Куда идет рынок?

Ажиотажный спрос, дефицит предложения, невероятный рост цен – мы уже привыкли, что подобные словосочетания стали ключевыми при описании ситуации на столичном рынке недвижимости. Однако, похоже, этот этап развития рынка позади. Сегодня мы поговорим о том, как меняется вектор развития столичного рынка.

В пользу утверждения о том, что рынок сменил направление развития, можно привести целый ряд фактов. Еще полгода назад для того, чтобы попасть на выставку «Недвижимость-2006», потенциальным покупателям недвижимости приходилось отстоять многочасовую очередь – а осенняя выставка не порадовала большим количеством посетителей. В доверительных разговорах «между своими» риелторы в один голос признают, что покупатель, похоже, «сыт», платежеспособный спрос практически исчерпан. Аналитики утверждают, что в сентябре соотношение продавцов и покупателей составило 2:1 (надо отметить, что предложение превысило спрос впервые за текущий год).

И еще о цифрах: по данным аналитического центра irn.ru, рост цен за прошедшую неделю составил 0,8%. Возможно, словосочетание «всего лишь» рядом с такой цифрой недельного прироста может показаться кому-то странным – но только не человеку, проявляющему хоть минимальный интерес к столичному рынку. Напомним, что еще весной мы почти привыкли к 2% в неделю, а когда в июле цены выросли менее чем на процент, аналитики немедленно объяснили такие темпы сезонным фактором.

Однако лето закончилось довольно давно, а темпы роста цен, похоже, так и остались нам с прошлого сезона. Так, например, по данным аналитиков RWAY, на вторичном рынке рост цен на столичное жилье составил 3,9% – и это на 1% меньше, чем в августе. Получается, что начиная с мая текущего года темпы роста цен на вторичное жилье в Москве снижались на 1% ежемесячно, и это снижение не остановилось в сентябре, как того можно было бы ожидать.

Мало того, по данным еженедельного мониторинга предложения московской недвижимости, проводимого компанией Russian Research Group, цена квадратного метра на жилье экономкласса снизилась – это произошло впервые за полтора года. Конечно, снижение это скорей формальное – 0,2% (или, говоря проще, $7 за кв. м), но, тем не менее, все-таки снижение, а мы почти забыли уже, что это такое…

На этом фоне даже очередной «психологический рубеж» – $4000 за «квадрат», который был преодолен на прошлой неделе (когда общегородской индекс стоимости жилья составил по данным аналитиков irn.ru $4025 за кв. м), не мешает нам надеяться на стабилизацию рынка. «В целом, действительно можно отметить, что на рынке появились первые признаки стабилизации.

Это касается как прогнозированного роста цен на фоне все еще высокого спроса на недвижимость Москвы и Подмосковья, так и появления новых объемов предложений», – рассказывает пресс-секретарь компании «МИАН» Динара Лизунова. Последнее особенно заметно в сегменте вторичного жилья, где объем предложений, по данным аналитиков «МИАН», только за август увеличился на 5%. Кроме того, отмечает Динара Лизунова, покупатели начинают торговаться и в некоторых случаях снижать неадекватно высокие цены предложения, что может свидетельствовать об отходе от диктата продавца. В сегменте новостроек также отмечается (пока еще не столь существенный) рост предложения – в пределах 1-2%.

Итак, состояние рынка на сегодняшний день можно назвать обнадеживающим; а вот как он будет развиваться в дальнейшем? Как говорит заместитель руководителя аналитического отдела компании «Новая Площадь» Георгий Лукьянчиков, если сделать допущение, что в дальнейшем на поведение рынка не будут оказывать влияние «резкие телодвижения властей» и рынок будет развиваться на основе ранее заложенных тенденций, выделяются несколько основных факторов, влияющих на направление этого развития:

• продолжится рост доходов населения более быстрыми темпами, чем в странах Запада, поскольку оплата труда сегодня пока еще составляет относительно небольшую часть в себестоимости продукции и услуг российских компаний;

• средняя цена за квадратный метр на первичном рынке будет расти более быстрыми темпами за счет постепенного прекращения строительства квартир в дешевом сегменте. Это происходит по причине усиления дефицита свободных земельных участков в столице и роста цен на землю;

• миграционное давление на Москву со стороны приезжих останется на прежнем уровне;

• многократно усилится роль ипотечного кредитования как способа решения квартирного вопроса и увеличения среднего бюджета покупки.

«Вышеперечисленные факторы указывают на то, что годовой прирост цен по-прежнему превысит средние показатели западных стран в 5-12% в год и останется на уровне 19-24% годовых», – считает Лукьянчиков. О том, что стоимость квадратного метра будет расти и в дальнейшем, говорит и Динара Лизунова, приводя свои основания для этого: «Из-за стабильно растущего спроса, а также принимая во внимание ограниченность предложения новостроек, удорожание материалов, энергоресурсов и земли, можно предположить, что стоимость квадратного метра столичных квартир будет также расти. Однако темпы роста, скорее всего, составят не более 4-6% в месяц». Количество предложений будет постепенно увеличиваться благодаря тому, что в свете заметного сокращения темпов роста цен на рынок начнут постепенно выходить продавцы, придерживавшие свои объекты в ожидании пиковых показателей стоимости жилья. Одним словом, если говорить о стабилизации рынка пока что преждевременно (все-таки рост цен даже на 4% в месяц никак не назовешь нормальным), то назвать сложившуюся ситуацию сменой вектора можно смело.

Дата публикации: 14:34 06 октября 2006

Источник: bpn.ru