Что лучше: зарыть деньги в землю или купить кирпичи?

Вывод о ценности владения недвижимым имуществом очевиден. Именно этот способ вложения средств на сегодняшний день способен обеспечить наиболее надежное и доходное приумножение капитала. Самый простой способ — приобрести квартиру, дачу, офис или торговые площади с целью аренды и/или дальнейшей продажи. В некоторых случаях целесообразными и прибыльными оказываются сделки с землей. Есть еще один современный и цивилизованный способ: стать владельцем пая открытого или закрытого фонда недвижимости, поручив управление своим капиталом инвестиционной компании.

Вопрос о том, в какую форму наиболее выгодно обращать собственный капитал, зависит главным образом от его размера. Иными словами, «что позволено Юпитеру, не позволено быку» — определяющий принцип для потенциальных инвесторов различной степени состоятельности.

Стартуем с короткой дистанции

Исполнительный директор управляющей компании «Blackwood Фонды недвижимости» Артем Цогоев считает, что денежные средства в размере около $250 тыс. имеет смысл инвестировать в квартиры эконом-класса. «Рост цен на недвижимость наиболее дешевого сегмента сейчас достаточно стабилен, положение вряд ли изменится и в ближайшие полгода, поэтому если речь идет о среднесрочной перспективе, то жилая недвижимость — хороший выбор для инвестора».Понятие «жилая недвижимость эконом-класса» охватывает обширный спектр вариантов: новостройки и предложения вторичного рынка, квартиры в Москве и Подмосковье. Удачность варианта зависит и от правильного определения области, района, окружения и особенностей позиционирования объекта. Чтобы грамотно оценить эти и многие другие факторы, требуются знания, опыт, особая способность чувствовать современные тенденции и умение использовать советы специалистов.

Один из них предлагает начальник аналитического отдела корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Александр Матвеев:

«Располагая суммой, не превышающей $250 тыс., потенциальному инвестору стоит присмотреться к новостройкам ближайшего Подмосковья. В ряде городов ближнего Подмосковья, таких, например, как Балашиха и Щербинка, за первое полугодие 2006 года прирост средней цены предложения 1 кв. м в новостройках составил более 70%, эти города — абсолютные лидеры.

В Королеве, Подольске и Щелкове тоже наблюдалось повышение планки стоимости новостроек приблизительно на 70%. Наибольший прирост цен за первое полугодие был зафиксирован именно в тех домах, в которых средняя цена предложения за 1 кв. м к середине лета составляла менее $2 тыс. Это вполне логично. Принимая во внимание тот факт, что в области возводят жилье, по качеству не уступающее, а в ряде случаев и превосходящее новостройки Москвы, можно не сомневаться: вложенные деньги принесут стабильный хороший доход при последующей перепродаже. Стоит учитывать, что все больше москвичей при покупке нового жилья для себя обращают внимание на города ближнего Подмосковья».

Лучше собираться в группы

Другой сценарий инвестирования предлагает специалист по связям с общественностью «Конкордия–эссет менеджмент» Людмила Кевдина: «Инвестору, располагающему суммой до $250 тыс., рекомендую вложить средства в фонды недвижимости — это будет самый оптимальный вариант». ПИФы активно развиваются последние несколько лет. Инвестиции в этом случае осуществляются через фонды, которые формируются деньгами, направленными на финансирование строительства.

Большинство крупных фондов работает с жилой недвижимостью, поскольку в этом секторе оборот средств выше, чем в любом другом. На сегодняшний день прибыль от участия в девелоперском фонде составляет до 30% годовых.

Неквалифицированному инвестору сложно оценить ликвидность проекта, в который будут вложены его средства, поэтому имеет смысл посмотреть на другие параметры: какой срок действует управляющая компания на рынке, какова доходность других фондов под ее управлением, динамику счетов частных активов (СЧА), рейтинг и пр. Подобная информация хотя бы отчасти уменьшит возможные риски. Если же по каким-либо причинам объект не будет построен в срок, окажется низколиквидным или изменится его рыночная цена, владельцы паев понесут неизбежные издержки. Однако эксперты утверждают, что на данный момент строительные риски невелики.

Кроме этого даже небольшие средства реально вложить в покупку участка земли. «Скорее всего это будет не ближайшее Подмосковье, — считает Л. Кевдина. — Инвестору лучше искать землю с хорошими подъездами, около воды. В этом случае вероятность получения инвестиционной прибыли повышается: земли в области все меньше, соответственно, цены на нее растут».

На полпути к миллиону

Как утверждают многие аналитики, те варианты, что рассмотрены выше, актуальны и для инвесторов с более существенными финансовыми возможностями. Зато диапазон для бизнеса несколько шире.

А. Цогоев считает, что, располагая суммой в $500 тыс., имеет смысл обратить внимание на жилую недвижимость бизнес-класса. Залогом успеха станет выбор либо наиболее дешевых (наименьших по площади) объектов, либо наиболее дорогих в этом сегменте. Именно они, как показывает анализ динамики рынка, растут в цене стремительнее всего. Что же касается квартир среднего размера и цены, они представляют собой более тихую и предсказуемую «гавань», мало пригодную для сбора богатого «урожая».

А. Матвеев советует обратить внимание на новостройки столицы, которые в настоящее время хорошо «прибавляют в весе». «Выбирать необходимо из новостроек в таком типе домов, как монолитные и монолитно-кирпичные: по динамике ежемесячного прироста средней цены за 1 кв. м данные типы домов уверенно составляют конкуренцию более дешевым панельным новостройкам, а в ближайшем будущем и обгонят их». Подобные соображения связаны с возросшими требованиями потенциальных покупателей к качеству приобретаемого жилья, к планировке и окружению новых районов.

