова.

По обе стороны баррикад

Кто же он, сегодняшний наниматель, способный заплатить 600 долл. и больше в месяц за типовую однокомнатную квартиру? «В основном это белые воротнички — служащие, приехавшие в Москву делать карьеру», — говорит Галина Киселева. Как правило, это офисные сотрудники, снимающие квартиры для себя и своей семьи. «Обычно вначале приезжает кто‑нибудь один, обустраивается, а потом к нему переезжают и остальные члены семейства», — рассказывает она.

Другая категория квартиросъемщиков — рабочие, которые также живут в арендуемой однокомнатной квартире семьей. Бывает, что двух- или трехкомнатную квартиру снимают в складчину несколько человек. Причем речь в данном случае идет не о гастарбайтерах. Они, как и необеспеченные студенты, перебрались в общежития. Снимать комнаты предпочитают, как правило, те, кто намерен жить один.

Все больше среди нанимателей экономически активных москвичей. «В последнее время мы наблюдаем тенденцию, когда молодые, только оперившиеся люди отделяются от родителей и живут самостоятельно. Молодежь сейчас довольно независимая, способная себя прокормить и желающая жить в отдельной квартире», — говорит Киселева.

Нередко квартиросъемщиками становятся люди, планирующие приобрести жилье в конкретном районе, но, прежде чем принять окончательное решение, хотят сначала присмотреться к нему, ознакомиться с инфраструктурой, транспортной ситуацией, социальным окружением и пр.

Самостоятельной группой на рынке аренды жилья являются иностранцы. Сегодня зарубежные компании все чаще назначают на руководящие должности российских специалистов, но это не значит, что приток иностранного персонала в Москву иссяк.

Топ-менеджеры, а также сотрудники среднего звена из разных стран все также составляют значительную часть арендаторов хороших московских квартир. Они запрашивают жилье в современных или добротных сталинских домах выше третьего этажа.

Среди пожеланий импортных нанимателей — Центральный, Западный и Юго-Западный округа. Подобную географию предпочтений объяснить легко, ведь именно в этих районах сосредоточено большое количество офисов западных компаний.

Обычно договор аренды заключают непосредственно с фирмой, которая и платит за проживание сотрудника, поднимая его бюджет в соответствии с ростом ставок. Такой же подход отличает и российские корпорации. «У нас много договорных отношений с Газпромом, РАО ЕЭС, «Русалом» и другими крупными отечественными компаниями», — рассказывает Галина Киселева. Качество арендуемого жилья зависит от бюджета, выделяемого фирмой конкретному сотруднику. Это может быть типовая или элитная квартира, а также загородный коттедж. Селиться за городом предпочитают семейные люди, занимающие ключевые посты в компании.

А каковы другие участники этого рынка — арендодатели? Специалисты в один голос заявляют о появлении большого количества квартир, которые в прежние годы приобретали в инвестиционных целях. Однако риелторы считают, что вскоре подобных активов в столице поубавится, поскольку уже сейчас покупку квартиры за 150 тыс. долл. могут позволить себе немногие.

Также традиционно арендодателями становятся москвичи, в распоряжении которых оказалось несколько квартир, например, жилплощадь перешла им по наследству. С недавних пор на рынке обозначилась еще одна тенденция: столичные жители снимают или покупают в Подмосковье второе жилье, а квартиру в Первопрестольной сдают внаем, чем обеспечивают себе стабильный доход.

Элитка нарасхват

Эксперты рынка считают, что при достижении цены 1,5 тыс. долл. спрос и предложение приходят в относительное равновесие. С этой отметки начинается сегмент бизнес-класса, который, как говорят участники рынка, сегодня несколько переоценен. «В этом секторе предложение в несколько раз превосходит спрос, — комментирует ситуацию Мария Жукова.

— Однако рано или поздно каждая квартира все равно находит своего нанимателя». В категорию бизнес-класса попадают квартиры, которые недотянули до элитных, но и типовыми их назвать трудно. Это жилье в сталинских, цековских или построенных относительно недавно кирпичных домах. Цены на такие апартаменты не имеют четко выделенных факторов зависимости и продиктованы так называемыми «хотелками» хозяев.

