Как продавать квартиру через риэлтора

Основная масса выставляемого на продажу жилья принадлежит людям, никогда не занимавшимся сделками на рынке недвижимости. Однако продажа квартиры - дело весьма хлопотное! Но если узнать заранее механизм реализации жилплощади, то можно избежать многих ошибок. Попробуем помочь вам разобраться в этом…

Выбор агентства недвижимости

От этого зависит успех предстоящей операции. Из множества существующих агентств лучше остановиться на том, которое уже не первый год работает на рынке и пользуется хорошей репутацией. Чем агентство крупнее, тем оно надежнее. Не стоит доверять необоснованным обещаниям. Лучше сравнить услуги и условия их предоставления в разных компаниях.

Знакомство с риэлтором (экспертом)

Работайте только с тем специалистом, к которому почувствуете симпатию! Дело в том, что для успешного проведения сделки отношения с риэлтором должны строиться на взаимном доверии. Если риэлтор вам не понравился, лучше обратиться к другому.

Объяснение ситуации

После того, как установлен контакт с риэлтором, вы в форме диалога подробно обсуждаете вашу жилищную ситуацию. В результате риэлтору должны быть четко понятны ваши желания и возможности, а вам - его дальнейшие действия.

Оценка квартиры

Свою работу риэлтор начинает с осмотра вашей жилплощади. Ему необходимо определить ее точную стоимость. После этого он предложит оптимальный вариант ее продажи.

Заключение эксклюзивного договора

В случае, если вас устраивают сроки, схема продажи, а также условия получения денег, вы подписываете договор на реализацию своего жилья. После этого ваша квартира рекламируется в различных СМИ. Гарантом исполнения обязательств по договору выступает не эксперт, а компания.

Показы квартиры

При появлении потенциальных покупателей эксперт организует им просмотры. При этом он обязан присутствовать при всех показах квартиры. В противном случае покупатели, как правило, постараются сбить цену, а у вас может не получиться аргументировано отстоять свою позицию. Торги с покупателем (если это предусматривалось) тоже лучше вести риэлтору, который четко представляет ситуацию на рынке недвижимости и сумеет защитить ваши интересы.

Подготовка документации

После того, как покупатель определился и внес аванс (часть суммы в качестве подтверждения серьезности своих намерений) начинается сбор всех необходимых для сделки документов. Учитывая пробелы жилищного законодательства в нашей стране, осуществить это довольно трудно. Поэтому данной работой обычно занимаются эксперт и профессиональный юрист компании, что позволяет быстро оформить все бумаги и исключить возможность ошибки.

Оформление сделки

Организацию этого дела берет на себя компания. Вам необходимо только вовремя прийти и поставить свою подпись. Деньги за квартиру обычно вносятся в заранее арендованную банковскую ячейку (ее оплата производится по договоренности: либо покупателем, либо вами).

Получение денег

Порядок получения денег из банковской ячейки должен быть оговорен в эксклюзивном договоре. Как правило, "пропуском" к деньгам являются свидетельство о снятии с регистрационного учета продавца (если он был прописан в продаваемой квартире) и свидетельство о собственности покупателя.

Ответы юристов на вопросы по теме "Продажа квартиры"

- Если при продаже своей квартиры я не согласен с ценой, которую мне называет риэлтор, можно ли настоять на своей стоимости?

- Можно, только в случае нереальной цены придется компенсировать стоимость рекламы вашей квартиры в СМИ.

- Могу ли я обменять неприватизированную жилплощадь на приватизированную?

- Можете, согласно действующему Жилищному кодексу от 24.06.1983 (ст. 67). Порядок такого обмена регламентируется "Временным положением о порядке обмена и (или) мены жилых помещений в г. Москве", утверждённым распоряжением Департамента муниципального жилья от 09.04.1996 № 74, и оформляется Московским городским коммерческим агентством "Мосжилсервис" и его территориальными подразделениями.

- Могу ли я продать неприватизированную квартиру?

- Нет, не можете, поскольку неприватизированная жилплощадь находится в собственности государства или муниципального образования (города). А вы - наниматель (на основании договора найма, заключённого с Департаментом муниципального жилья и жилищной политики г. Москвы). Согласно ст. 50-54 ЖК РСФСР, вам предоставляется право только пользоваться квартирой, то есть проживать в ней (лично или с членами вашей семьи), либо обменять ее на иное жилое помещение на основании ст. 67 Жилищного Кодекса. Кстати, при обмене неприватизированной квартиры на частную вы автоматически становитесь собственником последней. Это дает вам право распоряжаться новым жильем по собственному усмотрению.

