Наступило лучшее время для инвестиций в недвижимость

Реализация любого инвестиционного проекта всегда начинается с разработки коммерчески выгодной концепции. Сегодня ни один крупный проект не обходится без помощи профессиональных консультантов. Компания Blackwood, которой в октябре исполняется 15 лет, является одним из лидеров на рынке консалтинговых услуг в сфере элитной недвижимости. Управляющий партнер компании Константин Ковалев считает, что в нынешних условиях брокеридж без консалтинга невозможен, особенно если речь идет о коммерческой и жилой недвижимости премиум-класса.

Специфические стороны бизнеса, стратегии его развития, а также новые тенденции рынка К. Ковалев осветил в интервью М2.

— Константин, ваша должность — управляющий партнер — несколько не соответствует российскому представлению об иерархии в организациях, подобных вашей. Ведь традиционно главой компании является генеральный директор…

— Вообще такая формулировка должности больше подходит для акционерных обществ. Партнер — это сособственник бизнеса, соответственно, управляющий партнер — это управляющий сособственник. Я таким образом являюсь одним из собственников, при этом исполняющим обязанности генерального директора. И что интересно: мы ввели эту формулировку в моду. За последнее время я насчитал несколько управляющих партнеров среди наших конкурентов.

— Что представляла собой компания Blackwood 15 лет назад? С чего вы начинали?

— Все началось с того, что три человека, хорошо говорящих по-английски, заключили первую сделку по сдаче квартиры внаем одному иностранцу и заработали на этом $1,5 тыс. — по тем временам деньги немалые, на них тогда реально было приобрести новенькие «Жигули». К слову, сдачей элитных квартир в аренду Blackwood занимается до сих пор.

Дальше компания постепенно начала развиваться, укреплять свои позиции, к 1998 году у нас уже была серьезная доля рынка. Кстати, во время кризиса нам удалось очень хорошо заработать в отличие от многих других компаний, которые на этом потеряли. Плюс сильных и собранных команд с хорошим потенциалом заключается в том, что в трудные, кризисные моменты им удается зарабатывать, потому что исчезают мелкие конкуренты. Ведь слабым игрокам приходится сдаваться и покидать рынок. Мы воспользовались ситуацией, пересмотрели тарифы и методы оплаты наших услуг — и завоевали еще большую долю рынка. К моменту выхода из кризиса у компании уже был накоплен серьезный финансовый результат, который позволил нам развить сначала направление элитной жилой недвижимости, затем — коммерческой.

Сегодня мы предлагаем полный комплекс услуг практически во всех сегментах рынка элитной недвижимости, в том числе девелопмент, инвестиции и консалтинг.

— Blackwood нельзя назвать специализированной компанией — вы работаете почти во всех сегментах рынка недвижимости и не боитесь браться за новые направления. Почему была выбрана такая стратегия развития бизнеса? Не снижается ли от этого эффективность работы?

— Я считаю, что это замечательно, когда компания вкладывает средства в развитие каких-либо новых направлений. Хотя новые направления, как правило, весьма затратны и не приносят молниеносного результата. Но Blackwood может себе это позволить. Мы следим за рынком, наблюдаем за тем, что на нем происходит, пытаемся освоить новый инструментарий — я бы назвал это научно-исследовательской работой. Поэтому многие наши начинания в большей степени носят познавательный, исследовательский характер.

А если говорить о широком профиле деятельности компании, то эта особенность присуща российскому рынку недвижимости в целом, что очень отличает его от западной практики.

Конечно, компании, специализирующиеся на том или ином сегменте, наиболее эффективны, но исключительно в условиях устойчивого рынка, каковым российский рынок недвижимости пока, к сожалению, не является. Поэтому для того, чтобы избежать возможных потерь, компании необходима более широкая диверсификация. При этом действительно происходит некоторое снижение эффективности, но достигается важный элемент стабильности. В данный момент, например, наблюдается стагнация на рынке элитного жилья, но нас этот факт совершенно не беспокоит. Потому что у компании есть еще как минимум десять направлений, которые приносят деньги.

В том же 1998 году было очень тяжело компаниям, которые специализировались только на коммерческой недвижимости: многие из них закрывали офисы, сокращались, а то и вовсе уходили с рынка. Сегодня есть проблемы у компаний, занимающихся исключительно брокериджем: они востребованы в меньшей степени, чем компании, инвестирующие собственные средства или средства своих клиентов в недвижимость.

Услуга, которая предоставляется агентствами элитной недвижимости, — это, как правило, чистый брокеридж. Но многие девелоперы, которые реализуют проекты элитного жилья, теперь предпочитают вообще обходиться без агентств. Потому что большинство девелоперских компаний, которые работают на рынке, существуют уже более пяти лет. И за это время они, во-первых, приобрели уже собственный опыт по ведению продаж, а во-вторых, нарастили большую клиентскую базу. Но при подготовке к выходу на рынок нового проекта девелоперу нужен не брокер, а консультант. И я уверен, что через некоторое время отсутствие в штате сильных специалистов в области консалтинга будет грозить брокерским компаниям серьезными проблемами.

