Дифференцированный спрос

Стагнация на рынке недвижимости Санкт-Петербурга привела к дифференциации спроса. Дешевое жилье упало в цене, качественное продолжает медленно дорожать. Эксперты сделали свои прогнозы на развитие ситуации в 2007 году.

Качественная ориентация

Генеральный директор АН «Александр-Недвижимость» Сергей Сосновский сообщил, что сейчас после ажиотажного роста цен произошла стабилизация стоимости жилья в Санкт-Петербурге. Причем некоторые сегменты, которые были переоценены, даже немного упали в цене. Эксперт отмечает общую тенденцию – падения стоимости недвижимости не будет, потому что существуют объективные причины. Время, когда люди покупали недвижимость, а не жилье уже прошло. Объем предложения, который формировали инвесторы с целью вложения средств, сейчас не превышает 15-20 процентов, то есть, «инвестиционного пузыря» у нас нет.

«Сейчас объемы строительства замедлились, – говорит Сергей Сосновский. – Если смотреть на объемы сдачи, то в конце августа 2007 года мы будем иметь явный спад по новым объектам. При этом первичный рынок давал 40-50 процентов объема предложения. Это падение, безусловно, переориентирует покупателей на вторичный рынок».

«В ближайшее время экономическая ситуация в стране очень стабильна, – продолжает он. – До января-февраля 2007 года мы не ожидаем серьезных колебаний. В марте возможно начало повышения стоимости при ожидании замедления сдачи домов. Автоматически будет формироваться более высокая стоимость объектов».

«В 2005 году мы говорили, что сейчас время покупать – недвижимость по всем параметрам должна дорожать. Некоторые посчитали, что это инициатива риэлторов, которым удобно работать на растущем рынке. Да, это так, но только при прямых продажах, которые составляют 20 процентов сделок. Остальные 80 процентов – сложные сделки, при которых очень сложно удержать ценовую позицию. Средняя длина цепи сейчас составляет 3-4 квартиры», – отмечает эксперт.

По его мнению, до марта скачкообразного роста цен на жилье не будет. Цена на качественные объекты – бизнес-жилье и элиту – будет отслеживать инфляционные процессы. Здесь объем сделок не упал. Например, пять лет назад спрос сильно подразделялся на первичный и вторичный рынок. Тогда вторичный рынок был некачественный, сейчас на нем появляются объекты пятилетней давности высокого качества, с ремонтом и имеющие низкую амортизацию. Сейчас качество вторичного рынка гораздо выше. Соотношение покупателей соответствовало предложению на рынке: 60 процентов – вторичный, 40 процентов – первичный.

Первичный рынок несет определенные риски и неудобства. Так, еще три года сосед будет сверлить стены, надоест неразвитая инфраструктура, грязь под окнами, долгое получение права собственности, отсутствие регистрации по месту жительства, социальных льгот и т.д. На вторичном рынке можно получить все сразу. Кроме того, сейчас актуальна перепродажа объектов первичного рынка, в которые инвесторы вкладывали деньги на ранней стадии. Появились объекты, которые ранее не эксплуатировались.

Сейчас средняя цена 1 кв. метра типового жилья в спальном районе Санкт-Петербурга составляет -2,1 тыс. Если говорить о цене сделки, возможен торг до 5 процентов, но не на все сегменты. Есть определенная инерция продавцов, которые базируются на инерции спроса, который был. «Я считаю, что это ошибочные ожидания. До середины 2007 года средняя цена 1 кв. метра составит ,3-2,4 тыс.», – отметил эксперт.

Дорогие соседи

Директор по маркетингу строительной корпорации «Возрождение Санкт-Петербурга» Ольга Клушина считает, что для элитного жилья главным критерием является место. Можно построить дворец в спальном районе, но элитной недвижимостью он не будет. Элитное жилье может находиться исключительно в центре Санкт-Петербурга.

