Продавец и агентство: как заключать договор?

Тщательная подготовка со стороны продавца к заключению договора с агентством - залог успешной сделки. В условиях договора важно предусмотретьмаксимальное использование профессионального потенциала специалистов-риэлтеров. А взамен - быть готовым соблюдать принятые на себя обязательства.

Почему достойная фирма и опытный профессионал не станут с отдачей работать на клиента без подписания договора, мы неоднократно обсуждали на страницах"БН". Однако договор следует заключать обдуманно, а не под гипнотическим воздействием обаятельного агента. Ведь клиент вступает в отношения не с ним, а сюридическим лицом - риэлтерской фирмой.

Разобравшись с рыночной ситуацией, определившись с ценой своей недвижимости и убедившись в компетентностипредлагающего услуги специалиста, продавцу пора переходить к оформлению договорных отношений с агентством. И здесь его охватывает вполне объяснимоеволнение.

Порой клиенты рассуждают следующим образом: "Заключить договор с одной-единственной фирмой означает попасть в кабалу и резко ограничить своивозможности". При необдуманном поведении и невнимательном прочтении текста подписываемого вами документа такой сюжетный поворот вполне возможен. Особенноесли вы не удосужитесь потребовать предоставления полного спектра возможных услуг в обмен на принимаемое вами обязательство не вступать в отношения сдругими фирмами и специалистами в период действия контракта.

Прежде чем поставить свою подпись на документе, необходимо внимательно ознакомиться со всеми условиями договора, получить ответы на интересующие васвопросы, проследить, чтобы в тексте были четко сформулированы все обязательства сторон друг перед другом. А для начала - следующие вопросы, на которыепросто необходимо иметь ответы.

Кому я доверяю свои интересы?

Вряд ли стоит заключать договор на дому - не располагая подробной информацией о фирме и не пообщавшись с ее администрацией. Партнера надо знать в лицо.Поскольку для осуществления риэлтерской деятельности специальная лицензия теперь не требуется, выводы придется делать, исходя из собственных впечатлений.Одного лишь внимательного и доброжелательного отношения к клиенту со стороны агента для успешного проведения сделки явно недостаточно. Упомянем основныекритерии, позволяющие судить о профессионализме компании.

Обратите внимание на уровень подготовки персонала (подтвержденный соответствующими аттестатами), на активность использования агентством передовыхинформационных компьютерных технологий. Добровольное прохождение фирмой профессиональной сертификации - на соответствие качества предоставляемых услугнациональному стандарту, страхование профессиональной ответственности компании на суммы, адекватные реальным ценам на жилье, активная общественная позицияагентства на рынке недвижимости, участие в работе профобъединений - говорят в пользу фирмы.

Немаловажен и стаж ее работы. Правда, и молодые агентства, сравнительно недавно созданные опытными риэлтерами, заслуживают внимания потенциальныхклиентов. Если при соблюдении перечисленных условий работники компании проявят особый энтузиазм в завоевании доброй репутации среди тех, кто доверил имсвои интересы, сотрудничество с такими "юниорами" рынка может оказаться даже более выигрышным.

Насколько добросовестен агент-исполнитель?

Грамотный риэлтер тщательно изучит предлагаемое на продажу или обмен жилье, проанализирует его достоинства и недостатки с точки зрения ликвидности иконкурентоспособности, предъявит клиенту статистические выкладки, характеризующие рыночную ситуацию, и вместе с ним определит оправданную с коммерческойточки зрения стоимость.

Он такжевыяснит всю подноготную объекта недвижимости: кому и на каких правах жилье принадлежит сегодня, от кого и каким образом перешло к нынешнемупродавцу, кто, помимо него, имеет право пользования помещением и пр. Если же вашими документами на квартиру или комнату ни до, ни даже при заключениидоговора никто в фирме не интересуется, это тревожный симптом: не делают ли здесь и все остальное спустя рукава?

Ответственные агентства не только знакомятся с имеющимися у правообладателя-продавца документами по квартире, но и заблаговременно, еще на стадии поискапокупателя, заботятся о подготовке пакета необходимых для нотариата бумаг.

Минимальный набор документов должен быть в наличии еще на стадии обсуждениязаключаемого продавцом и фирмой договора. Для начала достаточно ограничиться справками формы 9 (обо всех лицах, зарегистрированных на данной жилплощади) иформы 7 (техническая характеристика объекта - уточненный метраж помещений, примечания о дефектах и данные о наличии узаконенных "удобств").

Отсутствие этих документов на момент заключения договора нередко приводит к серьезным недоразумениям. Так, метраж, указанный со слов продавца, может бытьсущественно искажен, причем как правило (о, загадка русской души!) - в сторону увеличения. Бывают и более пикантные ситуации, когда предлагается жилье снесанкционированными перепланировками, незаконно установленными ванными, да и вообще комнаты в коммуналке, которым - благодаря не согласованным ни ссоседями, ни с властями преобразованиям - придан вид отдельной квартиры со всеми удобствами...

