На ипотечного брокера надейся, а сам не плошай

К выбору программы ипотечного кредитования стоит подойти ответственно. Чаще всего заемщики в этом вопросе разбираются самостоятельно: изучаютрекламу и специальные публикации, наносят визиты в банки. К другому способу часто прибегают люди, живущие под лозунгом: «Доверьтесьпрофессионалам». Им — прямая дорога в риэлторские агентства или к ипотечным брокерам. Есть и третий путь — самый надежный, но и самый долгий:изучить все, не пренебрегая ни советом профессионала, ни рекламой, ни попыткой разузнать условия на месте. Подумать — и сделать по-своему.Автор статьи так и поступила, а выводами делится с читателями М2.

Общение потенциального клиента с банком начинается со звонка в так называемый сall-центр, где можно получить первичные данные о кредитныхпрограммах той или иной организации. Сама по себе система неплоха, но работает у всех по-разному.

Например, некоторые банки общаются склиентом посредством автоответчика. Удобно? Да, для самого банка, который экономит на операторе. А вот клиент при таком общении теряет многовремени, не получая всей необходимой информации.

По счастью, не перевелись банки, где на звонок отвечают сотрудники. Например, быстро соединяют с Городским ипотечным банком, реальнодождаться связи с банком «Союз», а вот для разговора с Внешторгбанком придется запастись терпением. Как ни проблематично было бы дозвониться винформационный центр банка, сделать это стоит в любом случае, поскольку некоторые ипотечные менеджеры встречаются с потенциальными клиентамилишь по предварительной договоренности.

Первая встреча с менеджером — один из важнейших этапов. Как правило, в коммерческих банках созданы все условия для работы с клиентом: удобныеприемные, обеспеченные современной техникой менеджеры, которые очень быстро предоставляют всю требуемую информацию. Доброжелательная и удобнаяобстановка отличает многие западные банки.

Некоммерческие банки во многом уступают коммерческим — и по обстановке, и по характеру обслуживания. Во Внешторгбанке атмосфера хоть иделовая, но из-за огромных размеров и обилия сотрудников крайне суетная, даже угнетающая.

«Я почувствовал себя букашкой в огромном маховике»,— рассказывал мой приятель, посетивший однажды этот банк. В Сбербанке нет переговорных; это неудобно, досадно, наконец, несовременно, но такоеобстоятельство — еще не повод делать окончательные выводы.

Что может и не может ипотечный менеджер

Роль ипотечного менеджера при получении кредита так же важна, как участие риэлтора в покупке квартиры. Размер кредита и сама возможность егополучить — эти важнейшие вопросы подчас зависят от того, насколько грамотно, добросовестно и заинтересованно отнесся менеджер к будущемузаемщику. Поэтому подходящего специалиста стоит поискать. Если же планируемая сделка совершается через агентство недвижимости, есть смыслвоспользоваться содействием их сотрудников.

«Хороший агент способен добиться наилучших условий для своего клиента, плохой — просто завалитсделку», — считает эксперт отделения «Севастопольское» корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Алексей Сидельников.

Проверить профессионализм менеджера бывает непросто, но активное поведение помогает справиться с этой задачей. Не стесняться задаватьвопросы. Моментов, которые требуют тщательного выяснения, немало. Один из главных — заполнение анкеты. Только тем, кто никогда не занималсяполучением кредита, покажется, что дело это простое и понятное. В действительности требуется потратить около двух часов, чтобы все оформитьправильно, т. е. так, чтобы сумма кредита оказалась максимальной.

Некоторые вопросы и вовсе ставят в тупик россиян, не привыкших вести домашнюю бухгалтерию. Например, сколько вы тратите на питание,коммунальные платежи, страховки, помощь родителям, развлечения и т. д. и т. п.? Все усилия, потраченные на составление анкеты, окажутсянапрасными, если при анализе написанного окажется, что вы не в состоянии сэкономить от зарплаты сумму размером $1 тыс. в месяц. Результат — вкредите откажут или предложат сумму, которая способна рассмешить — и только. Все становится значительно проще и понятнее, если в оформлениианкеты участвует опытный агент. Он не направит клиента на ложный путь ответов, а объяснит, что следует реально оценить траты и выяснить, начем и сколько придется экономить.

Ты белый или серый?