Именно этим критериям, как правило, отвечают дома бизнес-класса, наиболее интересные для приобретения с инвестиционной целью.

Перед тем как вкладывать деньги в какой-либо объект, важно учесть и тщательно проанализировать все его характеристики. Не стоит доверять расхожему мнению, что при дефиците недвижимости любую квартиру легко продать. В бизнесе важнейшим залогом удачи является быстрый оборот средств, поэтому приобретаемое жилье должно отличаться хорошей ликвидностью, которая позволит реализовать его в кратчайшие сроки. Наиболее востребованными сегодня по-прежнему остаются одно- и двухкомнатные квартиры, и именно они наиболее привлекательны для вложения средств.

Когда квартира приобретается с целью проживания, покупатель ориентируется на собственные предпочтения. Выбор района в этом случае связан с привычкой, работой или местом проживания других членов семьи. Для инвестора вкусовые или практические предпочтения не играют почти никакой роли. Следует оценить существующие тенденции, изучить градостроительные перспективы и приобрести объект в перспективном районе или округе. По мнению А. Матвеева, «при выборе округа стоит обратить внимание на ЗАО и ЮЗАО, где возводится больше всего качественных новостроек».

Подмосковье манит сомневающихся

Инвестору с $500 тыс. доступны и сделки на земельном рынке Подмосковья. Но тут требуется большая взвешенность и осторожность действий: как утверждают многие специалисты, это сложные и долгосрочные инвестиции. В среднем за 2005 год стоимость земельных участков выросла на 20–30%. Наибольшие темпы роста (примерно 50%) показывают земельные участки с коммуникациями в охраняемых коттеджных поселках, расположенных на Рублево-Успенском, Ильинском, Новорижском, Калужском, Сколковском шоссе. Но сложилась и новая тенденция: по многим направлениям предложение опережало спрос, так что продавцам, желающим реализовать свои участки, приходилось снижать цены.

Олигархи расширяют горизонты

Если потенциальный инвестор готов вложить в недвижимость от $1 млн и более, спектр вариантов расширяется еще значительнее. Некоторые специалисты советуют купить две квартиры среднего размера, лучше бизнес-класса. Однако предупреждают о гипотетических рисках: темпы роста на рынке жилой недвижимости стали замедляться, при этом не все эксперты единодушны в прогнозах на ближайшее будущее.

Для минимизации риска специалисты утверждают, что лучше не вкладывать всю сумму в один объект. «Гораздо правильнее инвестировать средства в несколько квартир. Практика столичного рынка недвижимости показала, что он непредсказуем, а основываться только на выводах аналитиков не очень разумно», — полагает А. Матвеев.

Одним из секторов для вложения средств способна стать элитная недвижимость. По мнению А. Цогоева, «в настоящее время отмечается дефицит предложения действительно элитного жилья, следовательно, по законам экономики увеличиваются цены. Из-за очевидного удорожания этого сегмента приобретать элитные квартиры надо именно сейчас».

Большие деньги — элитная земля

«Наименее рискованными и наиболее выгодными кажутся нам вложения в земельные участки», — считает Л. Кевдина. Состоятельным инвесторам доступны вложения в рынок элитных земель. Ими, например, являются окрестности так называемого «Золотого квадрата», расположенного на ближнем западе Подмосковья. Конечно, наибольший прирост стоимости этих участков за последний год не гарантирует продолжения аналогичной тенденции в будущем. Как мы не раз отмечали, прогноз и только прогноз — вот все, на что опирается инвестор.

Проверенный вариант использовать землю с выгодой — купить большой кусок земли (лучше несколько тысяч га), разбить его на участки и продать их «в розницу». Еще одно выгодное, но требующее «административного ресурса» вложение связано с переводом земель сельхозназначения в земли дачного или жилищного строительства. Как известно, после такой процедуры стоимость участка увеличивается как минимум на 30% в зависимости от конкретной ситуации. В идеале, как утверждают некоторые специалисты, доходность такого бизнеса в ближайшие два года составит до 100% годовых.

Но потом планка уменьшится, поскольку ожидается увеличение объема вторичного рынка: крупные землевладельцы намерены вывести часть своих наделов на рынок. Операции с «большой» землей, по мнению многих специалистов, подходят крупным девелоперам или компаниям, но затруднительны и слишком рискованны для частных инвесторов.

Как заказать нужный сценарий

Еще один способ разбогатеть на инвестициях основан на приобретении коммерческой недвижимости. Однако «инвестировать в этот сектор, имея всего $1 млн, сложно, — считает А. Цогоев. — Можно, конечно, купить небольшой офис в бизнес-центре (как правило, строящемся) и потом годами его сдавать в аренду. Но доходность таких операций не превысит 12%». Таким образом, горизонты для вложений в коммерческую недвижимость расширяются, когда инвестиционный порог достигает нескольких миллионов.

Надо сказать и о преимуществах ЗПИФНов. Этот инструмент вложений в недвижимость сегодня удобен для инвесторов с разными капиталами. Располагая солидной суммой, особенно важно правильно оценить деятельность выбранной компании, взвесить перспективность формируемых ею фондов. Словом, необходимы осторожность, способность анализировать рыночную и финансовую ситуацию, наконец, советы хороших специалистов.

Умение правильно вкладывать капитал — искусство, требующее немалых знаний, таланта и способности предвосхищать события и моду. Наверное, этому нельзя научить. Впрочем, примеры прибыльных частных инвестиций существуют и ведут не только к личному обогащению, но и развитию экономики страны в целом, к популяризации успешного предпринимательства.

Таких примеров немало в истории европейского бизнеса. Но «заказать» подобный сценарий не помогут советы и даже самые правильные, педантичные рекомендации. Только интуиция и жизненный опыт.

Дата публикации: 18:18 06 октября 2006

Источник: bpn.ru