Старая ипотека с новыми ставками

Проблема рефинансирования ипотечных кредитов сегодня уже не кажется надуманной. Объем ипотечной задолженности по России составил в прошлом году $5,5 млрд, а по Москве – $2,2 млрд. Причем большинство кредитов выдано по ставкам от 12 до 15%, и их рефинансирование по нынешней ставке в 10% обеспечит всем заемщикам как минимум 2% экономию (это примерно $110 млн).

Предложение и спрос

По словам Павла Комолова, андеррайтера брокерской компании «Независимое бюро ипотечного кредитования», в США заемщики рефинансируют кредиты при разнице в ставках в 0,2–0,3%. «У нас же надо снова уплатить комиссию за выдачу кредита, оплатить госпошлины и нотариальные расходы, так что для того, чтобы заинтересовать заемщика, разница в ставке должна составить 1,5–2%», – добавляет он. По информации Федора Ефремова, гендиректора «Русского кредитного дома», вопросами перекредитования в столице сейчас занимаются порядка 10 банков. В некоторых из них этот процесс уже отлажен, другие только начинают работать с этой услугой, добавляет он.

«Буквально один банк на начало декабря был готов рефинансировать без каких-либо комиссий», – рассказывает Павел Комолов. Однако он при этом ограничивает список банков, где получен кредит.

Такая неактивная позиция банков по отношению к рефинансированию вызвана двумя причинами: во-первых, слабой проработанностью технологии выдачи самих ипотечных кредитов, не говоря уж о более сложной технологии их перекредитования, и, во-вторых, тем, что спрос на эту услугу выглядит недостаточно высоким, во всяком случае, если судить по обращениям граждан.

Павел Комолов рассказывает, что спрос на рефинансирование вялый – в НБИК таких обращений вряд ли наберется более 2–3%. «Услуга по перекредитованию пользуется спросом, но небольшим, потому что на эту тему недостаточно информации.

Именно это мешает более широкому распространению данной услуги», – констатирует Федор Ефремов. При этом, согласно аналитическим исследованиям рынка ипотеки, более 60% заемщиков хотели бы снизить ставку по своим ипотечным кредитам.

На гребне непроявленного спроса

И этот, в сущности теоретический, спрос (а еще можно назвать его отложенным — из-за непонимания того, доступна ли такая услуга и выгодна ли она) заставил заняться продвижением услуги по перекредитованию компанию «Фосборн хоум» – ведущего ипотечного брокера на рынке. Неделю назад было объявлено о создании всероссийского Центра обмена ипотечных кредитов. В электронную базу этого центра могут внести данные о своем кредите клиенты, желающие снизить ставку. Как рассказал «Собственнику» Василий Белов, генеральный директор «Фосборн хоум», за первую неделю работы в Центр пришли заявки на $12 млн, причем 55% кредитов компания готова рефинансировать уже сегодня. При этом услуга для клиентов будет оказываться по фиксированной цене, компания просит внести $300 комиссии для подтверждения серьезности намерений. Это резко удешевляет услугу для клиентов, ведь обычная комиссия ипотечного брокера составляет 1–1,5%. Очевидно, что на таких условиях воспользоваться услугой захотят многие заемщики, которых останавливали ранее довольно серьезные затраты на процесс перекредитования.

Не сыр ли это в мышеловке?

Каким образом компания «Фосборн хоум» собирается получать прибыль, если фактически не будет взимать комиссионные с клиентов? Отвечая на этот вопрос нашего журнала, Василий Белов ответил, что детали схемы – ноу-хау компании, однако поделился общей идеей: «Мы собираем пул кредитов на определенную сумму и проводим тендер среди банков на рефинансирование всего пула. Банкам выгодно получить сразу довольно серьезный пул кредитов, и они готовы предоставлять более выгодные условия, чем при индивидуальном рефинансировании». Пилотная сделка на кредитный пул в размере $5–10 млн планируется в начале следующего года, а за полгода можно рефинансировать задолженности до $300 млн, приоткрыл планы компании Василий Белов.

В общем, намерения ипотечного брокера заслуживают внимания: «Фосборн хоум» явно следует маркетинговой стратегии «создать новый сегмент на рынке и быть первым в нем». «Мы решили быть первыми в этом сегменте и приурочили открытие Центра к объявлению о снижении требований Банка России к достаточности собственных средств при выпуске ипотечных облигаций с 14 до 10%. Это должно привести к снижению ставок по ипотечным кредитам», – рассказывает Белов.

Подтверждая свое следование классической схеме маркетинга, «Фосборн хоум» планирует запустить широкомасштабную кампанию по информированию населения о возможности новой услуги. Но в любом случае понятно, что компания собирается серьезно развить свой бизнес и, предлагая в каком-то смысле демпинговые услуги, застолбить для себя серьезную долю рынка рефинансирования. На практике подобные предложения в любой сфере рынка обеспечивают весьма интересные предложения для потенциальных клиентов, которым на этапе запуска проекта предлагается качественная услуга по цене ниже среднерыночной.

Возможные проблемы рефинансирования

Отметим, что профессиональные участники рынка считают, что серьезным препятствием для развития бизнеса станет российская «сверхпрозрачность» любых баз, когда фактически на рынке можно купить любую информацию, включая базы банковских служб безопасности. Павел Комолов сомневается, что граждане захотят сообщать кому-либо, сколько они взяли в кредит, и тем самым косвенно рассказывать о своих доходах. «Закон о банковской тайне намного жестче, чем закон, регулирующий деятельность ипотечных брокеров», – добавляет он. Однако уже первая неделя работы показала, что граждане не так уж и сильно опасаются раскрытия информации, к тому же база будет защищена с помощью комплексной IT-системы на базе Microsoft Dynamics CRM.

Другой проблемой для развития бизнеса в некотором отдаленном будущем может стать желание банков удержать своих клиентов у себя, самостоятельно предлагая им более дешевый кредит. «На Западе действительно банк-кредитор старается удержать клиента и готов снижать ставку, а в России в массовом порядке так пока не работают», – оптимистически отвергает такую опасность гендиректор «Фосборн хоум». Он считает, что перспективы у Центра весьма хорошие, если учитывать, что ожидаемый средний срок выплаты кредита растет с каждым годом – в 2005 году он составил 8,5 лет. «Если раньше кредит брали люди, которые рассчитывали его погасить досрочно, то теперь заемщики выплачивают банку более значительную часть своего дохода и имеют меньше возможностей досрочно погасить кредит». А значит, обмен кредита на более дешевый будет для таких заемщиков все актуальнее с каждым понижением ставки по ипотечным кредитам на 0,5–1,0 процентных пункта, то есть буквально каждый год.

Дата публикации: 10:52 20 декабря 2006

Источник: bpn.ru