Новые клиенты ипотеки

Дефицит земельных участков под жилищную застройку вынуждает власти идти на беспрецедентные меры. Для спасения национального проекта «Доступное жилье» правительство может разрешить муниципалитетам использовать механизм залога земельных участков. В случае реализации этих предложений местные власти получат банковские кредиты на развитие коммуникаций, а застройщики — участки с готовой инфраструктурой.

Вслед за обещанием максимально упростить порядок перевода сельхозземель в категорию поселенческих и отменить обязательную в таких случаях компенсацию (см. «Бизнес» от 21 сентября) правительство готово разрешить залог земель, принадлежащих местным органам власти. О том, что муниципалитеты смогут получить права залога принадлежащих им земельных участков, заявил в конце минувшей недели первый вице-премьер Дмитрий Медведев.

Действительно, если речь идет о застройке частных объектов, то застройщик может сделать залогом права аренды, напоминает юрист юридической фирмы Gide Loyrette Nouel Дмитрий Раев. Но если строительство на своей территории ведет муниципалитет, то он не вправе получить кредит под залог участка, поскольку закон не допускает ипотеку земельных участков, находящихся в муниципальной собственности. «Возможность залога земельных участков может кардинальным образом изменить ситуацию: банки будут выдавать муниципалитетам кредиты под залог земельных участков, а муниципалитеты, получив деньги, будут осуществлять создание инженерной и иной инфраструктуры территории, предполагаемой к выставлению на конкурс под застройку. Таким образом, предоставляемые частным компаниям-застройщикам участки к этому моменту уже будут обеспечены инженерной инфраструктурой, что позволит в кратчайшие сроки после завершения строительства сдать объект и ввести его в эксплуатацию», — комментирует депутат Мосгордумы Иван Новицкий.

По его мнению, в качестве залога муниципалитеты, скорее всего, станут использовать земельные участки, которые впоследствии и будут застраиваться, либо иные территории, представляющие интерес для банков (если по каким-либопричинам первые банку не подошли).

При этом сроки залога, считает депутат, будут сопоставимы со сроками предоставления долгосрочных ипотечных кредитов. Исполнительный директор компании «Фосборн хоум» Павел Рассказов, напротив, полагает, что речь пойдет о краткосрочных кредитах, так как девелоперские проекты в области жилой недвижимости окупаются уже на стадии продажи квартир. «Потребность муниципалитетов в кредитах с залогом земли составит три-четыре года», — считает Рассказов.

Однако эксперты признают, что сроки кредитования муниципалитетов под залог земельных участков не столь важны. Например, для того чтобы заложенные земельные участки не переходили в собственность банков (в случаях если муниципалитет не может расплатиться), следует предусмотреть необходимость обеспечения таких кредитов госгарантиями, рассуждает Новицкий. Тем более что в 2007 году правительство планирует выделить на обеспечение госгарантий в рамках проекта «Доступное жилье» 33 млрд руб.

Помимо госгарантий, отмечает руководитель комитета по строительству и девелопменту «ОПОРЫ России» Алексей Кожевников, рентабельность строительства будет зависеть от величины кредитной ставки, определяемой банком. «При высоких ставках нагрузка будет переложена на застройщиков, и тогда рассуждения о доступности жилья теряют смысл», — считает Кожевников.

Если застройщик сможет привлечь альтернативные инвестиции по более низкой, по сравнению с условиями залога муниципального земельного участка, ставке, ему будет выгоднее привлекать средства самостоятельно, добавляет Рассказов. В противном случае застройщику выгоднее отдать муниципальному образованию больше площадей во вновь возводимых зданиях, но при этом воспользоваться дешевым финансированием. «Механизм упростит процедуру оформления земельных участков и инвестконтрактов и будет стимулировать строительство», — убежден он.