Невостребованная ипотека

На протяжении последних 3-4 лет аналитики регулярно предсказывают бум ипотечного кредитования. По большей части эти прогнозы основаны на неослабевающем спросе на жилье. Ежегодно в России строится примерно 45 млн кв. м новостроек, хотя, по оценкам экспертов, их нужно в три раза больше — для удовлетворения только существующего спроса.

Платежеспособные граждане, способные одномоментно выплатить полную стоимость приобретаемой квартиры, составляют чуть более 10% населения страны, а желающие купить недвижимость при помощи кредитных средств — это как минимум треть россиян. Поэтому даже в отдаленной перспективе ипотечные банки едва ли останутся без клиентуры.

Доходы растут, ипотека — не очень

По оценкам аналитиков Альфа-банка, к концу 2007 г. объем ипотечного кредитования в России возрастет до $7 млрд, а в 2008 г. достигнет $12 млрд. Потенциал рынка ипотеки, по мнению банкиров, составляет 2000-4000% от текущих показателей. Такой вывод был сделан экспертами при сравнении задолженности по ипотечным кредитам на душу населения в Восточной Европе и в России. В России среднестатистическая ипотечная задолженность на душу населения составляет всего $21. Таким образом, обремененность россиян ипотечными займами почти в 40 раз меньше, чем, к примеру, в Венгрии ($931 на человека), и в 30 раз меньше, чем в Чехии ($631 на человека).

Несмотря на оптимизм специалистов, сейчас развитие рынка ипотеки идет вовсе не семимильными шагами. Статистика выдачи банковских кредитов свидетельствует о том, что с 2003 г., т. е. с начала развития розничного кредитования в России, доля ипотеки в общей структуре рынка кредитов фактически не изменилась. По состоянию на конец 2005 г. размер ипотечного рынка составил приблизительно $3 млрд. Для сравнения: на долю персональных кредитов в России приходится $29,5 млрд, общий объем автокредитов составляет $4,5 млрд, а потребительских кредитов — $3 млрд. Таким образом, на долю ипотечного кредитования приходится менее 10% общего объема розничного рынка.

Что же тормозило развитие столь перспективного сектора до сих пор? До последнего времени главными препятствиями на рынке ипотечных займов были законодательные аспекты, которые не позволяли банкам обезопасить выданные заемщикам средства. Например, в старом Гражданском кодексе существовало положение, согласно которому заложенное жилье невозможно было изъять даже в судебном порядке, если человек там прописан. Даже если он являлся ипотечным должником, отказывающимся выплачивать кредит. Недавние изменения в законодательстве (принятие пакета законов о формировании рынка доступного жилья. — “Ведомости”) сделали ипотечный рынок более привлекательным для банков. Сейчас закон позволяет кредитору выселять людей за невыплату кредита, даже если у заемщика нет другого жилья. Тем не менее вопрос законодательной защиты кредиторов остался до конца не решенным.

До сих пор небезопасным для банков остается кредитование покупки недвижимости на первичном рынке. Кредитование новостроек предполагает отсутствие предмета залога, а никаких дополнительных процедур контроля за рисками в законах не прописано. Поэтому кредиты на новостройки стоят дороже в среднем на 2-3%, а большинство российских банков работают на рынке вторичного жилья — представленные на рынке программы на приобретение строящегося жилья можно пересчитать по пальцам.

Пять лет назад развитие ипотеки в значительной степени сдерживало отсутствие платежеспособного спроса. Сейчас, по данным Росстата, ситуация изменилась. За последние шесть лет — с 2000 по 2006 г. — доходы россиян выросли на 86%, а увеличение заработной платы оказалось еще больше — почти на 130% за указанный период. Если в 2000 г. среднемесячная начисленная заработная плата составляла около $80 на человека, то в 2005 г. она равнялась уже $300. Доход же среднестатистического столичного жителя превышает сейчас $1500 на семью, отмечают в корпорации “Миэль-Недвижимость”.