Естественно, обнаружив уже в нотариате подобный сюрприз, покупатель откажется от такого "удачного" приобретения, и фирма обязана будет вернуть ему залог.А время-то упущено.

Что я получу в обмен на "потерю свободы"?

Каждая компания хочет заключить договор, согласно которому вы предоставите ей исключительное право искать покупателя на вашу недвижимость. Это нормальнои естественно. Вот только спектр услуг, получаемых в обмен на отказ от независимости, не у всех риэлтеров одинаков. На словах можно посулить все чтоугодно, но прекратить договорные отношения без штрафных санкций, если агенты и фирма не выполняют обещанного, удастся лишь при условии, что все этиобязательства были зафиксированы на бумаге. Поэтому советуем не удовлетворяться устными разъяснениями к общим формулировкам договора.

Для начала узнайте, насколько эффективную рекламную кампанию по вашему объекту планирует проводить посредник. В каких именно межагентских компьютерныхбазах выставляет фирма ваш вариант, в каких СМИ и как часто она планирует публиковать рекламу. И будет совсем нелишним, если подобные обязательства найдутотражение в тексте контракта. Когда информация из агентства идет по соответствующим каналам "на весь город", это действительно избавляет вас отнеобходимости обращаться в другие компании, потому что они и так мгновенно узнают о вашем объекте и с удовольствием предоставят покупателя.

Кроме того, если уж "терять свободу", то только в обмен на избавление от многих хлопот. Пусть вас оградят от необходимости визитов в учреждения,оформляющие пакет документов, требуемый для совершения сделки. Ведь даже если недвижимость принадлежит вам по праву собственности, все равнопредполагаются неоднократные походы в жилконтору, районное ПИБ, а также в Управление Росрегистрации по Санкт-Петербургу и Ленинградской области - бывшееГБР. Вам потребуются свежие справки, технический паспорт на жилье, выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимость. При некоторых сделкахнеизбежны визиты в налоговую инспекцию, КГИОП, органы опеки.

И здесь риэлтеры тоже могут существенно "разгрузить" продавца. Правда, для перепоручения этих действий необходимо оформить у нотариуса соответствующуюдоверенность. Проследите, чтобы речь в этом документе шла только о сборе и подготовке от вашего имени официальных бумаг, о приватизации, но ни в коемслучае не об отчуждении недвижимости.

Передавая фирме на ответственное хранение правоустанавливающие документы, не забудьте получить соответствующую гарантийную расписку с указанием условийих возврата. А если ваше жилье до сих пор не было приватизировано - целесообразно заказать такую дополнительную услугу фирме. Хотя "пресекательный срок"приватизации и отодвинут до 2010 года, все равно причастные к этому процессу учреждения пользуются повышенной популярностью у граждан. Стоимость услуги посравнению с сегодняшними ценами на недвижимость невелика, а времени и сил экономится много. Впрочем, - выбор за вами.

Какие условия должны быть отражены в договоре?

В документе указываются все условия, имеющие отношение к предмету продажи, структуре и срокам сделки, взаимным обязательствам и пр. Причем, повозможности, детально. Опасение ряда клиентов остаться без жилья и без денег по-человечески понятно. В то же время невнимание граждан к содержаниюдокументов, которые они подписывают, порой повергает в изумление.

Как-то при внесении изменений в текст типового договора крупной риэлтерской компании закралась случайная опечатка: в разделе "Взаиморасчеты" вместопродавца получателем денег был указан покупатель! И пока этот казус не обнаружил один дотошный клиент, десятки продавцов успели торжественно удостоверитьсвоей подписью добровольный отказ от получения каких-либо средств!

Внимательно изучая текст документа, не стесняйтесь требовать подробных разъяснений по всем непонятным для вас моментам. Опасение остаться "на улице"легко устранить - непременно укажите при продаже вашего жилья условие совершения встречной покупки как обязательное. Зафиксируйте письменно и основныепараметры предлагаемого вам варианта жилплощади. Нелишним будет указать и необходимость одновременного нотариального удостоверения обоих договоров -продажи вашего объекта и покупки нового. В противном случае - так называемого разорванного нотариата - порой возникают недоразумения.

Каждая сделка может иметь свои нюансы. Поэтому в договоре должен быть раздел "Особые условия", в котором указывается все, не нашедшее отражения встандартном тексте. То, что обсуждалось на словах, обязательно должно быть зафиксировано в данном разделе. Если нюансов много, к договору может бытьоформлено дополнительное соглашение, являющееся его неотъемлемой составной частью.

В общем, помните: всюду, где есть конкретность, нет места необоснованным опасениям. А при взаимном соблюдении обязательств по договору успех сделкигарантирован.

Дата публикации: 13:20 27 ноября 2006

Источник: bpn.ru