Великий перелом

Если еще в конце сентября цены на жилье продолжали повышаться по 1% в неделю и даже больше, то к концу октября темпы роста цен упали как минимум вдвое. Более того, почти все участники рынка сейчас едины во мнении - рост цен фактически остановился, а формальный прирост, который пока еще отражает статистика, носит уже скорее остаточный характер.

Как и следовало ожидать, за октябрь статистика показывает некоторый прирост цен на жилье. Например, значение среднего уровня цен в середине октября (общегородской индекс стоимости за октябрь) превышает аналогичный показатель середины сентября на 3,9 процента. Однако прирост индекса стоимости с 25 сентября по 25 октября уже заметно ниже - 2,7 процента. Более того, к концу октября темпы роста индекса стоимости жилья снизились до 0,5% в неделю, т.е. менее чем до 2% в месяц. Но даже эти цифры носят скорее остаточный характер, отражая рост по инерции. Подобным образом в 2004 году первые признаки стагнации и спад активности на рынке наметились уже после майских праздников, однако остаточный рост цен в том или ином виде наблюдался еще вплоть до конца июня.

Говоря о статистических показателях московского рынка недвижимости, следует отметить еще одно важное обстоятельство. Если в условиях масштабного роста цен прирост индекса стоимости жилья в первом приближении отражает темп подорожания всех квартир, то в условиях изменения тенденций на рынке он приобретает несколько иной смысл. Очевидно, что сейчас на рынке есть некоторое количество явно переоцененных квартир, стоимость которых назначалась "на вырост", с учетом ажиотажного роста цен, и теперь такие цены начинают корректироваться вниз. При этом другая часть квартир по адекватным ценам просто перестала дорожать, а некоторая часть квартир все еще дорожает, например, качественное жилье или квартиры в престижных районах.

Понятно, что в таких условиях рост общегородского индекса стоимости, например на 0,5%, не означает подорожания на 0,5% всех без исключения квартир. Часть квартир при такой динамике индекса может даже дешеветь, однако прирост этого макроэкономического показателя на 0,5% означает, что пока дешевеющих квартир все же меньше, чем квартир, цена на которые зафиксировалась или по каким-то причинам еще продолжает расти. При этом систематическое снижение темпов роста индекса стоимости как раз и означает, что с каждой неделей дешевеющих квартир становится все больше, а дорожающих - все меньше.

Например, в период стагнации 2004 года индекс стоимости почти полгода оставался практически неизменным. Это не означает, что цены на все абсолютно квартиры замерли на месте. Дорогие сегменты жилья, несмотря на стагнацию, продолжали дорожать примерно на 1% в месяц, в то время как низкокачественное жилье, напротив, дешевело в среднем такими же темпами. В целом по рынку доли таких квартир были примерно одинаковы, поэтому и значение общегородского индекса стоимости оставалось примерно постоянным. Не исключено, что в ближайшие месяцы подобная ситуация может повториться.

Развитие ситуации этой осенью во многом вписывается в прогноз рынка недвижимости, сделанный руководителем www.irn.ru Олегом Репченко на аналитической конференции Московской ассоциации риэлторов летом этого года. Согласно прогнозу, осенний деловой сезон должен был начаться новой игрой продавцов на повышение, что, очевидно, привело бы к новому скачку цен предложения. Однако потенциал рынка для нового подорожания жилья является исчерпанным, поэтому рынок уже не примет новое повышение цен и к концу года войдет в стадию ценовой стабилизации.

Действительно, в сентябре все обозреватели рынка зафиксировали немалый прирост среднего уровня цен: от 4 до более чем 5 процентов. Отчасти он перекинулся и на октябрь, с чем и связан упомянутый выше остаточный рост показателей. Однако уже в октябре стало ясно, что рынок не принимает этого повышения. Это видно и по спаду покупательской активности, и по существенному снижению темпов прироста всех ценовых показателей, и по росту объемов предложения. По прогнозам, в ноябре эти тенденции только усилятся, и как предполагалось ранее, рынок наконец-то войдет в стадию ценовой стабилизации, за которой может последовать как стагнация, так и развитие более масштабного кризиса. Однако более определенно об этом можно будет судить опять же ближе к концу года.