Квартирный вопрос

В Петербурге за ростом цен на жилье сегодня не угонишься. Только, казалось бы, обзавелся необходимой суммой, как очередной скачок цен отбрасывает тебя на шаг назад, и мечта о собственном жилье остается всего лишь мечтой. Обычная ипотека тут не спасает: пока получишь кредит, выбранная квартира успеет подорожать. Именно поэтому питерские банки практикуют услуги типа «ипотека за пять дней», стараются максимально безболезненно разрешить сложившуюся ситуацию.

Строительные компании считают, что ничего особенного не происходит и рост цен на жилье — явление вполне закономерное, мало того — положительное. Впрочем, свое будущее они тоже связывают с ипотечным кредитованием. О том, что происходит в этих двух смежных и сегодня практически неразделимых секторах питерского бизнеса, мы решили расспросить представителя строительной компании и специалиста по кредитованию. Нашими собеседниками согласились быть Олег Петровский — генеральный директор Ипотечного бюро «ЛИСС-Терра», член Ассоциации кредитных брокеров Северо-Запада, и Вячеслав Заренков, президент строительного холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ».

— Что сегодня происходит на питерском рынке недвижимости? Вы не считаете, что цены на жилье стали чрезмерно высокими?

В.З.: — Недвижимость в Петербурге сейчас стоит столько, сколько она действительно стоит. Ценовой всплеск весны-лета этого года имел под собой реальные причины. Главным регулятором на рынке является соотношение спроса и предложения — мы ведь сегодня работаем в рыночных условиях, или я ошибаюсь? Цена на жилье отражает общий уровень привлекательности того или иного региона для бизнеса, работы, учебы. И когда мне говорят, что, дескать, Петербург по уровню цен обогнал Хельсинки или еще какой-то европейский город, я тут ничего страшного не вижу. Значит, люди хотят здесь жить. Более того, цена на недвижимость в больших городах является регулятором численности населения, сдерживает его избыточное разрастание. В Петербурге и в Москве необходим очень трезвый и взвешенный подход к планированию объемов нового строительства. Это гарантирует и ценовую предсказуемость. Не должно быть резкой динамики ни того, ни другого. Для Санкт-Петербурга 2,8 млн. квадратных метров жилья в год (сегодня примерно так это и есть) — на мой взгляд, достаточно.

— А как при этом обстоят дела с ипотекой? О.П.: — Соотношение ипотечного кредитования на вторичном и первичном рынке сейчас составляет примерно 60 на 40 процентов. Поскольку за последний год произошел резкий рост цен на недвижимость, теперь позволить себе взять недвижимость в кредит может только тот, чей доход превышает 1500 долларов США.

— И кто, в таком случае, является основным потребителем ипотечных кредитов? Можете нарисовать портрет «идеального клиента»?

О.П.: — Обыкновенно это люди в возрасте от 33 до 45-47 лет, находящиеся на уровне от среднего звена менеджмента предприятия, стабильно растущие социально и профессионально, с заработком, как я уже говорил, от 1500 долларов США, имеющие семью. Но встречаются и более молодые и амбициозные, а временами, и с меньшим заработком.

— Но ведь постепенно рост цен на недвижимость снижает темп. Как вы считаете, могут ли цены стабилизироваться?

В.З.: — По-хорошему, они уже стабилизировались. В ближайшей перспективе рост будет небыстрым — в цивилизованном мире 7% в год считается нормальным. Уровень роста цен на жилье должен соотноситься с уровнем инфляции. Если изменение цены на новые жилые площади меньше инфляции, тогда это уже убыточно для строителей и тревожно для экономики в целом.

Стагнация или снижение цен на недвижимость — явный признак неблагополучия общей экономической ситуации в стране. Россия сейчас развивается устойчиво, поэтому недвижимость в экономически успешных регионах будет плавно расти в цене.

— А что предпринимают кредитные учреждения? Вот, скажем, есть вариант с нулевым первоначальным взносом...

