Что реально происходит сейчас на рынке столичной недвижимости

Ценам на жилье расти дальше некуда, скоро они остановятся и даже откатятся вниз, утверждают одни эксперты. К концу года цена квадратного метра подпрыгнет до $5 тысяч с нынешних $4 тысяч, говорят другие. Что на самом деле будет происходить на московском рынке недвижимости в ближайшие месяцы? Как быть людям, которые собрались покупать квартиру, - делать это сейчас или стоит немного подождать? Ответы на все эти вопросы попыталась найти "Комсомолка".

Квадратный метр дорожает быстрее, чем растут доходы

Жилье в столице, да и в России в целом, дорожает со времен дефолта. Но в последний год цены будто с цепи сорвались. Пару месяцев назад "Комсомолка" разбиралась, почему квадратный метр в Москве вдруг стал стоить $3 тысячи. А на прошлой неделе цена перешагнула $4-тысячный порог.

- Ценовой скачок на недвижимость, как известно, пришелся на конец прошлого - первую половину нынешнего года, - говорит директор Центра макроэкономических исследований компании "БДО-Юникон" Елена Матросова. - В Москве стоимость жилья выросла на 90 процентов, в регионах - на 40 - 60 процентов.

"Юниконовцы" подсчитали: если бы россияне сложили все вместе свои сбережения - те деньги, которые они хранят и дома, и на банковских счетах, то сегодня они смогли бы купить только 200 млн. квадратных метров жилья, а в 2004 году, хотя доходы населения тогда были меньше, денег хватило бы на 230 млн. квадратных метров.

- Это означает, что покупательная способность россиян в приобретении жилья за два года снизилась на 15 - 30 процентов, - пояснила "Комсомолке" Елена Матросова. - В Москве ситуация еще хуже: в начале 2004 года сбережения позволили бы жителям купить 80,2 млн. квадратных метров, а сейчас - лишь 58,4 миллиона.

Цены в столице "подогрели" сразу несколько факторов, отмечают специалисты "БДО-Юникон". Во-первых, за последний год строительство снизилось на треть - вступил в силу Федеральный закон "О долевом строительстве", согласно которому выросли сроки согласования, а объем инвестиций на первоначальном этапе снизился.

Во-вторых, власти города увеличили свою квоту, а Министерство обороны закупило порядка 9 тысяч квартир для "бездомных" военных. И это привело чуть ли не к дефициту нового жилья эконом-класса.

В-третьих, почувствовав, что можно хорошенько навариться, на столичный рынок недвижимости вышли профессиональные инвесторы. Купив жилье в прошлом году, а продав в нынешнем, они смогли заработать до 90% прибыли. Таких шальных барышей не принесут ни акции, ни валюта.

Рост цен подстегивает и ипотека, которая становится все доступнее, и приток небедных приезжих из других регионов. "Москва, она, как пылесос, притягивает финансы со всей страны", - говорят аналитики.

Стоимость достигла потолка

Но, похоже, затяжному росту цен наступил предел.

- И новостройки, и жилье на вторичном рынке подорожали до такой степени, что к нему не подступишься даже с помощью ипотеки, - заявил "КП" Олег Репченко, руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости".

Снижения цен аналитики не обещают, но о том, что вот-вот должна случиться стабилизация, они говорят все увереннее.

- Судите сами, - продолжает Олег Репченко, - за сентябрь средний уровень цен вырос на 4 процента, за последнюю неделю - только на 0,8. То есть идет снижение темпов роста цен. Думаю, что по итогам октября квартиры подорожают не больше чем на 3 процента. При таких темпах, я думаю, рынок остановится к концу года, и средняя цена квадратного метра не превысит 4200 долларов.

Еще один обнадеживающий факт: квартир, которые предлагают купить на так называемом вторичном рынке, стало появляться все больше. По оценке Репченко, за сентябрь предложение выросло на 15 - 20%. Это, конечно, не много, но тем не менее.

Аналитики объясняют это вот как. Большая часть жилья, в том числе и по ипотеке, за последние год-два покупалась с инвестиционной целью, отмечают в "БДО-Юникон". Теперь же, судя по всему, люди, вложившие денежки в квартиры, поняли, что большую часть "сливок" они уже сняли и пришло время продать квартиру и получить прибыль наличными.

Возможно, многих напугало и недавнее заявление первого вице-премьера Дмитрия Медведева. На встрече с бизнесменами-строителями он пообещал, что правительство подумает насчет пересмотра налога на имущество. Если такое решение примут, то владельцам нескольких квартир придется очень сильно раскошеливаться.

Ждать или покупать?

Больше всего сейчас переживают те, кто скопил нужную сумму на покупку квартиры. Оформлять покупку сейчас или подождать - а вдруг после Нового года цены и вправду пойдут вниз?!

- Тут все зависит от целей покупки, - консультирует Олег Репченко. - Если собираетесь обзавестись квартирой для жизни, то ждать не стоит. Сейчас цены растут, а в обозримой перспективе сильно они не упадут.

Если же планируете обзавестись квадратными метрами с инвестиционными целями, то, наверное, уже опоздали. Рынок основной рост уже отыграл, и в дальнейшем если он будет, то небольшой.

- А правда ли, что на вторичном рынке жилья цена продажи может снижаться на 15 - 20% ниже цены предложения? - спросили мы Репченко.

- Конечно, можно найти отдельные случаи, когда человек изначально выставляет завышенную цену. И потом вынужден ее снижать. Но адекватную цену сбить очень сложно.

А напоследок Репченко обнадежил нас еще больше. Мол, через два-три года возможно снижение цен на 15 - 20 процентов.

- Но это может случиться, только если темпы строительства возрастут в разы, - подчеркнул эксперт. - Пока же есть только разговоры об упрощении процессов выделения земель, о том, что нацпроекту "Доступное жилье" нужна не только ипотека, но и строительство больших объемов жилья, что надо разбюрократизировать процедуру оформления документов. Казалось бы, понимание правильного направления у чиновников есть. Но не верится, что все эти проблемы удастся решить быстро.

КОММЕНТАРИЙ ЭКОНОМИСТА

"Должно вмешаться государство"

Директор Института проблем глобализации Михаил Делягин:

- Цены на столичное жилье обусловлены бесстыдством нашей бюрократии. А так как это бесстыдство безгранично, то и стоимость квадратного метра будет расти бесконечно. А если конкретнее - причины роста цен такие.

Чудовищные взятки, которые отжимаются у строителей, когда они пытаются получить разрешение на возведение домов. Монополизация рынка, из-за которой нет конкуренции, а потому цены устанавливают такие, какие нужны самим строителям.

И третья причина - у нас нет механизма защиты собственности. В этом случае только инвестирование в жилье дает хоть какие-то гарантии, что человек не потеряет свои средства.

А все разговоры о том, что цены на квартиры должны стабилизировать рыночные механизмы, - вранье. Потому что в нормальных государствах рыночные отношения все равно регулируются правительством. Ведь сам свободный рынок приводит к тому, что появляются монополии - как вышло и у нас со строительством жилья. Именно в этом случае и должно вмешиваться государство. Чего у нас пока не происходит. Потому что у многих правительственных реформаторов взгляд на экономику, как у монгола-скотовода на авто. Они думают, что эта машина сама по себе едет. И ничего не знают о том, что вообще-то для машины, как и для экономики, нужен водитель, который, собственно, и управляет процессом.

Дата публикации: 16:43 05 октября 2006

Источник: bpn.ru