Самое выгодное вложение — покупка квартиры «со старушкой»

Наверняка, изучая объявления о продаже квартир, вы не раз встречали удивительно дешевые предложения. На фоне однокомнатных квартир за $115–130 тыс. сумма $60 тыс. сразу бросается в глаза. Иногда объявления сопровождаются припиской «с отсрочкой заселения», но в любом случае понятно, что речь идет не об альтернативной сделке, а о продаже на условиях пожизненной ренты.

Если квартира нужна здесь и сейчас, то эти объявления не для вас. Вы хотите обезопасить свои денежные накопления, вложив их в недвижимость, или задумались о будущем жилье для детей? Тогда к подобным предложениям стоит присмотреться внимательнее.

Даже в нынешних жестоких реалиях договор пожизненной ренты многих смущает: ждать чьей-то смерти кажется занятием постыдным, почти преступным. Что же, не ждите, не думайте о том, как будет хорошо, «когда наступит неизбежное». Вы просто вложили деньги в эту квартиру. А если муки совести окажутся непереносимыми, то через несколько лет вы можете ее продать вместе с «обременением» — живущим в ней пенсионером. И это тоже будет выгодно. Во-первых, стоимость жилья за это время вырастет гораздо больше, чем инфляция, а во-вторых, если вы купили квартиру за 25% реальной стоимости, то сможете продать за 30–35% и более: как бы это помягче сказать... пенсионер повзрослел еще на несколько лет, и квартира стала инвестиционно более привлекательной.

Договориться с совестью

Исчерпывающим образом отвечают на эти гамлетовские вопросы специалисты компании «Жилсоцгарантия»: «Нам нередко приходится сталкиваться с ситуацией, когда плательщика, как говорится, «терзают смутные сомнения» — правильно ли с точки зрения морали пользоваться затруднительным материальным положением одинокого пожилого человека и, беря его на содержание, подсчитывать, на сколько лет все это затянется. Давайте разберемся вместе. Во-первых, подумайте о том, что одинокий пожилой человек точно так же воспользовался тем, что вы по разным причинам не способны пока купить свободную квартиру. И точно так же, как и вы, подошел к вопросу по-деловому, с коммерческой точки зрения: ему нужны деньги — он их получает, вам нужна квартира — вы ее получите. Во-вторых, оказывая материальное содействие пожилому человеку, вы не просто помогаете ему выжить в наше сложное время, когда на одну пенсию невозможно существовать. С вашей помощью он получает и моральную поддержку: он спокойнее и увереннее чувствует себя в мире, где он не совсем один. Он нуждается в вас и благодарен вам за помощь».

Получателей ренты может быть и больше одного, например пожилые супруги. В случае смерти одного его доля переходит к другому получателю. Вот чего, наверное, не стоит делать, так это описывать в договоре какие-либо изменения на этот случай, скажем, менять нормы потребления коммунальных услуг: пока в квартире живут два пенсионера, владелец (плательщик ренты) оплачивает 100 кВт, а когда останется один — только 50 кВт. Риэлтор, заключивший не одну сделку пожизненной ренты, изумился, когда уже при заключении договора будущему плательщику вдруг пришло в голову обсудить этот вопрос. Семейная пара пенсионеров была настолько возмущена, что сделка сорвалась. «Вероятно, мне удалось бы внести этот пункт как обычный, дежурный, если бы покупатель поставил это требование раньше, — рассказывает риэлтор. — Хотя сомнительно: телевизор потребляет одинаковое количество энергии независимо от того, сколько человек его смотрят». На этом тему нравственности стоит закрыть и перейти к предметному разговору.

Два варианта: найдите отличия

Гражданский кодекс предлагает два варианта договора: пожизненной ренты (гл. 33, §3, ст. 596–600) и пожизненного содержания с иждивением (гл. 33, §4 ст. 601—605). Первый предусматривает периодическую выплату определенной договором денежной суммы, второй — «обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним». Понятно, что прописать исчерпывающим образом такое понятие, как «достаточный уход», невозможно.

