Завершено исследование рынка московских новостроек

Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» www.irn.ru завершил новое масштабное полевое исследование рынка московских новостроек.

Сбор и обработка данных заняли почти 2 месяца работы всех сотрудников аналитического центра, в результате чего удалось выявить максимально полную и достоверную картину об этом наиболее емком сегменте рынка недвижимости.

Всего в процессе исследования были собраны данные о 368 объектах, представленных на рынке в текущий момент, которые продают 166 компаний. Все эти объекты принадлежат к среднему (и наиболее обширному) сегменту московских новостроек, расположенных между 3-им транспортным кольцом и МКАД.

Исследование не включило в себя сегмент элитных новостроек (расположенных в основном в ЦАО), а также районы массовой застройки за МКАД.

Первые результаты позволяют выявить основные характеристики исследуемого сегмента рынка недвижимости. Так среднее количество квартир в новых домах равно 150. Средняя площадь квартир в новостройках - 103,7 кв.м. Сразу же бросается в глаза, что эта цифра почти вдвое превышает среднюю площадь квартир на вторичном рынке, которая равна примерно 60 кв.м., и соответствует, в основном, застройке советского периода.

Во многом подобное смещение происходит за счет заметного роста доли монолитно-кирпичных домов, построенных по индивидуальным проектам, а также из-за стремления застройщиков добиться максимального выхода площадей. Доля «монолита» еще несколько лет назад была существенно меньше половины, но на сегодняшнем рынке коммерческого жилья она достигла 71,2%. Соответственно, доля панельного домостроения в коммерческом жилье сократилась до менее чем 30%.

Следует отметить, что если рассматривать полный объем строительства в Москве с учетом муниципального жилья, которое как правило является панельным, то тогда доля «панели» возрастает до 40%-45%. Несложно оценить объем среднего сегмента рынка московских новостроек. Он составляет примерно 5.725.000 кв.м. (368 домов х 150 квартир в доме х 103,7 кв.м. одной квартиры).

Эта цифра соответствует примерно трехлетнему объему рынка, так как включает в себя уже сданные (2004 г.), но еще продаваемые дома, а также дома со сроком сдачи в 2005-2006 гг. Следовательно, годовой объем среднего сегмента рынка московских новостроек составляет чуть менее 2 млн. кв.м., или порядка 60%-65% от всего объема коммерческого жилья в Москве, равного примерно 3,2 млн. кв. м. в год.

А значит, еще около 1,2 млн. кв. м. (35%-40%) коммерческого жилья, возводимого в Москве, приходится на центр, где представлено довольно много адресов, но невелики общие площади домов, и районы массовой застройки за МКАД, где значительная часть жилья является некоммерческой.

Средняя стоимость квадратного метра жилья в московских новостройках составляет на текущий момент 1922$. Эта цифра очень близка к средней цене предложения на вторичном рынке, которую можно получить путем прибавления к текущему значению индекса стоимости жилья в 1804$ за кв.м. примерно 5%, отражающих характерное превышение цен предложения над ценами реальных продаж. Это приводит к величине около 1900$ за кв.м. и еще раз демонстрирует хорошую корреляцию ценовых характеристик первичного и вторичного рынков.

Однако следует помнить, что площади квартир в новостройках, как правило, выше, чем на вторичном рынке. В результате даже при схожей цене за квадратный метр полная стоимость новых квартир нередко оказывается выше, чем стоимость квартир на вторичном рынке. При этом на вторичном рынке качество жилья, как правило, хуже, чем в современных домах.

Интересно также отметить среднюю стоимость машиноместа в паркингах московских новостроек. Она составляет 28.500$, что превышает даже стоимость новых иномарок среднего класса, не говоря уже о ценах отечественных автомобилей. Это во многом объясняет невысокую популярность паркингов и нередкие сложности с их реализацией.

Всего отчет об исследовании рынка московских новостроек, проведенный аналитическим центром составляет 268 страниц и включает в себя как подробные паспорта всех 368 объектов, так и многочисленные аналитические распределения, зависимости, диаграммы и подобную информацию. Он представляет собой подробный каталог московских новостроек, позволяющий быстро проводить экспресс-оценку, понимать конкурентную среду в том или ином районе или примерно рассчитывать экономику проектов.

Подобный инструмент является крайне полезным для всех застройщиков, девелоперов, риэлтеров и инвесторов, а также всех других людей и организаций, связанных с московским рынком жилья.