Записки брокера

Чтобы банк не отказал...

Нынешние темпы роста цен на жилье превращают любые операции с жильем в выгодные инвестиции. Даже оплачивая процент за кредит, приобретатели жилья оказываются в выигрыше. Но хотя с каждым днем число желающих воспользоваться ипотечным кредитом растет, ипотеку в нашей стране пока нельзя назвать явлением широко распространенным. Да и вопрос о ее доступности остается спорным. К сожалению, ограничения по кредиту, предусмотренные банками, лишают возможности воспользоваться ипотекой многих граждан. Причем ипотечные брокеры могут рассказать немало историй о клиентах, для которых отказ банка в кредите стал полной неожиданностью.

Случай из практики

Геннадий несколько лет проработал в фирме, сделал неплохую карьеру. Должность и зарплата вполне позволяли ему купить квартиру в кредит, ежемесячный платеж не превышал бы даже третьей части его зарплаты. С документами тоже вроде бы все было в порядке. Но банк отказал в кредите Геннадию, и причиной стал, как это ни странно, тяжелый нрав его шефа. В тот момент, когда в фирму позвонили сотрудники банка с целью уточнения информации о заемщике, начальник Геннадия пребывал в дурном настроении и ответил на звонок некорректно, если не сказать грубо. Банк принял решение - в кредите отказать.

Случай с Геннадием все же нетипичный. Чаще банки отказывают своим клиентам по другим причинам. Одна из них - недостаточная платежеспособность клиента.

Ипотечный брокер Ирина Субботина (корпорация "Рескор") рекомендует потенциальным заемщикам: прежде чем обращаться в банк, нужно все хорошо взвесить. Узнать стоимость квартиры, которая соответствует личным запросам и пожеланиям; определить величину накопленных средств, которые могут быть использованы для первоначального взноса. Дело в том, что большинство ипотечных программ требует, чтобы в качестве первого взноса было внесено не менее 5-15% от стоимости квартиры. Например, если стоимость планируемого жилья составляет около $150 тыс., то надо иметь на руках как минимум $7,5 тысячи.

Кроме того, нужно иметь в виду, что при оформлении кредита возникают дополнительные расходы, связанные со страхованием, платой за оформление кредита, за оформление квартиры в собственность. Следует помнить о том, что на погашение кредита, как правило, направляется максимум 50% от совокупного семейного дохода. Это значит, что зарплата заемщика должна быть достаточно высока.

Кандидатура далеко не каждого заемщика устроит банк, ведь выплаты по кредиту будут совершаться в течение многих лет. По мнению большинства ипотечных брокеров, порой вот так сразу, навскидку сложно бывает определить, может ли человек рассчитывать на получение ипотечного кредита. Решение обычно принимается банком индивидуально. Но, тем не менее, есть определенные ограничения, о которых можно сказать сразу. Во-первых, существуют возрастные рамки. Потенциальному клиенту банка должно быть не меньше 21 года (при этом, если речь идет о мужчине, - никаких проблем с воинской повинностью). Что же касается верхней возрастной планки, то здесь правила таковы: на срок окончания кредита женщине должно быть не больше 60, а мужчине - не больше 65 лет. Причем, чтобы избежать проблем со страховой компанией (банк при рассмотрении решения о кредите всегда посылает в нее запрос), желательно, чтобы возраст клиента в момент получения кредита был до 50 лет.

Случай из практики - 2

К ипотечному брокеру обратился клиент по имени Александр, который, по его собственным словам, не может понять, чем его кандидатура не устраивает банк: он женат, молод, имеет хорошую работу и постоянный (причем немалый) доход. Ипотечный брокер, выбрав самую подходящую ипотечную программу, обратился в банк. Вскоре стало ясно, почему с Александром отказались работать все кредитные учреждения: служба безопасности сообщила брокеру, что в ранней молодости Александр был судим.

Если "добро" на предоставление кредита получено, можно приступать к выбору квартиры, которая тоже должна обязательно соответствовать требованиям банка, так как является залоговым обеспечением по кредиту.

По словам И.Субботиной, требования банка к фактическому (физическому) состоянию предмета залога таковы: все объекты недвижимого имущества, являющиеся залоговым обеспечением обязательств заемщика, должны удовлетворять санитарно-техническим нормам по обеспечению здоровья и безопасности жильцов и соответствовать поэтажному плану. Если в квартире была сделана перепланировка, она должна быть зарегистрирована.

Обычно банки не кредитуют приобретение квартир, расположенных в многоквартирных домах барачного типа, малосемейках, а также в домах с деревянными стенами (внешними или внутренними) или перекрытиями. Скорее всего, банк не одобрит квартиру в старом доме (построенном ранее 1957 г.) этажностью ниже 6 этажей. Впрочем, положение в этом случае может спасти предоставленная заемщиком справка о том, что указанный дом не подлежит сносу или реконструкции в соответствии с распоряжениями государственных и муниципальных органов. Кредит не дадут на покупку хрущевки (квартиры в пятиэтажном доме панельного типа).

Что касается квартир в Подмосковье, то такие варианты банк рассматривает индивидуально, но обязательными условием являются наличие развитой инфраструктуры и удобное транспортное сообщение.

Случай из практики - 3

На рассмотрение банку предложена квартира, которая очень нравилась заемщикам и, казалось бы, соответствовала требованиям банка: хороший район, новый дом, идеальное техническое состояние, пакет всех необходимых документов. Но... Внимательно изучив предыдущий договор купли-продажи квартиры, заверенный нотариально, сотрудники банка обнаружили в нем такую запись: "Собственник имеет право пожизненного проживания в данной квартире. Это право распространяется на следующих собственников". Подобная форма договора, естественно, банк не устроила, и покупку данной квартиры банк не кредитовал.

"Не слишком ли много условий?", - могут спросить потенциальные заемщики - и будут не совсем правы. Да, ограничений по кредиту много, и процентные ставки пока еще достаточно высоки. Но сотрудники банковских учреждений объясняют это многими обстоятельствами: несовершенством налоговой системы, существованием двойной бухгалтерии и серой зарплаты, общей нестабильностью. Ведь далеко не каждый заемщик может поручиться, что он задержится на нынешнем месте работы еще лет на десять, а зарплата его будет постоянно расти. Высокими ставками банки страхуются от возможных рисков.

Значит ли все сказанное выше, что шансов воспользоваться ипотечным кредитом у среднего гражданина крайне мало? "Ни в коем случае!", - считает И. Субботина. - Огромное количество банковских программ предусматривает вполне лояльные условия для заемщиков, в частности, кредит без первоначального взноса и рассмотрение совокупного дохода семьи. Но об этом - в следующий раз".

Дата публикации: 12:49 19 октября 2006

Источник: bpn.ru