Банки становятся доступнее

Платежеспособных заемщиков стало больше, а сами банки сделали условия выдачи кредитов более доступными. Наталья Кирпиченко, генеральный директор “Миэль-Брокеридж”, описывает интересную тенденцию на рынке ипотечных услуг: “Если 1,5-2 года назад банки искали причины, почему они не могут дать кредит, то сейчас наоборот — они подыскивают различные варианты для заемщика, чтобы выдать ему деньги”. Начиная с 2001 г. ставки по ипотечным кредитам плавно снижались с пугающего уровня 16-18% в валюте и 23-25% в рублях до 9,5-14% в долларах и 12-15% в рублях. Срок кредитования, наоборот, увеличивался с максимальных 5-10 лет до 25 и даже 30 лет.

Процесс удешевления ипотеки набирает обороты — сообщения о снижении процентной ставки по ипотечным кредитам, предлагаемым различными банками, появляются в прессе практически через день. Значительно упрощена и процедура оформления кредита. “Срок оформления кредита в нашем банке сократился до 2-3 часов по сравнению с прежними двумя сутками, — рассказывает Алла Цытович, вице-президент по развитию бизнеса банка "ДельтаКредит". — Теперь с клиента требуется и меньше бумаг, подтверждающих его платежеспособность. Если на первых этапах развития ипотечного рынка для оформления кредита нужно было представить до 30 документов, то сейчас наш минимальный пакет документации составляет всего четыре документа”.

В сентябре Городской ипотечный банк объявил об ускоренной процедуре рассмотрения заявок и оформления ипотечных сделок. “Экспресс-ипотеку” за 16 рабочих часов обещают клиентам из Москвы и Санкт-Петербурга, у которых “на момент обращения в банк есть полный комплект документов для оценки банком их кредитоспособности, подобран объект покупки, по нему есть необходимые документы”, говорится в пресс-релизе банка. Впрочем, на сокращение сроков оформления кредитов могут рассчитывать также клиенты, которые на “момент обращения в банк еще не выбрали объект недвижимости”. Ожидается, что “за счет значительного сокращения сроков оформления ипотечных сделок количество квартир, которые клиенты смогут приобрести с помощью ипотечного кредита, существенно увеличится” и клиенты смогут экономить до 5-10% от стоимости квартиры, что актуально, учитывая динамику рынка жилья.

Всех этих благ тем не менее явно недостаточно для наступления пресловутого ипотечного бума. По данным исследовательской компании Business Vision, почти 70% населения крупных российских городов считают основным критерием выбора банка для обращения за ипотечным кредитом низкие ставки по его обслуживанию. Пока что даже значительно сниженные ставки по ипотеке в России довольно высоки по сравнению с развитыми странами. Аналитики Альфа-банка приводят примеры: в США ипотечный кредит обходится заемщику от 0% до 5-6% годовых, в Испании — европейском рекордсмене по показателям дешевизны ипотечных кредитов — заемщику приходится выплачивать всего 3-4% годовых.

По данным опроса фонда “Общественное мнение”, сохранение высоких ставок по кредитам сдерживает массовое развитие ипотеки. “Около 75% россиян слышали об ипотечном кредитовании, но считают эту услугу недоступной из-за дороговизны, — выяснили аналитики фонда. — Если же ставка по ипотечному кредиту будет снижена вдвое, то число потенциальных заемщиков может увеличиться более чем в три раза — с 5% до 17%”.

Чтобы подтолкнуть потенциальных заемщиков к обращению за кредитом, банки развивают разнообразные схемы.