В последнее время банки стали несколько либеральнее в отношении к клиентам, особенно к тем, которые показывают высокие «белые» зарплаты.Сложности и вопросы, в том числе и с анкетами, возникают в основном у «серых» заемщиков. Выводы очевидны: именно им приходится суетиться иискать профессиональной поддержки.

Современные заемщики, которые отваживаются взять крупный кредит, как правило, хорошо осведомлены относительно условий его предоставления. Нобывают исключения. Причиной отказа может стать невыплаченный предыдущий кредит.

Размер его практически не играет роли: откажут однозначно,поскольку получить информацию о займе сегодня не представляет никакой проблемы. Об этом опять-таки скажет любой кредитный агент. Помочь в этойситуации он не сможет, но время будет сэкономлено.

Бюрократия бессмертна

Важнейшая проблема — предоставление необходимых справок. Чаще всего трудности возникают потому, что в официальном списке многие документы неуказаны, но банки вправе их требовать по собственному усмотрению. «Практически любой банк, взяв комплект документов заемщика, по своемуусмотрению запрашивает дополнительные справки. Какие банки более требовательны, какие — менее, подскажет опытный риэлтор, который провел неодну ипотечную сделку», — рассказывает А. Сидельников.

Какие же сложности, спросите вы, с дополнительными документами? Затруднения возникают тогда, когда в ДЕЗах и других организациях вамотказываются предоставлять справки, причем на законном основании. Логика, по которой банки требуют справку из психического илинаркологического диспансера, более или менее ясна. Но необходимость получать выписки из домовой книги родителей клиента, давно не живущего ссемьей, заставляет теряться в догадках. Решить проблему помогает, пожалуй, только искусство маклера или вездесущий «административный ресурс».

Чтобы воспользоваться этими благами при оформлении кредита, придется обращаться за помощью к специалистам по ипотеке, которые сегодня естьпрактически в любом крупном агентстве недвижимости.

Кстати, некоторые банки сумели упростить работу с клиентом благодаря привлечению аккредитованного ими риэлтора. Так, Русский ипотечный банк вэтом случае готов вынести решение по кредиту минимум в течение получаса, максимум — в течение суток.

Тем не менее привлечение риэлторов не всегда способствует беспрепятственному продвижению дела. Известны случаи, когда работники банков охотнореагировали на посредничество агентств, но в дальнейшем стремились выйти на прямое общение с клиентом. Такие истории происходят, например, вбанке ДельтаКредит. Смысл действий банка в этом случае неочевиден, ведь, как известно, сделки с участием профессионалов проходят значительнолегче и быстрее.

На «первичку» и «вторичку» рассчитайся

Один из основных вопросов, которые должен решить для себя потенциальный заемщик, касается статуса приобретаемой квартиры. Это я поняла послепервых же визитов в банки. Еще недавно будущие заемщики даже не рассчитывали приобрести квартиру в новостройке. Банки соглашалисьфинансировать лишь объект вторичной недвижимости, надежный, проверенный, а главное — реально существующий. Теперь ситуация стала меняться, имногие потенциальные кредиторы возьмутся рассматривать варианты новостроек. Внешторгбанк и Сбербанк, Союз и Абсолют банк уже готовы работатьна таких условиях, но, конечно, с оговорками.

Если вы получите «добро» на новостройку, под банковский «микроскоп» попадает застройщик. Хорошо, если это крупная известная компания — в этомслучае деньги примут по предварительным договорам. Можно добиться кредита и под здание, построенное только на 30%. Но процесс оформлениязначительно усложнится, и банк, вероятнее всего, потребует от застройщика полного пакета разрешительной документации.

Крупные застройщики сегодня «жируют», а поэтому могут отказаться от предоставления документов. Не по идейной, а вполне рутинной причине:разрешительный пакет иногда имеет объем, сопоставимый с романом Вальтера Скотта. «Хотите — приезжайте, читайте… Ксерокопировать? Нет, небудем».

Но существуют и кредиторы с жесткими требованиями, не выдающие денег под покупку новостроек. Такие условия ставят многие западные банки,например Райффайзенбанк и ДельтаКредит.

Первоначальный взнос

На сегодняшний день размер первоначального взноса составляет не менее 10–15%. Как правило, в коммерческих банках он выше, в государственныхили узкоспециализированных — ниже. Например, в Сбербанке кредитуют под 10%, в банке «Союз» — под 15%.

