Ипотечными вычетами из налогов интересуется все больше заемщиков, несмотря на сложность оформления

По информации риэлторов, на вторичном рынке жилья в Москве от 30% до 40% покупателей готовы использовать инструмент ипотеки для приобретения квартиры. В этот момент людям, как отмечают эксперты, опрошенные агентством "Интерфакс-Недвижимость", представляется не столь существенным, как много средств они будут тратить на обслуживание кредита и можно ли вернуть какую-то часть денег. Вместе с тем, специалисты обращают внимание на то, что российским законодательством предусмотрены определенные процедуры, следуя которым, ипотечный заемщик получает возможность уменьшить сумму налогооблагаемой базы на сумму кредита и процентов, которые он платит по кредиту.

Подоходный доход

Далеко не все "ипотечники" знают, что часть средств, потраченных ими на покупку квартиры, один раз в жизни можно вернуть. Между тем, понятие имущественного вычета при ипотечном займе уже давно описано ст. 220 ч. 2 Налогового кодекса Российской Федерации. Как объясняет генеральный директор девелоперской компании Prime Development Всеволод Карлов, оно подразумевает, что из суммы, которую заемщик - физическое лицо выплачивает в качестве налога на свои доходы, изымаются деньги, использованные для приобретения жилья.

"Иными словами, с полученного ипотечного кредита заемщику не нужно платить 13-процентный подоходный налог, хотя формально он и получил приращение имущества", - говорит эксперт.

Однако в технологии имущественного вычета при ипотеке разобраться не так просто, как может показаться на первый взгляд. Прежде всего, подчеркивает директор департамента ипотечного кредитования компании "Усадьба" Марина Бобылева, речь идет о возвращении 13% из той части доходов, которая облагается налогом и которая была потрачена на решение "квартирного вопроса". А руководитель отдела ипотечного кредитования компании "Русский кредитный дом" Юлия Нечаева в свою очередь замечает, что размер общей суммы налогов, которые можно вернуть согласно закону "равен сумме, потраченной на покупку недвижимости, но не более одного миллиона рублей".

На практике это означает следующее: даже если квартира стоит намного больше одного миллиона рублей ($38 тысяч), что совершенно нормально для столицы (цена двухкомнатной квартиры площадью 45 квадратных метров сейчас в среднем составляет $170 тысяч или 4,5 миллиона рублей), все равно именно эта определенная Налоговым кодексом цифра станет основой для подсчета вычета, который может получить ипотечный заемщик. Максимальные выплаты в подобном случае могут равняться 130 тысячам рублей, но только при условии, что именно столько налогов отдал за налоговый год, в который была совершена покупка жилья, счастливый обладатель собственной квартиры.

Впрочем, как говорят собеседники "Интерфакс-Недвижимости", в этой ситуации российский законодатель отнесся достаточно либерально к ипотечнм покупателям и разрешил в случае, если ипотечник недодал бюджету в виде подоходного налога часть денег, причитающихся ему в виде вычета, переносить "недобранную долю вычета за текущий налоговый год на следующий".

"Процедуру подачи просьбы о предоставлении налоговых льгот можно подавать ежегодно до тех пор, пока заемщик достигнет, наконец, суммы в 13% от стоимости своей недвижимости в течение всего периода, пока заемщик будет выплачивать кредит", - констатирует М.Бобылева.

Нюансы учета

Порядок оформления всех бумаг, необходимых для получения вычета, достаточно длинен, хотя и прост в своей схеме, признает член правления, начальник департамента продаж Городского ипотечного банка (ГИБ) Игорь Жигунов. Он описывает его так: "На следующий - после покупки объекта недвижимости и получения свидетельства о праве собственности - год заемщику необходимо подать налоговую декларацию с документами по покупке квартиры, доходами за истекший период и документами по кредиту в налоговую инспекцию по месту жительства. Проверив эту информацию, ИМНС должна отправить заявителю официальное уведомление о праве на получение вычета и указать в этом письме сумму возвращаемых средств".

В то же время у подобной процедуры есть и свои собственные ограничения: практически все специалисты в области ипотечного кредитования, опрошенные агентством, напоминают, что начинать оформление имущественного вычета стоит только тем, кто является обладателем "белой" зарплаты. Именно она, официально заверенная работодателем по форме N2-НДФЛ, по словам заместителя главного бухгалтера ипотечного банка Delta Credit Галины Полежаевой, и является базой вычислений, проводимых налоговыми инспекторами в ходе рассмотрения заявлений заемщиков.

Однако, как добавляет В.Карлов, даже если ипотечный кредит был получен в период, когда заемщик получал "серую" зарплату, то у него все равно есть шанс вернуть часть налогов: главное, чтобы процедура оформления вычета была начата после того, как его доходы "побелели". Все дело в том, утверждает он, что вычет оформляется по декларации о доходах в течение последнего налогового года, а справку о доходах, которая послужила банку основанием для решения о предоставлении клиенту кредита, в налоговой все равно не требуют.

