Управление многоквартирным домом. Мифы и реальность

Согласно новому Жилищному кодексу, все обитатели многоквартирных домов обязаны выбрать способ управления своим домом. Предлагается три варианта: непосредственное управление собственниками, создание ТСЖ и выбор управляющей компании.

Но на практике провести собрания, на которых надо определить тип управления, оказалось трудно: помещений нет, люди заняты и разобщены. Если собрание и удавалось созвать, оно превращалось в базар: каждый старался перекричать другого. А по итогам заочного голосования в большинстве многоквартирных домов выбраны муниципальные управляющие компании. Чиновники поспешили заявить, что работа ДЕЗов москвичей вполне устраивает. Однако не все так просто.

Выбор москвичей представляется разумным с точки зрения минимизации рисков и возможных негативных последствий. Непосредственное управление скорее всего приведет к хаосу и потере порядка. Создать ТСЖ очень сложно, кроме того, придется взять на себя всю полноту ответственности за содержание дома, а к этому готовы не все. Отдать свой дом на откуп частной управляющей компании, которую никто не контролирует и которая с большой долей вероятности будет преследовать свои интересы, люди тоже опасаются.

Лучше плохонькая, но известная и привычная ДЕЗ, которая по крайней мере не сбежит с деньгами жильцов. Правда, для них это означает, что в управлении и обслуживании дома ровным счетом ничего не изменится. А как же реформа ЖКХ и зачем вообще было городить весь этот огород?

Управление — это воздействие на объект для достижения им некоторой цели. Все объекты, принадлежащие к биологическим и социально-экономическим системам, имеют цель: живые организмы должны выжить и произвести потомство; коммерческие предприятия существуют ради получения прибыли; некоммерческие имеют целью выполнение возложенных на них функций.

Цель управления многоквартирным домом — обеспечить жильцам комфортное проживание, качественные коммунальные услуги при наименьшей оплате. Любое управление состоит из трех этапов:

1. сбор информации об управляемом объекте и окружающей среде;
2. анализ этой информации и выработка решения;
3. воздействие на объект управления.

Управление считается неэффективным, если цель не достигнута вообще; низкоэффективным — если на ее достижение затрачивается слишком много ресурсов и времени; эффективным (оптимальным), когда к цели удается прийти быстро и с минимальными затратами.

Субъектом управления объектом всегда является его собственник, владелец. Он формулирует цели управления, он больше всех заинтересован в эффективном функционировании объекта. Для повышения эффективности управления владелец может привлекать профессиональных менеджеров (физических лиц) или целую компанию (юридическое лицо). В настоящее время в России распространено заблуждение, что объектом (в частности, многоквартирным домом) управляет компания. На самом деле управляет владелец, а фирма — всего лишь посредник, команда специалистов, нанятых владельцем для повышения качества управления. Владелец обязан контролировать их, иначе они начинают действовать не в его интересах, а в своих.

В зарубежных развитых странах многоквартирные дома относятся к одному из трех видов, отличающихся формой собственности и управления.Первая разновидность — частный доходный дом и, соответственно, частная форма собственности и управления. Дом принадлежит некоему владельцу (гражданин, фирма, банк), квартиры там сдаются внаем жильцам по коммерческим ценам без права приватизации.

Второй тип — кондоминиум, кооператив, где установлена коллективная форма собственности и управления. Здесь тоже есть владелец, хозяин — это правление, уполномоченное товариществом собственников квартир в конкретном доме.

И третий вид — муниципальный арендный дом для малоимущих, принадлежащий государству или местным властям. В России в результате бесплатной приватизации квартир в государственных домах образовался новый, гибридный вид многоквартирного дома, не имеющий аналогов в мире — конгломерат жильцов. В нем смешались разнородные формы владения жильем — собственники квартир, социальные и коммерческие наниматели, посторонние собственники нежилых помещений. С вполне благополучными семьями могут соседствовать малоимущие, маргиналы и т. п. Конгломерат — это ключевое понятие, характеризующее жилье в современной России. Фактически это смесь всех трех видов многоквартирных домов: частного доходного, муниципального арендного и кондоминиума, «три в одном».

Самым тяжелым пороком, ахиллесовой пятой наших домов-конгломератов является отсутствие владельца, хозяина и, как следствие — низкоэффективное управление домом. Разношерстный контингент жильцов не способен объединиться для совместного владения и управления. Провал кампании по созданию ТСЖ — лучшее тому доказательство. В таком доме нет и не может быть хозяина, некому управлять домом и контролировать управляющую организацию. Поэтому и выбирают жильцы наших многоквартирных домов опять всю ту же ДЕЗ — по принципу наименьшего зла.

А как же реформа ЖКХ?

Дата публикации: 12:28 12 декабря 2006

Источник: bpn.ru