В некоторых случаях реально избежать выполнения этого сложного для многих заемщиков условия. Дает большие кредиты, в том числе и безпервоначального взноса, Банк Москвы. Правда, тут к заемщику станут присматриваться внимательнее и выяснять, почему при наличии солиднойзарплаты клиент не смог накопить хотя бы минимальной суммы для первоначального кредита.

В Абсолют банке и ДельтаКредите поступят иначе. Там предложат два кредита: один краткосрочный, на три–пять лет, равный сумме первоначальноговзноса, другой долгосрочный — до полного погашения долга.

Иногда банки используют практику поручительства. К примеру, в Сбербанке можно получить кредит без первоначального взноса, если в качествегарантии найдется два поручителя с зарплатой не меньшей, чем у заемщика (разумеется, все зарплаты в этом случае должны быть «белыми»).

Согласитесь, найти на эту роль друзей или знакомых сложно, но и здесь предусмотрены некоторые варианты: поручителями могут стать заботливыеродственники или даже руководители компаний, заинтересованные в поддержке своих сотрудников.

Когда банк банку не товарищ

Даже если ситуация с кредитом и объектом, по нему приобретаемым, оказывается полностью урегулирована, сделка способна развалиться. Такиеситуации нередко возникают при работе с подмосковной недвижимостью, по-прежнему трудно уживающейся с ипотекой. По правилам большинства банковзакладка денег в ячейку происходит там, где выдают кредит. А продавец хочет все совершить в родном городе или поселке, к которому привык. Всекончается завышением цены предложения и долгим торгом.

Еще хуже, если совершается альтернативная сделка, состоящая из нескольких звеньев. Представьте: покупатель взял кредит в Абсолют банке, апродавец (он же покупатель другой квартиры) — в Сбербанке. Договориться при такой ситуации сегодня невозможно.

Итог — кот наплакал

Позади — краткий обзор проблем, с которыми так или иначе пришлось столкнуться автору этих строк, имевшему намерение получить ипотечныйкредит. Как утверждают специалисты, эти или подобные сложности возникнут у многих желающих воспользоваться новым для России инструментом.Пришло время и ответить на главный вопрос: каким будет максимальный размер кредита под «чистую» зарплату $1 тыс.?

Максимальную сумму предложили Сбербанк и Банк Москвы. Она составляет около $50 тыс. под 10–11% годовых. Во Внешторгбанке сумма составила $29тыс., в Абсолют банке предложили $33 тыс. Коммерческие банки были готовы предоставить сумму в пределах $28–35 тыс. Уточним, что столь«крупные» суммы связаны с тем, что автор этих строк грамотно подошла к оформлению кредита, к тому же не несет семейных обременений. Если бы неэти обстоятельства, кредитная планка могла бы опуститься значительно ниже. Зададимся логичным вопросом: что реально приобрести за такиеденьги, к тому же в ограниченный срок? От 8 до 15 кв. м недвижимости эконом-класса, но никак не квартиру. Это значит, что с помощью ипотекиможно попытаться улучшить имеющиеся жилищные условия, приобретя, например, квартиру большего размера. И за это благо придется в течение 10–15лет, а то и дольше отдавать половину своей заработной платы. Для тех, кого подобная перспектива не удручает, приветливо распахнуты дверимногих банков. Зайдем?

Ольга Базанова, директор по маркетингу ДельтаКредит банка:

— Определяясь с выбором банка, не передоверяйте выяснение условий кредитования родным или друзьям, это похоже на игру в испорченный телефон.Информация, доходящая до потенциального заемщика, вряд ли будет отражать реальное положение вещей.

Не стоит выбирать ипотечный банк, ориентируясь только на то, что у него самые низкие декларируемые процентные ставки. Они играют важную роль,но не следует забывать, что существуют дополнительные сборы за предоставление и обслуживание кредита. Лучше сразу поинтересоватьсяединовременными выплатами и дополнительными сборами, которые придется выплачивать в течение всего кредитного периода.

Подумайте, прежде чем использовать в качестве своего агента риэлтора. Такого рода агент чаще всего не в состоянии представлять и защищатьинтересы обеих сторон сделки одновременно. Цель продавца — подороже реализовать объект недвижимости, а задача покупателя — приобрестиподешевле. Если заемщик приобретает квартиру, лучше нанять своего агента (юриста), который будет защищать исключительно его интересы в сделке.