В нашей компании более 50 консультантов — это довольно большая команда, какой нет ни в одном другом агентстве, занимающемся жильем. В то же время подразделения, осуществляющие продажи, тоже необходимы. Очень часто клиенты, которые обращаются к нам за профессиональной консультацией, интересуются, занимаемся ли мы сами реализацией объектов.

Считаю, что компания, которая предлагает консалтинговые услуги, должна также нести ответственность за последующую реализацию исследуемого объекта.

— Тем не менее у вашей компании наверняка есть наиболее приоритетные направления — пожалуйста, расскажите о них.

— В настоящее время мы делаем очень серьезный упор на инвестиции в области недвижимости, которые сопровождаются как консалтингом, так и непосредственно управлением инвестициями и девелопментом. Вот эти направления для нас являются главными — именно на них сосредоточено действующее ядро компании. Я считаю, что для инвестиций в недвижимость сейчас очень хорошее время.

— Известно, что у вас хорошо развито направление коммерческой недвижимости. Какой из сегментов этого рынка наиболее привлекателен с инвестиционной точки зрения на данный момент?

— В последнее время практически все девелоперские компании заявили о том, что они будут строить склады. Ведь действительно нехватка качественных складских помещений очень высока. Кроме того, в данном случае у девелоперов не возникнет проблем с рефинансированием. Проще говоря, склад класса А очень легко перепродать, построив и заполнив арендаторами.

При этом строительство складского помещения не требует таких серьезных капиталовложений, как возведение офисного здания. К тому же под офисное здание сегодня трудно найти площадку. А складские помещения строятся за пределами МКАД, где свободной земли пока еще достаточно.

Однако огромнейшее количество складов заявлено, но действительно реализовано в настоящее время немного. Думаю, что года через три возникнет проблема с продажами этих складов в связи с насыщением рынка подобными помещениями. Поэтому я никому не рекомендовал бы чересчур увлекаться модными течениями.

— Разговоры о скором насыщении рынка офисной недвижимости ведутся на протяжении двух лет. Но каждые полгода выходят новые проекты и вполне успешно реализуются. Что вы об этом думаете?

— Полагаю, офисный рынок как раз насытится нескоро. В течение последних десяти лет уровень вакантных офисных площадей составляет 5–6%. Даже в момент кризиса около 95% офисов были сданы, а в последнее время — 99%. Это связано с тем, что российские компании захотели жить лучше. В свое время большинство наших консультантов по коммерческой недвижимости были в основном ориентированы на западные компании, потому что именно они формировали спрос на качественные офисные помещения.

Сегодня спрос со стороны иностранцев ограничен. Но, к счастью, представители отечественного бизнеса наконец-то оценили преимущества современных оборудованных офисов перед грязными и тесными конторами. Спрос со стороны российских компаний постоянно растет — считаю, что это основная тенденция офисного рынка. И в своих инвестиционных расчетах наши специалисты в первую очередь обращают внимание именно на этот прогнозируемый спрос.

— Какова кадровая политика вашей компании? В чем секрет сильной команды?

— Дело в том, что любой сэйлс-мэнеджер способен эффективно работать в течение определенного срока — не более трех лет. Такова специфика профессии: сначала брокер растет, накапливает опыт, затем достигает пика эффективности, а потом ему все надоедает, и результативность его работы неминуемо снижается. Чтобы «срок жизни» ценного сотрудника продлить, нужно либо предложить ему вышестоящую должность, либо поменять направление его деятельности. Чем больше у компании направлений, тем проще поддерживать эффективность брокеров. Вот и весь секрет.

— Blackwood — одна из компаний-старожилов на рынке недвижимости. Но еще несколько лет назад о ее существовании знали немногие. Почему вы раньше открыто не заявляли о себе?

— Нам не нужна была такая узнаваемость, как некоторым известным сегодня крупным брокерским компаниям, потому что мы всегда занимались только элитной недвижимостью. Поэтому вся наша реклама в прессе — большей частью имиджевая.

Кроме того, мы в большей степени консалтинговая компания, нежели брокерская. Мы не имеем такого количества офисов, как некоторые наши конкуренты. Однако у нас есть много проектов в регионах. И весьма вероятно, что в следующем году мы откроем там некоторое количество офисов.

Наша компания развивалась довольно медленно. Потому что создание качественной консалтинговой группы — это непростое и очень затратное дело. Чтобы вырастить такую компанию, как Blackwood, потребуется немало времени. Считаю, что бизнес получился, если он просуществовал хотя бы лет пять, а мы просуществовали уже пятнадцать.

В то же время возраст — это, как говорится, еще не повод получить звание Героя соцтруда. Настроение у нас как у вполне молодой, агрессивной, прогрессивно мыслящей компании. И момент, когда Blackwood доберется до пика успеха, еще не близок. Чтобы достичь целей, которые мы поставили перед собой, надо еще лет 10–15.

Дата публикации: 12:10 25 октября 2006

Источник: bpn.ru