Но основные колебания и неуверенность, по наблюдениям консультантов, работающих на ипотечном рынке, наступают у заемщиков уже после того, как они получают в налоговых органах разрешение на получение вычета. Закон предоставляет им два разных варианта возвращения потраченных средств - единоразовым перечислением уже удержанных работодателем налогов или прекращением взимания подоходного налога по месту работы до тех пор, пока налоговая сумма не сравняется с размером определенного для заемщика вычета.

В.Карлов полагает, что экономически гораздо выгоднее второй способ. "Налоговая возвращается деньги не сразу, а по окончании года при подаче декларации, перечисляя на банковский счет человека, уплаченный НДФЛ, тогда как при первом - бухгалтерия работодателя уже в течение года выдает заемщику немного больше денег, чем обычно, не взимая с него налоги. Тут уже не надо ждать, когда закончится год".

С ним, однако, не согласны другие эксперты агентства: они подчеркивают, что именно получение единовременной крупной суммы позволяет заемщику не только ощутить реальное утолщение своего кошелька, но и распорядиться этими средствами наиболее эффективно.

Трудности перевода

Впрочем, далеко не всегда ожидание поступлений денег по имущественным вычетам проходит для ипотечных заемщиков легко. Как удалось узнать корреспонденту "Интефакс-Недвижимости", гладкая и безболезненная процедура возвращения подоходных налогов практически не характерна для ипотечного рынка Москвы и Подмосковья.

"На практике получение заёмщиком положительного решения налогового органа в предоставлении налогового вычета будет зависеть целиком и полностью от результатов старания самого налогоплательщика, - предупреждают в адвокатском бюро "Юрлов и партнеры". - Что законом не запрещено - разрешено. Но встречаются ситуации, когда налоговые органы требуют дополнительные документы, которые не предусматриваются законодательством в этом случае".

Первая проблема, с которой приходится сталкиваться тем, кто берет ипотечный кредит, заключается в том, что вычет предоставляется не только один раз в жизни, но и на один объект недвижимости, что в два раза снижает сумму, на которую могут рассчитывать семейные пары, взявшие ипотечный кредит. "Если собственников жилья двое или больше, то они получают не максимальные 130 тысяч рублей каждый, а 130 тысяч, разделенные на количество собственников. Если бы мы с мужем купили две квартиры, то получили бы обратно 260 тысяч рублей. А раз мы приобрели две половинки одной квартиры, то вычет - по 65 тысяч на нос", - недоумевает собеседница агентства, уже прошедшая через эту процедуру.

Другая клиентка ипотечного банка, стоящая еще в начале пути по получению назад подоходного налога, рассказывает, что ее проблемы главным образом связаны с деятельностью налоговой инспекции в ее районе. "Пакет документов был сдан в налоговую с большим трудом, - жалуется она. - В декларации были бухгалтерские нюансы, труднодоступные для обычного человека, и вместо того, чтобы выяснить все один раз по телефону, мне пришлось несколько раз вставать в длинную очередь, чтобы, отстояв ее, узнать, что в мои документы снова закралась ошибка. После того, как пакет все же приняли, мне пообещали, что в течение 75 суток их рассмотрят и пришлют открытку с решением. Надо ли говорить, что дело происходило 4 апреля, но даже в сентябре никто ничего прислал".

Наконец, последнее, что вызывает неудовольствие ипотечных заемщиков, имевшихся опыт общения с налоговыми органами, - это нежелание бухгалтерии работодателей связываться с "невычитанием" из зарплаты своих сотрудников подоходного налога, а также весьма неопределенные сроки перечисления средств на расчетные счета. "Я подавал документы в середине мая, и в августе мне перевели деньги. А моя сестра отдала свой пакет на две недели раньше, и ей до сих пор ничего не перечислили. В налоговой просто бардак творится: они проверили все сведения, но до перевода руки не дошли - все как бы очень заняты. Все зависит от конкретного инспектора, и кому-то везет больше, а кому-то меньше", - считает один из ипотечников, сталкивавшихся с налоговым вычетом.

Признают существование определенных "подводных камней" в налоговом законодательстве об ипотеке и сами юристы и бухгалтеры. Так, Г.Полежаева обращает внимание на то, что в случае приобретения жилья с помощью льготного целевого кредита налогооблагаемой базой станет и материальная выгода от экономии на процентах по льготному кредиту.

Специалисты адвокатского бюро "Юрлов и партнеры" рассказывают, что в Налоговом кодексе существует и ограничение использования имущественного вычета. "Он не может применяться тогда, когда сделка купли-продажи дома или квартиры совершается между взаимозависимыми физическими лицами - людьми, состоящими в брачных отношениях и отношениях родства, усыновителями и усыновленными, попечителями и опекаемыми", - подчеркивает он.

Ю.Нечаева добавляет к этому перечню также ситуации, в которых "расходы на строительство или приобретение квартиры оплачивает работодатель", и напоминает, что каждый налогоплательщик имеет право на получение вычета только по одному рабочему месту.

Дата публикации: 10:05 16 октября 2006

Источник: bpn.ru