На гребне волны

Платежеспособный спрос на московскую недвижимость захлебывается в волнах роста цен. Такая ситуация в совокупности с глубокой коррекцией стоимости черного золота, грозит ввергнуть рынок недвижимости в тяжелый кризис.

Забытый 98-й

История России помнит множество масштабных кризисов, однако сдувание финансовых пузырей - явление для нас пока относительно новое. Действительно, о каком пузыре может идти речь, когда цена на конкурентном рынке определяется равновесным состоянием графиков спроса и предложения. Тем более, что недвижимость у нас росла всегда, прочно занимая топовые места в рейтинге самых надежных и высокодоходных финансовых инструментов, исключая разве что два постдефолтных года, когда падение составило порядка 30 процентов.

С тех пор ситуация существенно изменилась: длительный период политики дешевых денег, неослабевающий поток избыточной ликвидности в виде нефтедолларов, а также опережающее развитие такого мощного рычага, как ипотека создали все предпосылки для накачки пузыря и возникновения локальных кризисов на рынке недвижимости.

И все же на данный момент недвижимость по-прежнему остается тихой гаванью для российских инвесторов, в то время как большинство развитых стран неоднократно сталкивались с падением цен на эти активы и уже успели накопить определенный опыт, постепенно разрушая миф об их непогрешимости.

Журнал Economist (16 июня 2005 г.) охарактеризовал мыльные пузыри на рынке недвижимости как быстрое спекулятивное увеличение цен на жилье до достижения ими нежизнеспособного уровня относительно доходов населения, сопровождающееся их последующим сдуванием.

Как поясняет вице-президент компании IFEL Rus Алексей Недосекин, существует 6 фаз эволюции мыльных пузырей: заложение, расширение, перегрев, взрыв, откат и рецессия. Мы находимся в начале фазе перегрева. И хотя в сентябре цены все также не переставали расти и уже почти достигли психологически важной отметки в 4000 долларов за квадратный метр, по мнению ряда аналитиков, с рынка уже начали поступать негативные сигналы.

Спрос сужается

По данным аналитического центра, за последние 12 месяцев стоимость 1 кв. м жилой недвижимости в Москве возросла на 86%, с начала года - более чем на 50 процентов. Цифры более чем впечатляющие. Для наглядности попробуйте себе представить, что на сегодняшний день однокомнатная квартира где-нибудь в Южном Бутово стоит так же, как приличная двушка в центре Праги или пентхаус в Брюсселе. Такое сравнение не выдерживает никакой критики.

Новые ценовые планки оказались не под силу даже для Москвы с ее традиционно более высоким уровнем благосостояния населения, чем в среднем по стране. Так, по расчетам аналитиков из ИК "Финам", уровень минимального ежемесячного дохода, необходимого для покрытия платежей по ипотечному кредиту на приобретение стандартной квартиры из массового сегмента, превышает средний официальный доход москвичей в 2-3 раза. Массовое распространение ипотеки, учитывая новые рыночные реалии, также оказалось не способно обеспечить платежеспособному спросу необходимый уровень поддержки. Судя по всему, этот сегмент вскоре сам будет нуждаться в стимулировании. По заявлениям руководства Внешторгбанка, доля уже одобренных банком клиентов, отказавшихся брать кредит из-за стремительного роста цен на уже подобранное ими ранее жилье, увеличилась с 30 в 2005 г. до 50% в 2006 году.

Еще одним показателем, свидетельствующим о падении спроса, является растущий отрыв цены квартиры от стоимости аренды. На сегодняшний день размер ипотечных платежей по 25-летнему кредиту на покупку квартиры стоимостью 120-130 тыс. долларов более чем вдвое превышает месячную арендную ставку для такой квартиры. Получается, что потенциальному покупателю становится выгодней арендовать жилье, чем приобретать его в собственность.

Действие всех этих факторов не могло не отразиться на показателях ликвидности рынка, характеризующихся сокращением количества сделок по купле-продаже жилых помещений на 6% по сравнению с предыдущим годом.

Обвал или стагнация?

