ТСЖ: частная инициатива или массовый тренд?

На заседании Общественного совета по жилищной политике при министре регионального развития РФ обсуждалась роль товариществ собственников жилья в проекте «Доступное жилье». Начавшись 10 лет назад с прекрасной идеи, ТСЖ остались на уровне инициативы отдельных жителей и домов. ТСЖ не пускают мэры городов и дискриминируют монополисты, а народ в массе своей ничего об этом жилищном институте не знает, хотя именно он мог бы гарантировать людям более качественное проживание в многоквартирных домах.

Справка. Товарищество собственников жилья – некоммерческая организация; форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом.

Удивительно, но основная проблема ТСЖ осталась той же, что и 10 лет назад – неопределенность статуса. То ли это коммерческие организации, обязанные платить налоги даже с накоплений граждан на капитальный ремонт крыши (а практика налоговых инспекций такова), то ли это некоммерческие организации, что подтверждают многочисленные судебные решения.

Об этих проблемах ТСЖ рассказала представитель Ассоциации бухгалтеров и аудиторов Челябинской области Ольга Доманевская.

В принципе, все представители ТСЖ говорили о том, что товарищества вынуждены многие права, положенные по закону, отстаивать в судах, потому что нормы федерального законодательства либо просто игнорируются представителями местной власти, либо недостаточно точны. Один из самых болезненных вопросов, который с огромным трудом решается везде, – вопрос о земельном участке под домом, где создано ТСЖ. Так, в Москве за последние полтора года не было передано ТСЖ ни одного земельного участка. Причем никто никому не отказывает, а заявления на оформление участков в собственность просто не принимают. Об этом рассказал Дмитрий Катаев, председатель Общественного экспертного совета по жилищному самоуправлению.

Катаев считает, что в законе необходимо заменить «формирование земельного участка» на «межевание», иначе эта норма в принципе не будет соответствовать самому процессу. Дело в том, что формирование участка необходимо только для нового строительства, кроме того, этот процесс серьезно удорожает оформление земли в собственность. К примеру, в Санкт-Петербурге за год цена оформления техпаспорта на землю выросла с 5 тыс. до 67 тыс. руб., а потом выяснилось, что этот документ не нужен для оформления участка, рассказала Марина Акимова, председатель Ассоциации ЖСК, ЖК и ТСЖ города Санкт-Петербурга.

Открытый список документов, необходимых для оформления земли в собственность ТСЖ, позволяет местным администрациям требовать самые немыслимые справки. В прошлом году президент РФ Владимир Путин говорил о том, что оформление земельных участков в собственность для граждан и ТСЖ должно быть бесплатным. Но даже те ТСЖ, которые смогли преодолеть множественные препоны и заплатить за все справки, с трудом получают все документы на дом, хранящиеся в ЖЭКе, поскольку список документов для передачи не определен, добавила Акимова. Некоторые градоначальники заявляют, что в их городе никаких ТСЖ не будет, и зубами держатся за землю, причем это происходит как в крупных, так и в небольших городах. Очевидно, что без серьезной поддержки со стороны государства граждане землю получить не смогут, и об этом говорили практически все выступавшие на заседании Общественного совета. Товарищество без прав на землю под домом и возле него так пока и остается неполноценным домовладением, которому не сыграть серьезной роли в обустройстве жизни граждан и программе «Доступное жилье».

Чужеродные управленцы для дома

Буквально в будущем году наша бытовая жизнь в доме может радикально измениться. Если фактически последние 15 лет у себя в домах мы жили практически по советским правилам, и за всеми коммунальными процессами следили ЖЭКи, то закон теперь предписывает жителям выбрать форму управления домом: если в домовладении не создано ТСЖ, то жители должны будут заключить договор с управляющей компанией (УК). А, как отмечает Валерий Егиазаров, заместитель председателя правления ТСЖ «На Конюшенной» г. Санкт-Петербурга, любая УК, как и любая другая частная организация, будет преследовать коммерческие цели, что не всегда отвечает интересам жителей. А чиновники не имеют права распоряжаться имуществом дома, где создано товарищество собственников жилья, считает он, иначе возникают неразрешимые коллизии (к примеру, чиновники могут продать подвал, который после этого жители дома не могут даже проверить, хотя по закону это должно быть частью имущества ТСЖ).

Особенности нашего законодательства приводят еще к тому, что люди, объединившись в товарищество, теряют свои права как потребители, рассказал Анатолий Голов, сопредседатель Союза потребителей России. К примеру, энергомонополисты, заключая договор с отдельной семьей, должны руководствоваться Законом о правах потребителей. Договорные отношения с ТСЖ уже регулируются Гражданским кодексом и другими нормами, принятыми в отношениях между юридическими лицами. Поэтому для ТСЖ устанавливаются и более высокие тарифы, и вводится штрафы за перерасход, что в общем несправедливо.

Марина Акимова считает, что закон должен приравнять ТСЖ к гражданам, а также государство должно обеспечить какие-то преимущества тем гражданам, которые берут на себя управление домом и создают ТСЖ. Ведь управлять домом совсем не просто, это требует серьезных знаний по многим вопросам – и техническим, и юридическим, и связанным с общением с людьми и городскими властями. К сожалению, практически нигде не учат управляющих ТСЖ, все движение поддерживается только инициативой граждан, и лишь немногие администрации идут на то, чтобы издавать какую-то образовательную литературу на эту тему (как правило, очень небольшими тиражами). Похоже, в государстве нет заинтересованности в том, чтобы граждане стали заказчиками жилищно-коммунальных услуг, а до тех пор они останутся только бесправными потребителями, с которых можно «драть три шкуры» в том числе и за невыполненные услуги. По данным Валентины Ростовщиковой, гендиректора «Центра жилищных расчетов», который помогает нескольким ТСЖ вести бухгалтерию и организует расчеты с поставщиками услуг ЖКХ, после организации в доме товарищества жители платят за эти услуги на 15–40% меньше (несмотря на то что выплачивают зарплату председателю или управляющему). Она привела анализ фактического и нормативного потребления тепла одним небольшим городом, согласно которой в 2005 году поставщики энергии, выставляя счет по своим нормативам, потребовали оплатить на 108 тыс. Гкал больше, нежели было фактически потреблено гражданами, и получили лишние 49 млн руб. прибыли.

Дать жить

Если государство хочет помочь жить ТСЖ, а значит, прекратить бесправие граждан в общении с жилищно-коммунальной сферой, то ему предстоит многое изменить в сфере законодательства. Возможно, государству достаточно будет поддержать это «движение снизу» и прислушаться к мнению тех людей, которые смогли стать товариществом даже в самых неблагоприятных условиях. Владимир Самошин, независимый эксперт по вопросам жилищно-коммунального хозяйства, считает, что государству необходимо создать государственно-частную организацию, которая объединит ТСЖ и сможет передать регулировать отношения между ТСЖ и органами местного самоуправления. Прислушаются к мнению активистов ТСЖ федеральные власти, будет понятно буквально на следующем заседании Общественного совета.

Дата публикации: 13:31 12 октября 2006

Источник: bpn.ru