Вместе с тем по‑настоящему качественных элитных квартир на рынке не так уж много. К тому же данные предложения пользуются повышенным спросом. В списках лидеров находятся как новые ультрасовременные дома с подземной парковкой, охраной, огороженной территорией, так и отреставрированные особняки в центре города. Наиболее дорогие предложения можно встретить в районе Тверской, Арбата, Остоженки, Патриарших и Чистых прудов. С небольшим отставанием следуют Хамовники, Якиманка, Китай-город, Хорошевка и Дорогомилово. «Однако квартира может расцениваться как элитная не только из‑за месторасположения, — говорит руководитель отдела аренды элитных квартир компании DeltaRealty Наталья Карабанова. — Важным требованием является дорогостоящий ремонт, интерьер, высокотехнологичная «начинка».

Апартаменты должны быть обставлены дорогой импортной мебелью, укомплектованы качественной бытовой техникой. «Ставка будет максимальной для данного объекта, если ремонт сделан накануне и после этого в квартире никто не жил», — отмечает Н. Карабанова. По словам Г. Киселевой, элитный объект выставляют на рынок по цене от 5 тыс. долл. Верхнего же порога для этого сегмента не существует. Интересно, что в последнее время аренда подобного жилья стала серьезной альтернативой покупке.

Доход или расход?

Несмотря на стабильно растущий спрос прибыль от сдачи квартир сегодня уже не та, что была пару лет назад. Более того, специалисты считают, что арендный бизнес перестает быть выгодным. Если в 2004–2005 годах доходность составляла в среднем 7–9 %, а срок окупаемости — от 7 до 14 лет, то сейчас ситуация резко изменилась. «Простой расчет показывает: сдавая однокомнатную квартиру на окраине за 600 долл., арендодатель получает 4 % годовых. Таким образом, он окупит свои нынешние вложения (примерно 150 тыс. долл.) более чем за 20 лет. Чаяния сегодняшних инвесторов, а завтрашних наймодателей не оправдываются», — сообщает руководитель аналитического отдела компании «Новая площадь» Дмитрий Попов. Рынок аренды гораздо более инертен по сравнению с рынком купли-продажи — ставкам по найму просто не угнаться за галопирующими темпами роста цен на квартиры.

Вместе с тем, по общемировым законам, цены на аренду растут вслед за стоимостью жилья. И существующее сегодня отставание указывает на имеющиеся на рынке дополнительные ресурсы. «Экспертный прогноз ставки найма в 900 долл. за месяц выглядит оптимистично, — считает Дмитрий Попов. — Более реалистичной суммой представляется 800–850 долл. в месяц».

Дальнейший рост, по его мнению, коснется двух- и трехкомнатных квартир нижнего ценового сегмента, а затем волной будет идти к жилью с более высоким бюджетом аренды. С ним согласна и Наталья Карабанова: «Темпы роста ставок на элитную недвижимость хоть и меркнут при сравнении с аномальным взлетом цен на рынке купли-продажи квартир, но все же довольно значительны. В первом полугодии 2006 года аренда объектов элиткласса дорожала ежемесячно на 2–3 %. И тенденция будет сохраняться до тех пор, пока спрос не начнет падать».

Сегодня все больше людей предпочитают снимать квартиры, покупка собственного жилья им уже не по карману. Не многих спасает и ипотечный кредит. Даже 700 долл. в месяц за однушку — это значительно меньше, чем ежемесячный платеж по ипотечному кредиту за то же жилье в случае его приобретения. «При стоимости квартиры в 150 тыс. долл. и кредитовании на 20 лет с первоначальным взносом 30 % под 12,5 % годовых, ежемесячный платеж составит 1200 долл.», — подкрепляет свою мысль расчетами Дмитрий Попов.

Возможно, решить проблемы квартиросъемщиков могли бы недорогие доходные дома, но реализация этих проектов пока только в перспективе.

Дата публикации: 10:28 21 сентября 2006

Источник: bpn.ru