Ипотека крепка чужими деньгами

Страх перед разрывом ликвидности заставил ряд банков свернуть свои программы авто- и экспресс-кредитования физлиц. Вопреки этой тенденции игроки ипотечного рынка парадоксальным образом не только не "сократились", но и планируют наращивать объемы выдачи ипотечных кредитов. Разгадка проста. Долгосрочный ресурс ипотеки — это западные кредиты и государственные деньги АИЖК. Они в минувшем кризисе не пострадали. Получается, ипотеку спасло то, что у подавляющего большинства российских банков не хватит капитала на "самостоятельные" ипотечные программы.

Рынок не падал. И даже не шатался

Летом аналитики сразу назвали рынок недвижимости первой жертвой июльского кризиса на банковском рынке. Аргументы выглядели убедительно. Цены на московскую недвижимость превысили всякие разумные пределы. Банки, стремясь восполнить дефицит ликвидности, должны были бы в срочном порядке избавиться от принадлежащих им объектов недвижимости и тем самым обрушить цены. Инвестировать в строительство после таких событий становится невыгодным — ну и далее разрушительные события, по мнению ряда экспертов, должны нарастать как снежный ком. Одним из последствий этого, так и не реализовавшегося до сих пор, сценария должно было стать сворачивание ипотечных программ банков.

Риэлторы не сразу взялись опровергать драматические прогнозы. Возможно, и вправду были растеряны и ждали развития событий — "куда кривая вывезет". Сегодня они уверяют, что ни на минуту не усомнились в благополучном развитии ситуации для своего бизнеса. В Российской гильдии риэлторов (РГР) по этому поводу говорят так: рынок недвижимости — это не рынок ценных бумаг, он не может упасть за один день. Президент РГР Елена Дранченко признает все же, что некоторые изменения в связи с событиями в банковском секторе произошли. Описывая эти изменения, риэлторы не могут удержаться от злоупотребления словом "некоторые". Например, некоторые банки перестали инвестировать в некоторые объекты строительства. В то же время некоторые строительно-инвестиционные компании взялись корректировать цены в сторону снижения — о, совсем ненамного! Всего 1—2%. И это происходит только с московской недвижимостью. Региональные рынки, в том числе и Подмосковье, демонстрируют устойчивую тенденцию к росту цен, до 1,5—2% в месяц.

Президент Ассоциации российских банков (АРБ) Гарегин Тосунян несколько смелее говорит о сокращении объемов кредитования строительства со стороны банков. По его мнению, сворачивание кредитных программ — это нормальная реакция банковского рынка на сложившуюся на тот момент ситуацию. "Одним из первых, — говорит г-н Тосунян, — это почувствовал рынок строительства жилья, недвижимости. Еще до всех этих событий было много разговоров о том, что рынок недвижимости в Москве перегрет. Высокий уровень доходности вызывал вопросы. Но строители предлагали выгодные проекты, и банки вкладывали деньги. Случившаяся паника остро обозначила проблему: строители привлекают деньги на длительные сроки, а ресурсы банков, по сути, "до востребования". У нас ведь вкладчик может в любой момент отозвать свой вклад. И поэтому банкам пришлось в срочном порядке переосмысливать свою кредитную политику".

Президент АРБ считает усилившуюся осторожность банкиров положительным моментом. Банкиры не перестанут кредитовать строительство жилья, просто будут тщательнее рассчитывать свои риски.

В абсолютных цифрах оценить снижение динамики кредитования строительства очень сложно. Гарегин Тосунян полагает, что объемы кредитования сократились на 20—30% и что это приблизительно соответствует проценту перегрева рынка недвижимости. Но даже такие цифры, по мнению риэлторов, не критичны. Как сказал вице-президент РГР Константин Апрелев, совокупное банковское финансирование строительства составляет 2 млрд долларов из 12,5 млрд. То есть не превышает 20%. Главный инвестор строительства — частник.

По-настоящему проблемным может стать отказ банков финансировать самую начальную стартовую стадию строительства — тогда и частных инвесторов не получится привлечь. Но оснований для таких пессимистичных прогнозов мало.

Ипотеке все на пользу

Получается, со стороны рынка недвижимости ипотеке ничего не грозит. Эксперты уверяют, что цены осенью опять начнут расти, и в этом, как ни странно, заинтересованы не только инвестиционные покупатели, которых сегодня около 10—15%. Те, кто приобретает жилье на условиях ипотеки и для собственного проживания (таковых, по данным РГР, всего 2% от всего количества покупателей), тоже заинтересованы в росте цен. Удорожание их жилья компенсирует размер процентной ставки по кредиту, и компенсирует с лихвой. Если цена ипотечного кредита сегодня в среднем находится в пределах 10—15% годовых, то жилье в Москве в прошлом году подорожало на 45%, а за первое полугодие 2004 года еще на 20% в валюте.

Но и ситуация на банковском рынке тоже парадоксальным образом благоприятствует развитию ипотеки в России. Главный страх заемщика связан с тем, что банки сейчас начнут поднимать процентные ставки по ипотечным кредитам, выдвигать какие-то новые условия, требовать больше документов, затягивать сроки рассмотрения заявок. Ничего такого, по мнению вице-президента КБ "Евротраст" Сергея Гандзюка, не происходит. Он утверждает, что ипотечный кредит в среднем живет в портфеле любого банка не более 1,5 месяцев. Затем валютные кредиты рефинансируются в банке DeltaCredit, а рублевые — в государственном Агентстве по жилищному ипотечному кредитованию (АИЖК), поскольку ни у одного российского банка (за исключением разве что СБ РФ и ВТБ) нет достаточного собственного капитала для выдачи ипотечных кредитов на длительные сроки. И требования к заемщику, критерии по большому счету сейчас устанавливают два игрока: АИЖК и DeltaCredit. Ни государственный, ни западный капитал в локальном инциденте на банковском рынке этим летом не пострадали. И поэтому ужесточения условий выдачи ипотечных кредитов ждать не следует.

