На ипотеке можно заработать

Ипотечные ценные бумаги характеризуют развитость ипотечного рынка. Они, безусловно, полезны тем, кто хочет свои сбережения вложить. Но и заемщикам не повредят. Ипотека с введением ценных бумаг в обращение должна стать еще доступнее для рядовых граждан.

В разгар сезона отпусков Госдума приняла в третьем чтении закон "О внесении изменений в ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах". Запустить их в обращение планировалось в сентябре. Первые российские депозитарные расписки можно будет увидеть уже в конце февраля – начале марта. Такое мнение высказал журналистам на пресс-конференции заместитель руководителя ФСФР Владимир Гусаков. По мнению разработчиков закона, поправки позволят участникам рынка выпускать и приобретать ипотечные ценные бумаги разной степени надежности и доходности, а также создадут более благоприятный режим для рефинансирования (перекредитования) ипотечных кредитов.

По мнению аналитиков, сам факт того, что дискуссия по поводу перспектив и направлений развития ипотеки в России в связи с выходом ипотечных ценных бумаг (ИЦБ) возобновилась, чрезвычайно полезен для кредитного рынка в частности и экономики страны в целом. Во всем мире финансирование жилищного строительства построено на ипотечных ценных бумагах.

Ипотечные ценные бумаги в англоязочной литературе как MBS (mortage-backed securities) являются частным случаем ABS (asset-backed securities). Последние представляют собой ценные бумаги, которые дают право их владельцам на получение денежных поступлений. Владелец ИЦБ имеет право требований по ипотечным кредитам, обеспеченным залогом объектов недвижимости.

Новым законом предусмотрено два вида ИЦБ – облигации с ипотечным покрытием, владелец которых имеет право на получение доходов по этим бумагам и ипотечные сертификаты участия, которые дают право их обладателям одновременно быть участниками общей собственности на имущество, а также учредителями и выгодоприобретателями по договору доверительного управления имуществом.

С одной стороны, ИЦБ характеризуют развитость ипотечного рынка. С другой – сами напрямую зависят от его развития. Доходность ипотечных ценных бумаг определяется доходностью ипотечных кредитов, обеспечивающих эти бумаги. Так, согласно расчетам Минэкономравития, приемлемый уровень ставки по ипотечным кредитам должен составлять примерно 10% годовых в рублях – это для столицы. Для регионов процент еще ниже. Российский рынок кредитования приближается к этой норме, но на данном этапе стоимость ипотечных кредитов еще довольно высока. Получается замкнутый круг.

Депутаты попытались его разорвать, сделав ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" рабочим и приняв поправки к нему. Участники ипотечного рынка принятие закона одобрили. Однако, по их мнению, говорить о том, насколько закон "жизнеспособен", пока рано: окончательные выводы можно будет сделать только после того, как первые ипотечные ценные бумаги "покрутятся" на российском рынке. "Такой механизм позволит привлечь дешевое финансирование, что повлечет дальнейшее снижение ставок на рынке", – отметил зампред по развитию компании "Фосборн Хоум" Василий Белов в комментарии РБК daily.

Для России ипотечные бумаги – не новинка. ИЦБ были распространены во дореволюционные времена довольно широко. Ипотечные ценные бумаги того времени – закладные листы кредитных обществ и земельных банков. В крупных кредитных обществах ипотечные займы выдавались облигациями, которые заемщик реализовывал на бирже. При этом на весь срок займа он становился членом кредитного общества, мог участвовать в управлении и распределении прибыли. Покупателям же облигации приносили стабильный доход в виде установленного процента. Ипотечные ценные бумаги пользовались большим доверием населения, которое помещало в них свои сбережения. Мало того, российские ипотечные бумаги имели большой спрос и в европейских странах.

Современным отечественным ипотечным бумагам предстоит заново завоевывать доверие отечественных и иностранных инвесторов. Приобретать их смогут не только организации, но и у частных лиц появится возможность сохранять таким образом свои сбережения. Участники ипотечного рынка надеются, что ИЦБ станут надежными и ликвидными, как это было в дореволюционной России.

Денис Шевчук, заместитель генерального директора консалтинговой компании "Интерфинанс" отмечает: "Создаваемая правовая структура должна быть максимально простой, ясной и прозрачной для инвестора. Более того, она должна быть максимально экономичной. Инвесторы должны воспринимать эти бумаги как бумаги с невысокой доходностью, но надежные и ликвидные, низкорискованные и не требующие повышенных резервов. Иначе привлекаемые на рынок кредитования ресурсы будут не столь дешевыми, как хотелось бы, а ставки по кредитам будут включать все многочисленные расходы, связанные с самим выпуском и обращением ценных бумаг. Их размещение по доступным ценам станет возможным лишь при определенном нерыночном нажиме со стороны". Однако сами разработчики не считают закон, регулирующий выпуск и обращение ИЦБ, идеальным: "На мой взгляд, закон надо полностью переписывать: он громоздкий и неуклюжий", – заявил депутат Аксаков. – Но это может произойти лишь после того, как будет накоплен необходимый опыт".

Ирина Радченко, независимый консультант Государственной Думы по вопросам ипотечного кредитования, президент ГК "ЛАУРЕЛ" отмечает: "Если удастся упорядочить все составляющие рынка, и российские ипотечные ценные бумаги вызовут доверие и интерес инвесторов, ипотека станет доступнее. Заемщики получат возможность брать ипотечные кредиты на более благоприятных условиях".