Например, снижение ставок предлагается за счет рефинансирования кредитов. Суть предложения заключается в том, чтобы заемщик, взявший кредит 3-5 лет назад по ставке 15-18% годовых, оформил новый кредит в другом банке на других, более выгодных для себя условиях. Например, срок кредита может быть сокращен или, наоборот, увеличен, а ставки, соответственно, уменьшены. Сейчас услуги перекредитования предлагают несколько столичных банков. В их числе Международный московский банк (ставки по ипотеке — от 9,9% в долларах и 14% в рублях), Райффайзенбанк (от 9,25% в долларах и от 11% в рублях), “КИТ Финанс” (11,75% годовых в рублях и 9,75% в долларах), “Внешторгбанк 24” (от 9,8% в валюте и от 12,5% в рублях).

Участники ипотечного рынка не скрывают, что перекредитование, по сути, является легальным переманиванием чужих клиентов. “С учетом жесткой конкуренции между банками, выдающими ипотечные кредиты, и сложной ситуации на рынке недвижимости очевидно, что такой продукт является эффективным инструментом наращивания кредитного портфеля, — говорит Мария Серова, начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования "Внешторгбанка 24". — В России пока рефинансируются только ипотечные кредиты. За рубежом же данный продукт является одним из наиболее популярных как в линейке ипотечных кредитных продуктов, так и в других розничных кредитных группах. Нередко рефинансирование происходит "в комплексе": одним кредитом банк "закрывает" сразу несколько — ипотечный, потребительский, кредит на покупку автомашины”.

“Перекредитование позволяет банку увеличить портфель закладных хорошего качества за счет привлечения платежеспособных заемщиков и расширить линейку ипотечных продуктов, — подтверждает Антон Карелин, начальник отдела методологии и развития инвестиционного банка "КИТ Финанс". — Учитывая западный опыт, где перекредитование является одной из основных услуг, мы готовимся к увеличению конкуренции между банками в этой сфере. С ростом объемов ипотеки потребность в услуге перекредитования будет расти. На рынок могут прийти новые банки, те, кто заинтересован в увеличении своего кредитного портфеля”.

Правда, такую позицию разделяют далеко не все банки. “Мы готовы рассмотреть изменение процентных ставок по кредитам наших клиентов, но переманивать заемщиков из других банков считаем нецелесообразным, — заявляет Цытович. — Ипотечный рынок еще недостаточно развит, у него большие перспективы: согласно последним опросам около 19 млн россиян готовы воспользоваться ипотекой. На мой взгляд, потенциальных клиентов у нашего банка более чем достаточно и бегать за чужими заемщиками просто нет смысла”.

Без собственных средств

Еще одним интересным для потенциальных заемщиков предложением стала ипотека без первоначального взноса. В начале июня 2006 г. с такой инициативой выступил Банк Москвы — в рамках сезонной рекламной акции. Еще раньше, весной, об отмене первоначального взноса по ипотеке для жителей Москвы и Московской области, Екатеринбурга, Красноярска, Новосибирска, Казани, Нижнего Новгорода, Санкт-Петербурга и Ленинградской области сообщил “Внешторгбанк 24”. Позже к ним с оговоркой присоединился ипотечный брокер “Фосборн Хоум” — его предложение действует при покупке квартир стоимостью от $200 000 до $300 000.

“Внешторгбанк 24” объявил об отмене первоначального взноса в апреле 2006 г., — рассказывает Серова. — Ипотечный кредит на покупку вторичного жилья теперь можно получить в размере 100% от стоимости выбранной квартиры“. По словам Серовой, банки следуют за рынком: если цены на недвижимость станут расти такими же темпами, как сейчас, то предложения о сокращении или полной отмене первоначального взноса будут оставаться в силе.

Однако большинство банков считают услугу 100%-ного кредитования слишком рискованным шагом. По мнению опрошенных “Ведомостями” банкиров, клиенты, которые не вложили собственные средства в приобретаемую по ипотеке квартиру, не дорожат покупкой так, как покупатели, заплатившие за нее, например, 20%, а еще лучше — 30% стоимости. “При кризисной ситуации, например падении цен на рынке, "нулевые" квартировладельцы в первую очередь будут избавляться от кредитов, которые не смогут выплачивать, в отличие от тех клиентов, кто вложил собственные деньги и рискует ими”, — аргументирует Цытович.

