Вторичные новостройки

В потоке рекламных объявлений о продаваемых квартирах есть особая категория - квартиры в недавних новостройках. Их предлагают две категории продавцов. Первые - получатели социального жилья (очередники или переселенцы из снесенных домов). Они либо только что оформили квартиру в собственность, либо регистрируют ее в рамках сделки по продаже. Вторая категория - так называемые частные инвесторы. Принято считать, что это люди, обладающие свободными финансовыми ресурсами, которые специально купили квартиру для перепродажи по более высокой цене. Не так давно их бы назвали спекулянтами, но сейчас другие времена.

В конце сентября активно начала обсуждаться идея обременить таких продавцов более высоким налогом, что неизбежно приведет к дальнейшему росту цен. Правда, предполагается, что новых инвестиционных покупателей от такой меры станет меньше, но очевидно, что те, кто уже купил квартиры для перепродажи, не преминут воспользоваться не только новым порядком начисления налогов, но даже слухом об этом, чтобы встроить дополнительные издержки в цену квартир. Но налоги - это тема для отдельного разговора. Пока они особого влияния на нашу жизнь не оказывают, поскольку все просто указывают заниженные суммы в договорах купли-продажи.

Между тем скоро заканчивается период, когда, благодаря увеличению сроков регистрации квартир в новостройках в собственность, временно образовался вакуум предложения таких квартир на рынке. Инвесторы рады бы продать, но не могут, поскольку никак не получат свидетельство о собственности. Как только в доме-новостройке покупатели получают свидетельства о собственности, в течение года до 10% квартир в нем выходит на вторичный рынок, что может существенно влиять на объем предложения и ценовую динамику в данном районе города. Естественно, что цены устанавливаются несколько выше, чем в строящихся домах в этом же районе (если они там есть). Таким образом, частники выступают в качестве конкурентов для застройщика, продающего первичные квартиры в еще не достроенном доме со всеми вытекающими отсюда рисками и неудобствами.

Новостройка без риска

Разница в цене квадратного метра в аналогичных домах на вторичном и первичном рынке (не считая стоимости отделки) - это то, во что оценивает потребитель неудобства и риски от вложения денег в строящийся дом, а также упущенная выгода от невозможности сразу оформить жилье в собственность, чтобы перепродать или сдавать в аренду. Вполне естественно, что после скандалов с обманутыми соинвесторами и удлинения сроков оформления в собственность вторичное жилье в новых домах стало цениться больше, и разница в ценах увеличилась.

Плюсом квартир в новых домах, предлагаемых на вторичном рынке, является и то, что такие квартиры не имеют истории перехода прав собственности, поэтому их можно достаточно безопасно купить, не прибегая к услугам риэлторов по проверке юридической чистоты сделки (а это 5-8% от цены квартиры). Правда, и здесь есть нюансы: например, необходимо убедиться в наличии согласия супруги (супруга) на продажу недвижимости, даже если они находятся в разводе. Но это несложно.

Береженого бог бережет

Никто не отменял необходимость получения справок из наркологического и психо-неврологического диспансера. Непосвященному покупателю это сделать не всегда легко. Продавец может резко отказаться приносить такие справки (по закону они не требуются). При этом возникает риск, что сделка может быть оспорена по причине недееспособности продавца, которую наш самый гуманный в мире суд может установить не только задним числом, но даже посмертно - по требованию наследников!

Риэлторы используют безобидные махинации: например, пишут в диспансеры поддельные письма якобы из милиции, что в отношении данного лица (продавца) возбуждено уголовное дело. В этом случае диспансер обязан сразу же выслать справку, к тому же бесплатно. Но на этом сложности заканчиваются. Приятно, что покупателю не нужно добывать архивную выписку их домовой книги и беспокоиться о возможности появления теней из прошлого в лице бывших собственников, чьи права не были учтены при продаже или ранее в момент приватизации (ни продаж, ни приватизации в биографии такой квартиры просто не было).

Живым деньгам - живые квартиры

Для многих покупателей, особенно если у них на руках живые деньги, вторичные квартиры в недавних домах-новостройках - самый желанный товар. В большей степени это касается современных домов бизнес-класса. Не нужно ждать, пока дом будет достроен, и мириться с длительным периодом, когда все с остервенением отделывают свои квартиры. Телефон уже проведен, есть Интернет, консьерж. Территория огорожена и благоустроена. И всю эту красоту можно оформить в собственность за пару недель. Другой бонус - что такие квартиры обычно бывают отделаны, причем на вполне достойном уровне (пресловутый евроремонт). Конечно, хозяин захочет продать свой ремонт втридорога. Но, как уверяют риэлторы, в реальной жизни это обычно не удается: затраты на отделку не окупаются. Для покупателя это означает, что и ремонт он получает со скидкой.

Продажа готовых квартир в домах-новостройках - это прообраз нормального устройства первичного рынка, когда представлено достаточное количество готовых квартир, продаваемых компанией-застройщиком сразу в собственность, да к тому же с нормальной отделкой. Впрочем, пока о таком состоянии рынка в России можно только мечтать, да и вторичных квартир в новостройках в общем объеме предложения меньше 5 процентов. То ли инвестиционный мыльный пузырь продолжает надуваться и никак не лопнет, то ли частных инвесторов на самом деле не так уж и много, а просто у людей иногда меняются жизненные обстоятельства (как в лучшую, так и в худшую сторону), и они продают недавно купленные квартиры. Главное, что такие квартиры на рынке есть, и если у вас есть время на выбор нужного варианта, то вполне вероятно, что вы одну из них найдете и даже купите по разумной цене.

Дата публикации: 15:42 05 октября 2006

Источник: bpn.ru