«Если плательщик ренты не станет документировать факт исполнения договора, собирать расписки от получателя ренты о передаче денег, продуктов, лекарств и т. п., в зависимости от того, что предусмотрено договором, то у получателя ренты будет хорошая возможность расторгнуть договор в судебном порядке», — говорит руководитель юридического департамента компании «МИАН–агентство недвижимости» Хая Плещицкая.

Удивительно, но ст. 603 ГК допускает замену «предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах». То есть теоретически разница между двумя вариантами договора полностью стирается. Так-то оно так, но ст. 603 вряд ли когда-нибудь применялась на практике. Для перехода с натуральных услуг на деньги понадобится согласие рентополучателя, а ему это нужно меньше всего. Если вас угораздило заключить договор содержания «натурой», а иждивенец оказался капризным, не надейтесь, что вам удастся добиться перехода на денежное содержание через суд. Даже если эти капризы имеют все признаки пытки.

Не пытайтесь доказывать судье, что во всем виноваты его коллеги, которые слегка перемудрили с законом. Пенсионер пошел на договор именно в расчете на уход ввиду своей физической и психологической немощи — суд будет на его стороне. Даже в том случае, если оборотистая «бизнес-бабушка» заключает и разрывает третий или четвертый договор содержания с иждивением. Не искушайте судьбу и изначально соглашайтесь только на договор пожизненной ренты.

Договор ренты, ограничивающий обязанности плательщика регулярным переводом оговоренной суммы, лучше всего гарантирует его права. Цель такого договора — минимизировать прямые контакты плательщика ренты с ее получателем. Плательщик лишь однажды был в квартире, общался с получателем на просмотре и при заключении договора; номера телефона получателя ренты не знает и знать не желает.

Весь этот «дипломатический протокол» следует заранее обговорить через риэлтора, как и порядок исполнения обязательств по договору содержания с иждивением. Естественно, здесь речь будет идти о несколько большей сумме, но получателю ренты самому предстоит решать вопросы о том, ходить ли лично в сберкассу, магазины, аптеку, вызывать ли такси для поездки к подруге, убирать, стирать, готовить или заключить соответствующие договоры с отделением сбербанка и агентствами услуг.

Несколько правил противодействия саботажу

Можно сказать и так: сверхзадача договора — исключить поводы для обращения в суд как получателя, так и плательщика ренты. Условия, определяющие сумму и процедуру перевода, должны быть прописаны с максимальной полнотой и прозрачностью.

Следует выбрать такую форму платежа, чтобы получатель не мог «саботировать» ее, например, закрыть счет. Представьте, что бабушка будет ежемесячно по забывчивости снимать со счета все до копейки и тем самым закрывать счет. Помешать этому можно, например открыв счет в отделении Сбербанка на свое имя.

Продавцу квартиры выдается доверенность на право получения рентных платежей без права распоряжения счетом (закрытия его). Положите на счет лишние 10 руб. и спите спокойно.Совершенно недостаточно просто упомянуть в договоре о ближайшем отделении Сбербанка РФ. Такая формулировка может подразумевать как ближайшее топографически (по прямой линии на карте), так и ближайшее по времени и иным условиям доступности. Если та же бабушка придет в суд и заявит, что просила вас открыть счет в отделении, до которого она способна бесплатно добраться на автобусе, а вы назло ей открыли в том, которое ближе, но куда ездят только маршрутки, то вам будет очень трудно доказать, что она вас вообще ни о чем не просила. Впрочем, есть надежда, что уже до конца года Сбербанк РФ введет единую базу данных и идти со своей сберкнижкой можно будет в любое отделение.

Кому достается «красная кнопка»?

