Спрос на недвижимость по-прежнему опережает предложение

Уходящий год останется в истории столичного рынка недвижимости яркой страницей - небывалый рост цен отмечен практически во всех сегментах. По данным компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", за 10 месяцев цены на жилье разных категорий выросли от 79,6% до 122,5%. Пик спроса пришелся на весну, тогда и были отмечены максимальные темпы прироста - до 10-13% в месяц. Впрочем, к концу года ажиотаж начал стихать, и темпы роста цен замедлились. "Рынок переходит от стадии ажиотажного спроса и стремительного роста цен к стадии стагнации платежеспособного спроса и стабилизации цен", - считает руководитель аналитического консалтингового центра компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Владислав Луцков. По его словам, рынок исчерпал возможности дальнейшего роста цен, и темпы их ежемесячного прироста какое-то время будут снижаться. По итогам ноября, средняя цена квадратного метра на первичном рынке Москвы с учетом элитных объектов составила 5238 долл., без учета "элитки" - 4585 долл. Причем в ноябре объем предложений на рынке новостроек вырос на 2,5%. Примерно такие же данные приводят и эксперты компании "СИТИ-ХХI век". По статистике компании, в ноябре темпы роста цен на первичном рынке Москвы составили от 1,3% до 3,5% в зависимости от класса жилья и его месторасположения. "Ажиотаж сменился стабильным и поступательным развитием", - считает пресс-секретарь девелоперской компании "СИТИ-ХХI век" Сергей Лядов.

Однако никакой стагнации на рынке, по его словам, нет. В ноябре произошло некоторое увеличение объема предложения на рынке новостроек. При этом изменилась и структура предложения - увеличилось количество квартир в панельных домах. "Это может быть обусловлено тем, что крупные застройщики массового жилья стали выставлять на продажу квартиры, которые планировали реализовать в более поздний период, рассчитывая на продолжение положительной динамики роста цен на рынке", - уточняет он.

Говорить о какой-либо стагнации на рынке преждевременно, считает и Тимур Баткин, заместитель генерального директора группы компаний "ДОН-Строй". Во-первых, у Москвы - совершенно особый статус, она центр перераспределения всех ресурсов. Во-вторых, цены формируются на основе единого закона - соотношения спроса и предложения. А платежеспособный спрос на недвижимость последние годы стабильно высок, и причины этого понятны - идет активное развитие экономики страны, соответственно, растут доходы населения. "Согласно статистике, подавляющая часть наличных денег нацелена в одном направлении - покупка недвижимости. Других столь же привлекательных, безрисковых, а главное - понятных большинству населения инструментов сохранения финансов сегодня в России нет", - уточняет Тимур Баткин. С этой точкой зрения совпадает мнение генерального директора "Первой Ипотечной Компании" Даромира Обуханича. Спрос на жилую недвижимость в Москве, по его словам, все еще превышает предложение. "Рыночные цены на жилье в столице продолжают расти. Тем не менее, существующие механизмы приобретения жилья, например ипотечное кредитование, позволяют части потребителей приобретать жилье. Эти механизмы будут способствовать дальнейшему росту спроса", - считает он.

По словам Тимура Баткина, подавляющая доля предложений - около 5 млн. кв. м - это массовая застройка и жилье эконом-класса. Этот сегмент рынка близок к насыщению, поэтому здесь вряд ли стоит ожидать серьезного роста цен. Другое дело - сегмент качественного жилья. Его объем, по данным "ДОН-Строя", всего около 500 тыс. кв. м. "В 2006 году ежемесячно на этот рынок выходило 1-2 новых объекта, в то время как в 2005 году - 15-20. В результате ситуация на этом рынке ближе к дефициту, - уточняет Тимур Баткин. - Поскольку сегодня нет действенных инструментов изменить ситуацию дисбаланса спроса и предложения, в следующем году мы прогнозируем продолжение роста цен на 25-30%". Несколько мягче прогноз первого вице-президента Ассоциации строителей России Сергея Полонского. По его словам, рост цен в сегменте жилья премиум и бизнес-класса в следующем году составит около 10-15%.

Что касается возможного обвала рынка недвижимости, эксперты единодушны - такой сценарий маловероятен. "Обвал рынка возможен лишь в случае резкого изменения внешних условий функционирования рынка, таких как возникновение экономического или политического кризиса в стране, что, по нашей оценке, маловероятно в среднесрочной перспективе", - считает Владислав Луцков. "Никаких предпосылок для возможного падения цен на рынке новостроек Москвы, на наш взгляд, пока не предвидится. Но и резкого повышения цен на столичном рынке недвижимости тоже, по всей видимости, не будет. По нашим оценкам, рост цен на недвижимость в Москве в ближайшие месяцы сохранится, но в более-менее разумных пределах", - считает Даромир Обуханич. "В начале следующего года продолжится плавный рост цен на столичное жилье - в сегменте эконом-класса на 1-2% в месяц, в сегменте бизнес-класса - на 2-3% в месяц. Рынок ожидает стабильное и поступательное развитие, а это создаст благоприятную бизнес-среду для запуска новых проектов", - считает Сергей Лядов. По его словам, в условиях растущей экономики возможность отката цен на недвижимость минимальна.

Главная опасность, которую эксперты связывают с вероятным обвалом рынка, - нарастание доли инвестиционных квартир. Однако, по мнению Тимура Баткина, эти опасения сильно преувеличены. "В отношении инвестиционных квартир бытует два мифа. Первый: инвесторов на рынке очень много, и инвестиционных сделок, соответственно, тоже. И второй: эти люди сейчас возьмут и выбросят квартиры на рынок, и таким образом увеличат предложение", - говорит Тимур Баткин. По его данным, количество инвестиционных сделок в компании не превышает 15% - эта доля существенного влияния на рынок не оказывает.

Кроме того, подавляющее большинство инвестиционных сделок, по словам Баткина, - это сделки с физическими лицами, а они ведут себя по-своему. По оценкам "ДОН-Строя", более половины физлиц приобретают недвижимость не только в спекулятивных целях. Некоторые собираются сдавать квартиры в аренду, обеспечивая себе так называемую частную пенсию, довольствуясь меньшей доходностью, но и меньшими рисками рынка аренды. Другая часть покупает недвижимость на всякий случай - если семья будет расти и т.д. "Но даже если это происходит в целях перепродажи, то, выставляя квартиру на "вторичке", инвестор сразу же выходит с этими деньгами на рынок, не формируя дополнительного предложения", - считает Тимур Баткин. По его словам, даже когда рынок начинает стагнировать, это является сигналом к покупке, а не к продаже.

Люди понимают - дальше будет только дороже. "При такой ситуации инвесторы всегда "подхватят" рынок", - убежден он. Кроме того, сегодня появляются дополнительные инвесторы, которые играют "в долгую", а значит - надолго уводят жилье с рынка. Это - институциональные инвесторы, такие как фонды недвижимости. Причем эта игра "в долгую" более характерна, по его словам, для инвесторов в высших сегментах рынка Business, Premium, De Lux, а значит, эти сегменты наименее подвержены резким сбросам, в то время как в сегменте массового жилья инвесторы более чувствительны к изменениям на рынке. "Инвесторы являются важным источником спроса и в гораздо меньшей степени влияют на предложение", - уточняет Тимур Баткин.

Дата публикации: 15:18 18 декабря 2006

Источник: bpn.ru