Не следует оформлять покупку жилья без профессиональной технической экспертизы и юридической проверки. Техническое состояние квартиры должнобыть документально подтверждено. Для проверки состояния квартиры лучше нанять независимого технического эксперта, который по результатамосмотра составит письменное заключение, где укажет все достоинства и недостатки квартиры на момент ее проверки.

Лучше не подписывать документы в спешке, без предварительного ознакомления. Надо попросить у контрагента копии договоров, ознакомиться с нимии, если возникли вопросы, постараться решить их заблаговременно. Предпочтительно еще раз внимательно прочитать все документы перед ихподписанием, в момент заключения сделки.

Сергей Бессонов, директор департамента ипотечного кредитования Юниаструм банка:

— Предварительную консультацию об ипотеке клиент может в любой момент получить в отделениях банка. Кроме того, на сайте в интернетепредставлена исчерпывающая информация об ипотечных программах, условиях и механизме получения кредита, необходимых документах, а также орасходах, которые заемщик несет при оформлении кредита.

Главным удобством в обслуживании ипотечных клиентов Юниаструм банка является минимальный срок рассмотрения заявки и высокая скоростьоформления кредита. Так, в рамках системы «Экспресс-ипотека» клиент получает решение банка о предоставлении кредита на покупку квартиры, невыходя из офиса или дома. Достаточно заполнить экспресс-анкету на сайте www.uniastrum.com. Решение моментально формируется на компьютереклиента. Такое же решение можно получить в течение 20 мин, заполнив анкету в одном из отделений банка либо в риэлторской, консалтинговой илиброкерской компании из числа партнеров банка. Имея на руках это решение, клиент выбирает квартиру и представляет в банк необходимые документы,после чего по истечении 48 часов вправе приступать к сделке по покупке жилья.

Григорий Иващенко, начальник управления кредитования физических лиц департамента розничного бизнеса ОАО «ТрансКредитБанк»:

— С условиями ипотечной программы кредитования при первичном обращении в банк клиенту лучше ознакомиться на сайте банка, где представленаразвернутая информация о продукте и размещен ипотечный калькулятор для самостоятельного расчета ориентировочной суммы кредита. За болееподробной информацией стоит обратиться в центр клиентской поддержки банка, а звонок кредитному инспектору позволит расставить все точки над i.

Конечно, реально самостоятельно пройти процесс купли-продажи жилья, но при отсутствии свободного времени лучше поручить эту процедуруипотечному менеджеру. Он возьмет на себя все вопросы, связанные с оформлением и регистрацией приобретаемой недвижимости.

Правда, в банк за кредитом клиенту придется обращаться самому, предоставив заявление-анкету и пакет необходимых документов. При составлениианкеты надо максимально подробно и правдиво отвечать на поставленные вопросы, указывать запрашиваемые банком данные о доходах, семейномположении, полученных кредитах, наличии собственности и т. д. Подробная и полная информация ускорит процесс принятия решения банком.

Анна Каминская, начальник отдела департамента розничного бизнеса Собинбанка:

— Собинбанк обеспечивает информирование об условиях своих ипотечных программ, используя широкий круг возможностей, — это и прямая реклама, иинформационные площадки печатных СМИ, и интернет-ресурсы, а также справочно-информационный центр банка, который предоставит всю информацию попродукту, включая расчет платежей. В отделениях банка клиент получит исчерпывающую предварительную консультацию у менеджера по обслуживаниюфизических лиц.

На наш взгляд, в процессе оформления кредита лучше участвовать самому, без услуг посредников. Схема взаимодействия банк–клиент очень проста ипонятна, не требует больших временных затрат, не обременена юридическими сложностями. Что касается вопросов подбора жилья, то Собинбанк неограничивает желания клиента: можно действовать самостоятельно или обратиться к услугам риэлторов.

Собинбанк старается существенно экономить время своих клиентов. Уже на этапе получения предварительной информации, до записи на консультацию,несложно узнать подробную информацию о вариантах с учетом конкретной ситуации, о необходимом пакете документов и пр. Каждый клиент имеет шансзаписаться на консультацию в любое удобное для него время в любом удобном отделении Собинбанка. Решение по заявке Собинбанк принимает за пятьдней.

Анкета заемщика построена таким образом, что позволяет банку получить довольно четкое представление о финансовом статусе, следовательно, и оплатежеспособности клиента. По сути она является одним из основных критериев, который влияет на положительное решение о выдаче. От клиентабанк ждет максимальной открытости, поскольку любой кредит — это в первую очередь кредит доверия.