Будьте особенно внимательны с вопросом коммунальных платежей. Финансово-лицевой счет переводится на вас — владельца квартиры, а выключатель и краны остаются в руках жильца. Придется заключить договоры с ЖЭУ, отделением Мосэнерго и телефонным узлом о переадресации платежных документов на ваш адрес (иначе см. пункт о «саботаже»). В договоре ренты должны быть прописаны оплачиваемые вами нормы потребления коммунальных услуг и то, что платные телефонные услуги (межгород и прочее) лежат на получателе ренты.

Наверное, вам не составит большого труда при заключении договора пойти навстречу пожилому человеку во многих мелких вопросах. Однако любые просьбы получателя ренты в малейшей мере пересмотреть договор (вы узнаете об этом через риэлтора), будь то перевод платежей в другое отделение Сбербанка или изменение норм потребления одной коммунальной услуги за счет другой, должны оформляться как нотариально заверенное дополнение к договору. И никак иначе.

Кстати, выше мы говорили о том, что плательщик может продать квартиру вместе с обременением — проживающим в ней пенсионером. Имейте в виду, что через много лет, когда вы уже забудете об этом предприятии, он вполне может вас достать.

Причем не из могилы. Дело в том, что по закону, продав квартиру, вы несете с ее новым владельцем общую (субсидиарную) ответственность.

«Если рентодатель захочет продать квартиру третьему лицу, условия ренты должны быть соблюдены и для последующего покупателя, — поясняет начальник отдела ипотеки ООО «Русский дом недвижимости» Дмитрий Кожевников. — Если он не станет исполнять эти условия либо будет исполнять не в полном объеме, то идет расторжение договора на предыдущего собственника».Поэтому лучше внести в договор условие о том, что в случае перепродажи квартиры вы не отвечаете перед рентополучателем по обязательствам нового владельца.

Как рождаются мифы

Хороший договор — это такой, когда у риэлтора (посредника) остается единственный повод для звонка хозяину квартиры, плательщику ренты — сообщение о том, что тот должен перевести условленную сумму дополнительного платежа на ритуальные услуги на счет указанной в договоре организации. Только теперь, после «физического освобождения» квартиры, вы можете дать волю чувствам и всплакнуть у гроба. Но лучше не плакать. Дело в том, что после смерти у одиноких старушек вдруг обнаруживается множество скорбящих родственников. Не нужно показывать им свою слабость.

Бывает так, что и старушки хитрят. Заключают договор ренты, но от родственников это скрывают и племянников с коробкой конфет на день рождения привечают: «С паршивой овцы — хоть шерсти клок». Квартира становится вашей с момента госрегистрации договора, то есть она ваша в течение всех тех лет, что вы платили ренту. В сомнительном случае вы можете на следующий день после снятия обременения (физического освобождения) продать ее за хорошую цену добросовестному приобретателю. Но спешить в сущности незачем: если договор был заключен правильно, а старушка почила без всяких подозрений на чью-то помощь, то шансы родственников отсудить квартиру равны нулю.

Еще несколько лет назад вполне добропорядочный плательщик ренты при встрече с родственниками на кладбище или в квартире мог устроить целый спектакль. Говорят даже — по совету риэлтора, дабы отбить у родственников охоту судиться.

Например, на погребальную церемонию отправлялся шикарный венок с надписью вроде: «Марии Ивановне от компании Solntsevo Consulting». А то и подъезжал сам плательщик на арендованном черном «бумере» с двумя–тремя знакомыми внушительных габаритов. Возможно, благодаря этим постановкам возникли разговоры о криминальной подоплеке самой услуги пожизненной ренты.

Риэлтор на один день

На самом деле пожизненная рента никогда криминал не интересовала: слишком хлопотно и все на виду. Здесь обычно действовали и действуют схемы с продажей квартиры ради домика в деревне. Но все-таки, оценивая любое предложение (обмена, ренты и т. п.), пенсионерам следует иметь в виду простую вещь: регистрация фирмы стоит $200–300 (ее название иногда отличается от имени известной и уважаемой компании всего одной буквой), столько же стоит печать и расклейка на дверях подъездов зазывных листовок, и раза в два больше — прочие мелкие накладные расходы. Остается сравнить эту $1 тыс. со стоимостью квартиры, чтобы сделать вывод: фирма создана ради единственной сделки.