Выводы банкира из Евротрастбанка подтверждают другие его коллеги. Председатель правления Инвестиционного Промэнергобанка Михаил Любимцев говорит о том, что в возглавляемом им банке методика оценки заемщика не изменилась, поскольку она соответствует стандартам АИЖК, и система рефинансирования основана на соответствии условий ипотечного кредитования в банке стандартам федеральной программы. Определенные изменения, по мнению М. Любимцева, произошли в психологическом настрое заемщиков — они стали ответственнее и осмотрительнее подходить к решению брать кредит.

Количество кредитов, ежемесячно выдаваемых Инвестиционным Промэнергобанком, сейчас остается примерно на том же уровне, что и весной. Вместе с тем выросли объемы этих кредитов. То есть летом клиенты банка стремились взять максимально возможный по величине кредит. По мнению председателя правления банка, это свидетельствует о росте доходов заемщиков, их стремлении приобретать качественное жилье.

А в банке DeltaCredit происходит настоящая революция. Акционеры банка поставили перед новой командой менеджеров, пришедшей к руководству в конце прошлого года, задачу роста объемов кредитования в три раза. Вместо 5 млн долларов в месяц DeltaCredit должен выдавать заемщикам 15 млн. Судя по всему, команда справляется. По словам председателя совета директоров банка DeltaCredit Игоря Кузина, за первые 6 месяцев текущего года банк перевыполнил план по прибыльности за весь 2004 год. При этом менеджеры озабочены улучшением "качества заемщиков". Как говорит Игорь Кузин, "наши клиенты платят, и спрос на ипотечные услуги не сокращается. Но ипотечный бизнес имеет очень узкую маржу. Поэтому нужен жесткий подход к продуктивности, бизнес-процессам, стандартизации. Заемщики должны отвечать требованиям инвесторов в ипотечные ценные бумаги, акционеров и кредиторов банка".

Жесткий подход странным образом привел не к волоките, а наоборот, к тому, что количество документов, требуемых банком, уменьшилось на 25—30%. Андеррайтинг теперь занимает не несколько недель, а 72 часа. Время заключения сделки сократилось с 2 дней до 2—3 часов. По словам менеджеров DeltaCredit, такие условия — норма для развитых стран. Вот уже более месяца они стали нормой и для очень большого сектора ипотечного рынка в России.

Радужные прогнозы

Всего 2% приобретенного по ипотеке жилья от общего объема жилищного рыка — это, несомненно, очень мало. Среди основных препятствий к развитию ипотечного рынка эксперты называют чрезвычайно низкие доходы населения, высокую инфляцию, дефицит нового строящегося жилья, отсутствие долгосрочных ресурсов у банков, плохое законодательство. 2% на таком фоне — логичный результат, и можно ли думать о большем?

Константин Апрелев, вице-президент РГР, уверен, что к 2010 году треть всего жилья будет продаваться на условиях ипотеки. Значит, в ближайшие 6 лет должен произойти взрывной рост ипотеки — в 15 раз, поэтому должно быть найдено эффективное и оперативное решение перечисленных проблем.

Сомнительно, что население России за 6 лет стремительно разбогатеет, — к сожалению. Но как вариант можно сделать кредиты дешевле, доступнее благодаря более длительному сроку погашения. Собственно это уже происходит буквально на глазах. В прошлом году средняя ставка кредита была на уровне 15—18%. В этом году можно найти и за 10%. Что касается сроков, то банки-партнеры АИЖК уже выдают кредиты по стандартам агентства до 27 лет.

DeltaCredit же в августе получил 125 млн долларов кредита от ОПИК — агентства правительства США. Срок кредита составляет 15 лет, и это позволит DeltaCredit тоже увеличить сроки кредитования, а значит — уменьшить аннуитет, ежемесячный платеж и сделать ипотечный кредит доступным для заемщиков с меньшим доходом.

Кроме практического блага для российского рынка кредит ОПИК свидетельствует о том, что российский ипотечный рынок положительно оценивается западными инвесторами. Это дает основания надеяться на решение вопроса с недостатком долгосрочных и относительно дешевых ресурсов. АИЖК тоже перевыполняет план по выкупу закладных банков. Согласно бизнес-плану агентства, утвержденному наблюдательным советом, до конца 2004 года должно быть выкуплено закладных на сумму 2,88 млрд рублей. Таким образом, за все время деятельности Агентства сумма рефинансированных закладных составит 3,6 млрд рублей.

По данным АИЖК, правительство РФ наметило к 2010 году увеличение общероссийских объемов ипотечного кредитования до 344 млрд рублей (в ценах 2003 года). Это означает увеличение объемов ипотечного кредитования только в рамках федеральной программы в 100 раз. Цифры головокружительные, и вызывают законное сомнение. Но этим летом была начата беспрецедентная законотворческая кампания по укреплению нормативной базы ипотеки. Изменения в Жилищный, Налоговый кодексы и другие законодательные акты должны защитить права банков-кредиторов при нарушении заемщиком обязательств кредитного договора. Ведь до сих пор в ряде случаев выселить недобросовестного клиента и реализовать залог было просто невозможно. Новые законы сокращают "накладные" расходы заемщика, например, на регистрацию договора залога и покупки жилья в нотариате. Также повышается привлекательность ипотечных ценных бумаг, так как существенно снижен налог на доходы с этих активов.

Банкиры ожидают первых положительных результатов от исполнения новых законов уже к концу текущего года.

Дата публикации: 09:39 05 ноября 2004

Источник: bpn.ru