“ДельтаКредит” отказался от идеи предоставления кредитов на 100% стоимости квартиры — в банке считают, что клиенты, получившие полную сумму на оплату квартиры, будут легкомысленно относиться к такой собственности. Правильность позиции банка Цытович доказывает, ссылаясь на зарубежный опыт: “В странах с развитым ипотечным рынком портфель подобных кредитов невозможно рефинансировать — инвесторы не соглашаются на подобные риски”.

Некоторые банки выбрали для себя компромиссный вариант. “Отказ от первоначального взноса стал, по сути, маркетинговым мероприятием ряда банков в условиях беспрецедентного роста цен на недвижимость, — говорит Карелин. — Когда ситуация изменится, минимальный размер первоначального взноса вернется на уровень 10-30% от стоимости недвижимости. В этом случае банки могут спокойно рефинансировать свои ипотечные кредиты и минимизировать риски”.

“КИТ Финанс” отреагировал на рост цен введением новой услуги — ипотеки с отсрочкой первоначального взноса. Она предназначена для заемщиков, в собственности которых уже есть квартира, но они хотят ее продать и при помощи ипотеки улучшить свои жилищные условия. “Отсрочка первоначального взноса позволяет избежать выстраивания цепочек, которые очень неудобны при росте цен на жилье”, — аргументирует Карелин. Сначала заемщик получает кредит на всю стоимость квартиры, тем самым фиксируя ее цену, а потом в течение полугода может искать покупателя. “За это время при росте цен на недвижимость стоимость квартиры наверняка увеличится, и заемщик окажется в выигрыше. Это менее рискованный для банка путь, чем полная отмена первоначального взноса, поскольку в этом случае заемщик вкладывает в покупку свои средства”, — описывает преимущества нового продукта Карелин.

Несмотря на положительную динамику доходов населения и улучшение условий ипотечных программ, ипотека в России развивается не слишком быстро. Наиболее серьезными препятствиями для дальнейшего развития ипотечного рынка становятся медленное строительство и стремительный рост цен на жилье, говорят большинство опрошенных экспертов. По данным Федеральной службы государственной статистики, на одного жителя России в 2005 г. приходилось по 20,8 кв. м жилья. За последние три года, отмечают статистики, эта величина фактически не изменилась, что свидетельствует об ограниченном предложении жилых площадей.

Скудное предложение квартир на рынке провоцирует быстрый рост цен на недвижимость, бьют тревогу в Ассоциации строителей России, что, в свою очередь, является мощным фактором, снижающим спрос на ипотечные кредиты.

“Потенциальный потребитель со средним доходом при нынешней ценовой ситуации рассуждает таким образом: зачем брать кредит и покупать не самое лучшее жилье из того, что продается на рынке, чтобы впоследствии 10-20 лет расплачиваться за не самый качественный товар?” — делится своими соображениями Карелин.

По данным внутренней банковской статистики, в последние годы до трети заемщиков вынуждены отказываться от запрошенных в банке ипотечных займов. За время, проходящее с момента оформления кредита до окончания поиска квартиры, цены вырастают настолько, что нужно переоформлять кредит на большую сумму. Еще более печальные данные привел в своем недавнем выступлении глава Внешторгбанка Андрей Костин: “Многие граждане отказываются от ипотечного кредита, так как не могут найти устраивающее их жилье. По Москве в прошлом году 30% граждан, получивших право на кредит от Внешторгбанка, отказались от него из-за не устраивающих их условий самого жилья, в этом году их число увеличилось до 50%”.

Поэтому, несмотря на снижение ставок по кредитам, минимальный пакет документации, необходимой для оформления кредита, пролонгированный срок выплат, возможности рефинансирования и отмену первоначального взноса, россияне не спешат пользоваться ипотекой. Бум ипотечного кредитования откладывается на неопределенный срок.

Дата публикации: 10:37 16 октября 2006

Источник: bpn.ru