Цены на квартиры в Москве замерли

Цены на московскую недвижимость, напугав впечатлительное население стопроцентным ростом за год, наконец замерли. За октябрь средняя цена квадратного метра выросла всего на 2%. К началу зимы аналитики обещают нулевой прирост и полную гармонию с инфляцией, благодаря чему на рынок вернутся покупатели. Впрочем, некоторые эксперты наступившего затишья боятся, предрекая крах рынка недвижимости и как следствие - банковский кризис.

О падении цен на жилье решаются говорить немногие. Аргументы приводят весьма экзотические.

- В 1991 году в Японию мощным потоком хлынули деньги от национального автопрома, - рассказал вчера участникам "круглого стола", посвященного перспективам рынка недвижимости, управляющий директор компании "Финам-менеджмент" Сергей Хестанов. - Параллельно становилась доступнее ипотека. Платежеспособный спрос возрастал, цены на жилье галопировали. А когда "автоиены" иссякли, доходы населения снизились, образовалось огромное количество неплатежеспособных заемщиков, у которых банки были вынуждены забрать ипотечные квартиры. Спрос на недвижимость упал, и она подешевела почти вдвое.

Банкам приходилось продавать квартиры и выручать за них вдвое меньше денег, чем в свое время ими было выдано в качестве кредитов на те же квартиры. И крах рынка недвижимости привел к банковскому кризису.

По мнению Хестанова, в России роль японского автопрома исполняют энергоносители. И перспективы этого рынка неоднозначны. Что касается ипотеки, то за последний год-полтора, по его словам, размер первоначального взноса сократился с нормальных 30% до 10%, а то и до нуля. В общем, наш сценарий похож на японский.

- Не похож, - возражает вице-президент "ДОН-Строя" Тимур Баткин. - В структуре сделок нашей компании ипотечные составляют единицы процентов.

- И не забывайте о Стабилизационном фонде, - добавляет независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Елисеев. - Благодаря отчислениям в него мы живем так, как если бы баррель стоил 29.5 доллара, а не 60.7.

Антимонопольщики видят угрозу не в ипотеке, а в том, что рынок жилья в Москве стал не способом решения квартирного вопроса, а финансовым инструментом.

- Если в Москве проехаться вечером по какому-нибудь новому району, увидишь сплошные темные окна, - говорит начальник отдела недвижимости и застройки Федеральной антимонопольной службы Галина Трусова. - Это страшно! При этом все квартиры в этих домах проданы. По нашим данным, 70% сделок на первичном рынке - инвестиционные. Когда эти квартиры хлынут на рынок, предложение будет зашкаливать - и рынок рухнет.

- Инвестиционных квартир в новостройках не больше 20%, - опровергает застройщик Баткин. - Утром я посмотрел оперативные данные нашей компании. Свои квартиры мы продаем только сами. Сегодня нами выставлено 650 "первичных" квартир. И имеется 85 предложений в наших домах от нынешних хозяев. Можно предположить, что это инвесторы - их всего 15%. Эта величина не может повлиять на рынок.

- На вторичном рынке число инвесторов ничтожно, - считает и директор по маркетингу компании "ИНКОМ-Недвижимость" Лидия Гречина. - Сегодняшний рынок недвижимости - по сути, меновой, рынок альтернативных сделок. Он зависит не от количества денег в кармане покупателя, а от того, какая у него квартира. Поэтому понятие платежеспособного спроса для наших условий несущественно. Когда цены росли на 10% в месяц, цепочки рвались, сделки распадались. Покупатели уходили с рынка до лучших времен. И такие времена настали. Цены стабилизировались, спрос и предложение сбалансировались. Покупатели возвращаются на рынок.

Так уж вышло, что этот рынок попал в зависимость к "альтернативщикам" - многомиллионной армии рядовых граждан. Благодаря щедрому подарку властей - праву бесплатной приватизации государственных квартир - все они стали мощным коллективным субъектом рынка. От их поведения будут зависеть и цены. Пережив ценовой шок этого года, они постепенно возвращаются на рынок, и спустя три-четыре месяца спрос скорее всего снова превысит предложение. А значит, ценовому затишью придет конец. Впрочем, от глобальных экономических и политических катаклизмов, которые могут обрушить цены на недвижимость, мы не застрахованы.