Касаясь весеннего предложения Мосгордумы ввести лицензирование договоров ренты, управляющий директор группы отделов компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Руслан Сейт-Люманов высказал убежденность в том, что «криминал, который существует на этом рынке, не открывает фирму, не получает лицензию, не покупает квартиру на организацию — подобные сделки проводятся через физических лиц. А заключать договоры ренты с физическими лицами никто запретить не сможет».

При этом Р. Сейт-Люманов подтвердил, что компания «МИЭЛЬ» никогда не занималась договорами ренты: «Крупным компаниям, как правило, невыгодно вести такие дела. Но я за то, чтобы на этом рынке более существенную роль играли государственные структуры. Тогда вероятность криминала будет гораздо меньше, бабушки станут обращаться в более надежную государственную структуру. А сейчас клиенты имеют дело с частниками только потому, что больше не знают, к кому обратиться. И мы с удовольствием работали бы с крупным государственным игроком, покупая у него уже освободившиеся квартиры».

На каждом рынке свое ценообразование

Объявления о продаже квартир «с отсрочкой заселения» при равных параметрах квартир нередко значительно различаются. Часто это связано с завышенными ожиданиями продавцов. Это несложно выяснить, сравнив их возраст. Дело в том, что и на рынке пожизненной ренты сложились определенные правила. Довольно четко их прописала та же «Жилсоцгарантия».

Например, при оценке квартиры средней стоимостью примерно $150 тыс., если в ней проживает 65-летний пенсионер, она обойдется покупателю по договору ренты в $30 тыс., а при возрасте 85 лет — в $50 тыс.

Основные расходы плательщика складываются следующим образом:

— покупка однокомнатной квартиры, скажем, с проживающим в ней пенсионером 75 лет — $40 тыс.;

— квартплата (ежемесячно) — $50 (плательщик, очевидно, сам не пенсионер, и на него льготы не распространяются);

— рентные платежи (ежемесячно) — $100–150;

— оплата ритуальных услуг после кончины получателя ренты — $250–400 (включая вознаграждение агенту фирмы ритуальных услуг, который выполнит за вас все формальности).

Ожидаемая общая сумма расходов к моменту физического освобождения квартиры составляет примерно половину ее реальной стоимости или чуть более. Так, например, при компании «Жилсоцгарантия» работает патронажная служба, которая обеспечивает уход за больными получателями ренты, помощь в приготовлении пищи, покупку лекарств, продуктов питания и т. д. В договоре указывается, что услуги патронажной службы оплачиваются из суммы рентного платежа. Сегодня услуги патронажной няни оцениваются по ставке 30 руб. в час (при средней стоимости по Москве 50–100 руб.).

Тик-так, тик-так

Как видим, в сделках ренты в лучшем случае применяется формальный возрастной критерий. Достаточно ли этого для развития пожизненной ренты? Демографические тенденции в России известны: количество пенсионеров увеличивается темпами, катастрофическими для социальной сферы. Причем сегодня пенсионного возраста достигает поколение, первым отказавшееся от большой семьи — рождаемость начала резко снижаться с конца 1960-х. Добавьте к этому такое характерное для нашей страны явление, как высочайшая мужская смертность, и вывод будет очевиден: количество одиноких пенсионеров в ближайшие годы резко возрастет. Уровень комфорта в домах для престарелых недалеко ушел от «2-го дома Старсобеса», описанного Ильфом и Петровым. А главное условие поселения в «богадельне» то же, что по договору пожизненной ренты — отказ от собственной квартиры. Поэтому большинство одиноких пенсионеров предпочли бы воспользоваться частной поддержкой, но умереть в собственной постели.