Наиболее востребованными становятся объекты, предлагающие покупателю кроме стандартных опций элитного жилья: охраны, подземной парковки, современных строительных материалов и технологий, фитнес-центров, – то, на чем раньше менее акцентировалось внимание. Например, отделка холлов и вестибюлей, а также благоустройство территории.

«В нашем проекте «Парадный Квартал», который находится рядом с Таврическим садом, планируется необычное благоустройство территории. Ее концепцию разрабатывает известный итальянский архитектор, имеющий большой опыт подобных проектов в Италии. Территория квартала будет пешеходной, на ней раскинутся фонтаны, газоны, деревья, места отдыха. При этом территория каждого отдельного дома будет охраняться», – отмечает эксперт.

После высокого роста цен, который происходил летом, цены стабилизировались. До середины 2007 года в элитном сегменте будет плавное повышение цен, примерно на 3-5 процентов в квартал, – считает Ольга Клушина. Рост цен сохранится из-за нехватки предложения на рынке элитного жилья. Активизируется сотрудничество между девелоперами и банками – уже сейчас на элитном рынке ипотека обеспечивает около 10 процентов продаж.

Кредитная политика

Начальник дирекции по работе с физическими лицами «Райффайзенбанка» Роман Воробьев отметил, что сейчас на первичном рынке жилья очень высокий спрос. Проблема в том, что отсутствует адекватное предложение. Законодательная база, регулирующая отношения: банк-заемщик-застройщик, требует доработки, прежде чем произойдет реальный всплеск интереса к ипотеке на первичном рынке.

«При наличии функционирующей и «работающей» законодательной базы мы можем ожидать увеличения количества ипотечных кредитов, выданных на покупку квартир на первичном рынке. Затем, безусловно, один из основных факторов – цены на такое жилье, которые должны снизиться, как только появится достаточное предложение. Пока баланс спроса и предложения очень далек от здорового равновесия», – говорит Роман Воробьев.

Заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов утверждает, что сейчас ситуация с ипотекой достаточно сложная. Не все банки предоставляют ипотечный кредит под жилье на первичном рынке. Процентная ставка на ипотечный кредит достаточно велика: учитывая все выплаты, стоимость жилья увеличивается почти в два раза.

Количество заявок на получение ипотечного кредита по сравнению с летним периодом практически не изменилось. Однако вопрос о том, будут ли реально сразу покупать квартиры те, кто получит положительное решение банка, остается открытым. Не исключено, что многие покупатели решат подождать снижения цен, чтобы потом приобрести либо жилье с большим количеством комнат, либо более высокого класса.

Первичный анализ

По мнению Леонида Сандалова, темпы роста на первичном рынке недвижимости Санкт-Петербурга постоянно «скачут»: идут то в плюс, то в минус. Это свидетельствует о том, что спрос достаточно низкий. За последние недели количество предложений увеличилось приблизительно в два раза – строители пытаются продать максимум вариантов.

Несмотря на заявления строителей о том, что цены будут расти, ожидать этого, скорее всего, не стоит. Средняя стоимость 1 кв. метра типового жилья на первичном рынке сейчас составляет ,8 тыс. Говорить о том, насколько снизятся цены, достаточно сложно. Это зависит от финансовой устойчивости строительных компаний (СК).

Субъективный фактор на первичном рынке на порядок выше, нежели на вторичном, где цену определяют спрос и предложение. Однако общее снижение цен может составить более 20 процентов. Строителям есть куда снижать цены, поскольку нынешняя стоимость квадратного метра значительно оторвалась от его себестоимости, – считает эксперт.

В условиях недавнего повышения цен основное требование покупателей к новому жилью – оптимальное соотношение цены и качества квартиры. В то же время СК продают новое жилье с той отделкой, с которой могут предоставить, и покупатели соглашаются его приобрести, поскольку выбор невелик. Второй по значимости фактор – транспортная доступность. Для многих важно, чтобы жилье находилось в непосредственной близости к метро.

Дата публикации: 10:43 23 ноября 2006

Источник: bpn.ru