О.П.: — Политика банка в отношении ипотечных кредитов строится практически всегда по одному принципу: банк всегда рассчитывает на ликвидность жилья, возможные риски коррекции цен на недвижимость (если до настоящего времени цены росли, то сейчас они несколько стабилизировались и могут даже на некоторое время незначительно — максимум на 15-20% — снизиться), и поэтому делает упор на результаты работы оценочных компаний, которые аккредитованы при настоящем банке. В связи с этим, основному большинству банков выгодно давать населению кредиты с первоначальным минимальным взносом в 10-20% от стоимости приобретаемого жилья. Как таковая, ситуация с первоначальным нулевым взносом может рассматриваться банком при наличии у заемщика собственной недвижимости, которую он может заложить под покупку новой недвижимости. И, конечно, в случае невозможности выплаты клиентом кредита, банку интереснее договориться с ним, к примеру, уменьшить платеж, либо договориться о некоторой отсрочке, чем решать дело в судебном порядке.

— А что предпринимают строители? Что может предложить строительная компания, чтобы не потерять клиента?

В.З.: — В первую очередь, тоже обратить внимание на ипотеку: она должна стать основным механизмом приобретения жилья. В этом году мы заключили соглашения с целым рядом солидных, надежных банков, которые готовы очень серьезные средства вложить в ипотечные программы. Они уже сейчас активно кредитуют наших покупателей, и в условиях ценовой стабильности ипотека будет развиваться динамично. В идеале, ипотечный кредит должен быть доступен для каждого работающего человека, он должен выдаваться на срок до 30 лет под невысокий процент. Что касается залога, то его просто не должно быть, залогом является сама квартира. А самое главное, что привлекает клиента, я бы сформулировал одной фразой: строить то, что нужно людям.

— То есть сегодня деятельность строительных компаний и кредитных учреждений связана буквально неразрывно?

О.П.: — Да. Петербург, Ленинградская область, так же как и Москва, — центры притяжения для мигрантов, которые стремятся сюда за заработком и надеются здесь осесть. Кроме того, так или иначе, по сравнению с остальными субъектами РФ уровень жизни в СПб значительно выше. Жилья не хватает. В основной массе люди хотят иметь собственное жилье, поэтому потребность в ипотеке будет возрастать.

— Но если сравнивать условия ипотечного кредитования, предлагаемые банками в Европе, ипотека в России выглядит не самым лучшим и не самым выгодным образом. Будет ли, на ваш взгляд, что-то меняться? Скажем, сокращаться кредитная ставка...

О.П.: — В настоящее время, по сравнению с тем, что было, к примеру 3-4 года назад, мы уже наблюдаем положительную динамику в снижении процентных ставок. И, чтобы привлечь к ипотечному кредитованию все большее количество населения и тем самым приблизиться к выполнению поставленных задач по федеральной программе «Доступное и комфортное жилье», так или иначе, но банки будут предлагать новые кредитные продукты, в которых процентная ставка, вероятно, будет снижаться или будут предложены какие-либо более выгодные, более мягкие условия кредитования. А поскольку система кредитования в СССР и постсоветской России была не развита и не выгодна для населения, то и в настоящее время ипотечное кредитование только развивается.

Подобный вывод можно сделать, если сравнить с потребительским и автокредитованием, бурный рост которого произошел в последние 2-3 года.

— Значит, ипотечных кредитов будет больше, а их условия — более гибкими. Это не может не радовать. Но хватит ли жилья всем желающим?

В.З.: — Сегодня в городе достаточно земли, чтобы можно было построить 72 млн. квадратных метров жилья. По разным причинам эта территория не подготовлена или используется неэффективно. Ее можно «подготовить», подвести инженерные коммуникации и передать строителям. Ленинградская область также в этом отношении очень интересна, особенно Всеволожский район. Благодаря новому виадуку из Петербурга во Всеволожск можно добраться всего за 7 минут. Вся эта территория от проспекта Косыгина до Всеволожска становится очень привлекательной для строительства. Там можно построить 15-16 млн. квадратных метров жилья. Осталось только городской и областной администрациям договориться между собой.

Дата публикации: 17:51 15 ноября 2006