Если у клиента несколько источников получения доходов, то банк эти доходы учитывает при наличии подтверждающих документов об источниках. Дляэтой категории клиентов справка с места работы служит подтверждением трудовой занятости.

Наталья Кирпиченко, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-брокеридж»:

— Тем, кто решил получать кредит самостоятельно, стоит набраться терпения, в течение пары месяцев выделять по нескольку часов в день накредитные хлопоты и быть готовым по окончании сделки узнать о том, что выбранный вариант — не самый выгодный. Если ваша задача не получитьморальное удовлетворение от того, что вы все сделали сами, а сэкономить время и деньги — идите к брокеру. Если же вы располагаете свободнымвременем, а общение с ипотечным брокером вас не вдохновило, то последовательность действий будет такой:

1. Просмотреть в Интернете (на сайтах банков) программы кредитования и, проанализировав, сравнить их.
2. Посетить офисы выбранных банков и убедиться, что приведенные в рекламе условия — окончательные.
3. Подать заявку как минимум в два банка.
4. Ждать ответ банка и быть готовым к тому, что по его запросу вам придется дополнительно принести некоторые документы.
5. Получив одобрение на сумму меньше ожидаемой, вернуться к п. 3.
6. Получив одобрение на нужную сумму, начинать подбирать квартиру.
7. Выбрав квартиру, передать в банк документы по объекту и приготовиться снова «донести» документы и т. д.

Я знаю несколько человек, которые оформляли ипотеку сами. Результат в среднем достигается через три с половиной месяца. В 75% случаев такойсамостоятельности финансовые потери составляют более $4,5 тыс., а при пересчете на весь срок кредитования сумма достигает $22,5 тыс. Ситуацияисправляется перекредитованием, но эту работу для вас сделает только брокер.

Павел Комолов, андеррайтер брокерской компании «Независимое бюро ипотечного кредитования»:

— Безусловно, без предварительной подготовки начинать ходить по банкам не стоит. Специализированные издания и сайты, а также общение винтернет-форумах с «бывалыми» помогут сориентироваться в теме. Но, как показывает практика, пускаясь в одиночное плавание, в первую очередьследует подготовиться морально к двум вещам. Первая: вряд ли удастся обойтись четверкой самых популярных банков. Вторая: придется истратитьвсе отгулы и отпускные дни.

Большая часть граждан, не утруждая себя изысканиями, направляется в один из четырех известных ему банков: Сбербанк, Внешторгбанк, Банк Москвыи Альфа-банк. Увы, известность банка не гарантирует успеха в получении кредита. Оказывается, что банк не предлагает того кредитного продукта,который отвечал бы всем требованиям заемщика. Сбербанк не рассматривает неофициальный доход, Альфа-банк не кредитует без первоначальноговзноса, Внешторгбанк очень осторожно подходит к андеррайтингу собственников бизнеса, а Банк Москвы не кредитует дачные домики из бруса. Укаждой кредитной организации свои особенности, и зачастую, даже тщательно изучив сайт банка, заемщик рискует ошибиться с выбором.

Даже если вы думаете, что собрали все документы из списка, который нашли на сайте банка или который продиктовал менеджер, приготовьтесь ктому, что некоторые справки придется переделывать. А значит, посетить банк еще не один раз. По телефону, не видя ваших документов, увы, никтоничего не подтвердит.

Вячеслав Шаламов, заместитель начальника отдела ипотечного кредитования управления розничного кредитования Банка Москвы:

— Основными средствами доведения информации до клиентов остаются рекламные материалы. Но стоит отметить, что интернет-источники информацииуже во многом вытеснили печатные рекламные материалы. Одновременно с этим повышается информативность интернет-сайтов самих банков.

Роль посредников на рынке ипотечного кредитования в последнее время существенно возросла. Во многом они упрощают проведение ипотечных сделок— качество их работы в последнее время существенно возросло.

Все анкеты банков просты и прямолинейны. Но, несмотря на это, нужно учитывать, что в анкете необходимо указывать полную и точную информацию:зачастую именно эта информация способна склонить «чашу весов» в пользу заемщика. Основные сложности возникают при подтверждении «серых»доходов работодателями.

Дата публикации: 10:23 29 ноября 2006

Источник: bpn.ru