Можно ли построить на этом бизнес? То есть предприятие, основанное на планировании, бизнес-планировании? Да, если учитывать не паспортный, календарный, а биологический возраст.Есть несколько систем биологической периодизации человеческой жизни. Наиболее обоснованной на сегодня кажется равномерная 15-летняя: до 15–30–45–60–75–90–105 лет (детство — юность — молодость — зрелость — пожилой возраст — старость — «патриарх»). 75–90 лет, старость — это возраст, когда у большинства людей изменения в организме становятся необратимыми и лавинообразными.

Но нас интересует нечто более конкретное. Не секрет, что уже разработаны методики, позволяющие оценить предполагаемую продолжительность жизни конкретного человека с точностью до ± 2 лет (в 90% случаев) и ±1 года (для 60%). Они дорогостоящи, поскольку не поставлены на поток и требуют длительных сроков регулярного медицинского наблюдения самого пациента и его родственников (что в общем сокращает смертность). Однако сама цель прогнозирования биологического предела жизни до сих пор дискуссионна по этическим соображениям: людям приятнее рассказывать байки о дедушке, который женился в 100 лет, чем знать правду.

«Биологические часы» устроены таким образом, что перевести стрелку вперед, буквально состарить организм по всем параметрам, разрушить его саморегулирующие механизмы человек способен в течение считанных месяцев. Передвинуть стрелку назад исключительно трудно. Разумные родители могут подарить младенцу 20 дополнительных лет, здоровый человек в 45 вряд ли выторгует и 5 лет, а в 60 остается не потерять того, что отмеряно.

В одной бывшей советской солнечной республике президент заявил, что «иждивение стариков на шее государства противоречит национальным традициям», и попросту отменил пенсии. Будем надеяться, что у нас найдется другой способ уменьшения нагрузки на пенсионный фонд. Например, если будет разработана схема медицинского страхования сделок пожизненной ренты с государством в роли выгодополучателя, понижающимся платежом и началом возврата денежных средств плательщику по достижении получателем определенного возраста. Схема, которая, во-первых, максимально обезопасит пенсионеров и, во-вторых (при полном соблюдении медицинской тайны), обеспечит инвестору достаточно высокий уровень бизнес-планирования.

Семь раз отмерь, а прежде чем резать, отмерь еще раз

Пока же заместителя начальника отдела ренты компании «Жилсоцгарантия» Константина Тютькова беспокоит низкий размер МРОТ по гражданско-правовым обязательствам, в котором исчисляется размер ренты: «Он не пересматривался с 1 января 2001 года и составляет 100 руб. (в других сферах — до 1100 руб.). Пенсионеры, которые заключили договор шесть лет назад с размером ренты 10 МРОТ, сегодня получают непозволительно мало. На собраниях наши клиенты постоянно задают этот вопрос, пишут письма депутатам, но пока нет признаков, что в закон внесут изменения. Часть плательщиков ренты согласна с пенсионерами, они идут на пересмотр договора и увеличивают платеж. Другие не видят в этом необходимости, и формально к ним нет претензий».

Возможно, замораживание МРОТ по гражданско-правовым обязательствам связано с тем, что по этой же ставке выплачиваются штрафы по административным нарушениям. Есть немало влиятельных руководителей крупных предприятий, которым приходится регулярно выплачивать штрафы (фактически планировать их в бюджете), и они не желали бы их резкого увеличения.

Так или иначе, но, если вы хотите действительно обезопасить судью от сочувствия пожилому и заслуженному получателю ренты, постарайтесь как-то решить вопрос индексации, не дожидаясь волны обращений пенсионеров в суды. Целесообразно, например, установить в договоре постоянный индекс 5 или 8% в год. Можно ориентироваться на индекс инфляции, приводимый в ежегодном отчете Федеральной службы государственной статистики.