Чем грозит рынку сужение платежеспособного спроса и увеличение его инвестиционной составляющей? Можно сказать, что ничем серьезным не грозит. Пока действует одно важное допущение, а именно, сохраняются высокие темпы роста экономики, которые, в свою очередь, тесно коррелируются с высокими ценами на сырьевые ресурсы. Фактически при грамотных действиях макроэкономического регулятора финансовые пузыри могут существовать бесконечно, яркий пример тому - дефицит бюджета США, наращиваемый из года в год, однако в нашем случае государство пока не спешит вмешиваться в строительную сферу, расшивая узкие места. Да и сам бизнес предпочитает видеть в высоких ценах лишь равновесное состояние спроса и предложения, отрицая само существование каких бы то ни было пузырей. "Если рынок покупает по таким ценам, какие есть, то в чем перегретость?" - задается риторическим вопросом генеральный директор инвестиционно-строительной компании "Пересвет-инвест" Олег Пронин. "Говорить о возникновении мыльного пузыря на московском рынке недвижимости неверно", - вторит ему коммерческий директор ОАО "Авгур Эстейт" Виктор Козлов, оправдывая цены возросшими издержками. Девелоперов можно понять: бизнес есть бизнес, если бы они могли продавать по 10000 за квадрат, они бы с радостью это делали, как говорится, ничего личного.

Однако макроэкономические риски пока никто не отменял. Эта проблема становится особенно актуальной в свете последних падений нефтяных котировок и ужесточения монетарной политики Федеральной резервной системы США. В этом случае возможны несколько вариантов развития событий. Более мягкий предусматривает незначительные колебания цен на нефть и, как следствие, новый приток свободных инвестиционных денег. Рост, правда, скорее всего, будет незначительным, возможна даже некоторая стагнация.

Более радикальные перемены, вплоть до полного разворота рынка, возможны на фоне каких-либо глобальных потрясений, например: обвал фондовых индексов в США или двукратное снижение цен на нефть, в общем, все что угодно, что ограничит приток избыточной ликвидности и резко затормозит темпы роста нашей экономики. Тут-то и проявят себя инвесторы, спешащие зафиксировать прибыль, пока рынок на пике. Особенно рьяно будут избавляться от стремительно дешевеющих активов те, кто использовал для их приобретения заемные деньги. Такой кризис может затронуть и банковский сектор, особенно те банки, активы которых в большей степени состоят из пулов ипотечных кредитов. Неспособность заемщика платить неизбежно подтолкнет их к реализации опять же дешевеющих объектов залога. Это послужит сигналом к началу бешеного ценового ралли вниз по вертикали. Не стоит забывать и об обычных гражданах, купивших квартиру в кредит на 20-30 лет в надежде на будущую стабильность и увеличение доходов. Если их ожидания окажутся необоснованными (что и происходит сейчас в Венгрии), им не останется ничего другого как тоже продавать недвижимость.

По мнению вице-президента RIGroup Financt, Михаила Васильева, такой снежный ком способен унести процентов 30, хотя падение может быть и более серьезным. С ним согласна и аналитик ИК "Финам" Ольга Беленькая, предупреждающая о возможном перегреве московского рынка недвижимости на 30-35 процентов.

Испорченный телефон

Пока же государство даже не способно адекватно интерпретировать сигналы, которые посылает ему рынок. Оно полностью устранилось из этой сферы, оставив за собой только контроль. При этом, вместо того чтобы пытаться расшить пузырь путем создания и реализации комплекса мер, направленных на стимулирование предложения, чиновники предлагают заморозить проблему посредством введения прямого регулирования ценообразования. Бизнес с большим опасением относится к подобным предложениям, справедливо полагая, что подобные решения в современных условиях больше похожи на анахронизм и возращение к плановой экономике.

"Влияние государства на ценовую политику на рынке недвижимости возможно, но не посредством прямого регулирования или фиксирования конечной цены на квадратный метр. Это влияние возможно лишь за счет снижения налоговой нагрузки на строительные компании, увеличения прозрачности бюрократической системы, связанной с выделением участков под застройку и согласованием строительной документации", - считает вице-президент Группы Компаний "Конти" Вячеслав Тимербулатов.

По мнению экспертов, определить наличие или отсутствие на рынке финансового пузыря не так уж и сложно, гораздо сложнее предсказать, когда этот пузырь может лопнуть. О том, что это может произойти в любой момент, свидетельствует прежде всего внезапно наступившая коррекция на нефтяных рынках. Поэтому времени у нас осталось не так уж и много.

Дата публикации: 12:10 23 октября 2006

Источник: bpn.ru