- Как мне получить доплату при обмене своей квартиры на жилье меньшей площади?

- Существует два варианта обмена:

1. "Прямой", при котором ваша квартира меняется на другую (меньшей площади) с составлением соответствующего договора обмена (или мены) и с указанием в нём условий и размера получаемой доплаты; 
2. Так называемый способ "альтернативной покупки", при котором происходит одновременная продажа вашей квартиры и покупка новой. Сумму доплаты в этом случае принято передавать на хранение в банковскую ячейку. Условием получения денег будет предъявление ответственному сотруднику банка договора отчуждения вашей квартиры - обмена, мены или купли-продажи - либо выписки из домовой книги о снятии вас с регистрационного учёта из квартиры, с которой вы расстаетесь. Это достаточно распространенная схема на московском рынке недвижимости, так как взаиморасчёт происходит на нейтральной территории с участием незаинтересованной стороны (банка).

- Собираемся продать квартиру, можно ли не подписывать договор купли-продажи у нотариуса, чтобы избежать лишних затрат?

- Поскольку Гражданским кодексом не предусмотрено обязательного нотариального удостоверения договора купли-продажи квартиры, можно обойтись без нотариуса. Однако необходимо помнить о существенных условиях, при отсутствии которых договор будет считаться недействительным. Такими условиями являются подробное описание квартиры, обязательное указание цены, за которую она отчуждается, а также перечень лиц, которые в соответствии с законом имеют право пользования этой квартирой после ее приобретения покупателем. Кроме того, существенными являются условия, включение которых в договор требует хотя бы одна из сторон.

Еще следует учитывать, что, несмотря на то, что договор может быть составлен в простой письменной форме, его условия не должны противоречить нормам действующего законодательства. Поэтому лучше предварительно проконсультироваться с юристом.

- Нужно ли получить согласие на продажу квартиры, приобретенной в браке, если развод с бывшем супругом состоялся 5 лет назад?

- Если при расторжении брака не производился раздел общего имущества, таким согласием стоит заручиться. Дело в том, что трехлетний срок исковой давности начинается не с момента расторжения брака, а со дня, когда разведенный супруг узнал или должен был узнать о нарушении своего права на общее имущество.

- Как проверить, действительна ли доверенность на продажу жилья на день оформления сделки?

- Доверенность должна быть надлежащим образом оформлена. По закону, она будет считаться недействительной, если в ней не указана дата выдачи. Срок действия такого документа не может превышать трех лет. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариального удостоверения, также должна быть удостоверена нотариусом.

Действие доверенности прекращается вследствие: истечения срока действия, отмены доверенности лицом, ее выдавшим, отказа лица, которому она выдана, смерти гражданина, выдавшего доверенность, а также признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим, смерти гражданина, которому выдана доверенность, а также признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим. С прекращением доверенности теряет силу передоверие.

- Я заключила брак после подписания договора купли-продажи квартиры, но до его регистрации. Означает ли это, что на продажу этой квартиры супруг должен дать свое согласие?

- Данная квартира будет общей собственностью с вашим супругом, так как в соответствии со ст. 558 ГК РФ договор купли-продажи жилых помещений считается заключенным с момента его государственной регистрации. Но, законный режим имущества (режим общей совместной собственности) супругов можно изменить брачным договором, в котором вы с мужем определите, что данная квартира (и иное имущество, по вашему усмотрению) является вашей личной собственностью. Брачный договор составляется в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

- В квартире самовольно совместили санузел. Можно ли ее продать в таком виде или сначала необходимо узаконить перепланировку?

- Закон не запрещает продажу жилья с неоформленной перепланировкой лишь в том случае, если произведенными изменениями не затронуты внешние границы квартиры или несущие стены. При продаже такого жилого помещения продавец обязан известить об этом покупателя, который, в свою очередь, должен в письменном виде подтвердить свое согласие на приобретение квартиры и взять на себя обязательство по оформлению перепланировки.

- Каков размер налогового вычета, предоставляемый по закону продавцу квартиры?

- Размер этой льготы зависит от срока владения квартирой на правах собственника. Если вы собственник квартиры 5 и более лет, то имущественный налоговый вычет предоставляется в размере всей суммы, полученной от продажи квартиры. Если срок владения квартирой менее 5 лет, то размер налогового вычета (необлагаемой налогом суммы) составляет 1 000 000 рублей. То есть при продаже такой квартиры продавец должен будет заплатить налог в размере 13% от вырученной суммы за минусом 1 000 000 рублей.

Дата публикации: 12:06 10 ноября 2004

Источник: bpn.ru