Впрочем, и это не гарантирует плательщику полной безопасности инвестиций. Так, управляющий отделением «Северное Чертаново» компании «Хирш» Дмитрий Киняев считает, что нет договора, который нельзя расторгнуть: «Пожилые люди больше всего ценят уход. От денег мало пользы, если у человека нет физических сил воспользоваться ими. Ведь он одинок. То, что вам кажется простым и естественным — вызвать такси или заказать продукты по Интернету — для него непосильная задача. Значит, в конце концов найдется дальний родственник или соседка, которые убедят его подать в суд и объяснят получателю, как доказать, что он не в состоянии пользоваться рентными платежами. А затем сами заключат договор пожизненного содержания с иждивением.

Пенсионеру действительно будет легче. Эти договоры хороши, если они просто юридически оформляют отношения между действительно близкими людьми. Если же вы посторонний человек, подумайте, сможете ли вы относиться к этому договору, как к работе, тяжелой физически и нравственно, во всяком случае организовать все так, чтобы человек не чувствовал себя одиноким. Помните, ваши страхи — ничто по сравнению с его страхами». В общем решать вам, вопросы нравственности мы уже обсуждали.

Дмитрий Кожевников, начальник отдела ипотеки компании «Русский дом недвижимости»:

— Договор ренты представляет собой договор купли-продажи недвижимости с определенными обременениями: квартира продается, продавец (рентополучатель) остается проживать в ней, а покупатель (рентодатель) обязуется выплачивать определенную ренту. По закону ее ежемесячная величина в финансовом выражении должна быть не меньше прожиточного минимума. Существует и такое понятие, как договор пожизненного содержания с иждивением. Это та же рента, но ее ежемесячные размеры должны составлять не менее 2 МРОТ, и к тому же она может предоставляться в натуральном выражении (снабжение продуктами, лечение и пр.). Переход права собственности происходит с момента госрегистрации договора купли-продажи, как и в случае с любым другим договором отчуждения недвижимости (кстати, договор ренты — единственный из них, в обязательном порядке требующий нотариального заверения).

Рента также разделяется на пожизненную и постоянную. Первая подразумевает выплаты до конца жизни рентополучателя, вторая предусматривает переход ренты наследникам. Рента также бывает возмездная и безвозмездная. Возмездная — это при регистрации договора оплачивается единовременный платеж и потом ежемесячные платежи. При безвозмездной переход права собственности происходит бесплатно, но ежемесячные платежи он отдает. При расторжении договора через суд возмездная рента приравнивается к договору купли-продажи, безвозмездная — к договору дарения.

Для плательщика ренты имеются определенные риски. Кроме неопределенности сроков, когда можно будет пользоваться имуществом, существуют и другие риски, например риск расторжения договора. У рентополучателя по договору пожизненного содержания с иждивением могут возникнуть любые претензии, например, что ему предоставляют «не те» продукты.

Родственники продавца могут подать в суд иск о признании его недееспособным и расторжении договора. Обычно в случае расторжения речь идет о выкупе ренты с компенсацией произведенных затрат. Но в случае с договором пожизненного содержания с иждивением и невыполнении (или якобы невыполнении) покупателем своих обязательств по содержанию человека расторжение идет без компенсации.

Поэтому все расходы непременно следует подтверждать. По этой причине удобнее заключать договор ренты в денежном выражении. Покупатель каждый месяц перечисляет деньги через банк, по почте, передает лично с получением расписки, а кроме того, вносит коммунальные платежи. Если случится судебное разбирательство, он без труда сможет документально подтвердить исполнение всех обязательств.

Выгода покупки по ренте состоит в том, что квартира может продаваться за 1/10 своей стоимости, что связано с неопределенностью перспектив. Правда, если рентополучатель проживет достаточно долго, то у покупателя набегут такие расходы, что это не компенсирует разницу в ценах. Вообще же величина выкупной цены обычно определяется в зависимости от состояния продавца: сколько ему лет, в какой он физической форме и т. д.

Дата публикации: 12:54 18 октября 2006

Источник: bpn.ru