За шесть лет в шесть раз

При всей остроте жилищного вопроса рынок аренды остается в тени. Ни государство, ни бизнес пока не готовы играть в нем никакой роли. Практически все наймодатели - частные лица, а они в большинстве своем полагают, что сдача квартиры - это их личное дело. Что же происходит сегодня в этом тихом омуте? Об этой тайне поведала руководитель отдела аренды Группы Компаний МГСН (Московская городская служба недвижимости) Наталья Сухина.

- Отражается ли рост цен на жилье на рынке аренды?

- Конечно, отражается. Цены на аренду все время ползут вверх. Но ползут они не только и не столько из-за роста цен, влияет совокупность факторов: и общая инфляция, и рост коммунальных расходов. Жизнь вообще дорожает, дорожает и аренда. За последние шесть лет ставки аренды недорогих квартир выросли в шесть раз. Если шесть лет назад самую доступную квартиру можно было снять за 100 долларов в месяц, то сейчас - вряд ли можно найти что-то меньше 650 долларов. Бывают дешевле, но это уже с проблемными документами, с большой предоплатой - с какими-то серьезными минусами. Даже когда цены продажи были достаточно стабильны, ставки продолжали расти.

- Растет ли спрос на аренду из-за того, что все больше людей не могут себе позволить купить жилье?

- Спрос вообще растет - это мегаполис. Особенно это заметно в сегменте экономкласса. Сюда идут и приезжие, и молодые московские семьи. Я вообще не понимаю, как некоторые люди устраиваются. Мне рассказывали истории, когда люди просто приходят в ЖЭК и просят помочь найти жилье. Иногда находят таким образом. Есть какие-то старушки, готовые сдавать комнаты по 300-400 долларов. С квартирами такое не проходит, обычно.

- Большинство арендодателей налогов не платит, есть ли механизмы воздействия? Помогают ли риэлторы налоговикам в их изысканиях?

- Спрос сейчас настолько превышает предложение, что говорить об этом сложно. Неуплата налогов с аренды - это беда страны, показатель незащищенности людей, которые вынуждены сдавать квартиру и жить на эти деньги. Если приходит клиент, который платит 800-1000 долларов по безналичному расчету, то устроить его практически невозможно, его никто не берет. Он никому не нужен со своими белыми схемами. До цивилизованного рынка, как на Западе, пока далеко. Другое дело, когда сдается дорогая квартира. При больших суммах от налогов не уходят. В дорогом сегменте предложение выше спроса, много иностранцев, для которых снимают их компании, и диктовать им условия гораздо сложнее. В элитном секторе процентов 80 наймодателей налоги платят.

- Есть еще одна проблема - регистрация. Является ли информация паспортных столов закрытой для налоговых органов?

- Регистрировать хозяева, конечно, не хотят - лишние хлопоты. Кроме того, боятся - сегодня зарегистрируешь, завтра неизвестно что будет. Да и участковые неизвестно как себя поведут. Есть и такие, которые хотят с этого что-нибудь иметь.

Ходят, интересуются - а родственник ли у тебя живет… Придет через месяц-два, он все живет… "Да сдаете вы квартиру, все понятно". Может начать вымогать денег, если же это не выходит, то (на моей практике недавно была ситуация) написал заявление в налоговую полицию - пусть хозяйка идет и рассказывает - сдает она или нет. А известна и другая история - живут 16 узбеков в одной квартире, участковый туда каждый день ходит, и ни у кого никаких вопросов не возникает.

- А к риэлторам приходят за информацией?

- Большинство риэлторских компании с налоговой дел не имеют. В каких-то агентствах существует практика, что информацию по аренде надо давать выборочно - ту, которая не может навредить клиентам (например, если они налоги платят).

- Каковы границы ответственности агентства, которое помогает снять квартиру?

- Между нанимателем и хозяином квартиры существует договор найма - там нет нашей печати и нашей подписи. Мы заключаем отдельный договор на оказание услуг, по которому обязуемся найти вариант и помочь заключить договор. Когда мы все свои обязательства выполнили, взяли комиссионные, дальнейшие отношения сторон складываются уже без нашего участия.

В договоре найма прописана процедура прекращения отношений сторон по инициативе одной из них. Если одна из сторон нарушила обязательства - есть определенные санкции. Хотя в этих вопросах иногда разобраться очень сложно - у каждого своя версия событий. Если же возникли совсем неразрешимые проблемы, то с договором найма можно обращаться в суд, и тогда мы как посредники принимаем участие.

- Каковы комиссионные?

- Мы работаем с гибкой системой оплаты. Наши комиссионные прямо пропорциональны сложности заявки, ее временной затратности. Естественно, предусмотрены скидки для постоянных клиентов, также действуют дисконтные карты. В общем в цифрах, учитывая вариативность, это от 100 до 50 процентов. Если говорить более детально, то минимальная комиссия для хозяина квартиры, которую мы можем себе позволить, - 50 процентов месячной арендной платы. Нанимателю говорим, что аренда до тысячи долларов - 100 процентов. Но иногда бывают варианты, когда квартиру надо снять очень срочно, практически без просмотров, тогда комиссия может быть снижена до 80%, поскольку работы меньше. За что хозяева платят деньги понятно - мы и ключи можем взять для показа, и страховку сделаем. Это и снижение рисков, и экономия времени. На всех этапах сделки работает опытный агент, хозяева к этому привыкают и потом возвращаются.

Другая весовая категория - элита. Мы придерживаемся правила, что в первую очередь будем заниматься теми квартирами, хозяева которых нам платят. Какой бы клиент не пришел - свой или чужой, мы попытаемся в первую очередь сдать именно эти квартиры. Хозяева понимают эту ситуацию и платят почти все. Для нанимателя работа с риэлторской компанией тоже выгодна. Мы проверяем документы - когда с документами что-то непонятно, можем не рекомендовать квартиру, но если настаивают, то остановить не можем.

- Какие бывают проблемы с документами?

- Разные. Например, если хозяина нет на месте, проверяем доверенность. Еще распространенная ситуация - когда много собственников, причем не все они в наличии - какие-то копии паспортов предъявляют. Понятно, что в жизни ситуации бывают разные, но мы стараемся уходить от таких квартир, мало ли что будет завтра.

Неприятны и варианты с предоплатами, здесь особенно тщательно приходится проверять документы, когда хозяин требует предоплату за полгода-год. Хотя такие квартиры, как правило, дешевле: квартиры за 500-550 долларов бывают только с предоплатой за год.

Дата публикации: 15:13 26 октября 2006

Источник: bpn.ru