Десять важнейших событий 2006 года — факты и прогнозы

Подводя итоги 2006 года, мы не станем ограничиваться перечислением фактов. Ведь что такое факт? Это лишь видимая часть айсберга. Но много интересного, как правило, скрыто от глаз — это предпосылки,причины, нервные узлы явлений. Именно с этих позиций мы и рассмотрим самые значимые события, которые произошли в уходящем году на рынке недвижимости.

Их было много, но мы ограничимся лишь десятью — теми, которые, на наш взгляд, оказали или еще окажут серьезное влияние на развитие всего рынка.

«Главмосстрой» обрел нового хозяина

Крупнейшая сделка весны 2006 года — продажа одной из ведущих строительных корпораций — «Главмосстрой». Продавцом выступил депутат Госдумы и владелец «Нафта-Москвы» Сулейман Керимов. В результатесделки основным акционером «Главмосстроя» стало ООО «Корпорация «Главстрой», которая входит в состав компании «Базовый элемент» Олега Дерипаски. Участники рынка оценивают сумму сделки в $250–300 млн.О роли «Главмосстроя» на рынке красноречивее всего говорят статистические данные: компания контролирует 20% московского рынка строительства жилья, ей принадлежит более 70 общестроительных испециализированных организаций, заводское производство и ипотечная компания. В 2005 году объем жилья, реализованного «Главмосстроем», преодолел рекордную планку 1 млн кв. м. Более 80% новостроеккорпорации — городской заказ.

Перемены, ожидаемые в результате смены владельца, не заставили себя долго ждать. Уже в августе, после публикации отчета инвестиционной компании «Тройка Диалог», в котором аналитики оценили«Главмосстрой» в $1 млрд, акции компании подорожали на 30%. В итоге ее капитализация, рассчитываемая биржей РТС, выросла с $246 млн до $328 млн.

Как утверждают первые лица компании, «Главмосстрой» ожидают серьезные реформы и глобальный пересмотр концепции. В частности, намечено наладить финансовую систему. Главный акцент сделан наэффективности каждого конкретного проекта вместо предыдущей системы «общего котла». Это, по мнению нового руководства, поможет понять, что приносит компании реальный доход, а что нерентабельно.

Большинство участников рынка разделяют мнение, что компанию ждут значительные изменения. Несомненно, она будет обновлять кадры за счет привлечения грамотных финансистов и профессиональных менеджеров.Какое будущее ожидает «Главмосстрой»? Станет ли эта компания более прозрачной и совершенной в управлении? Планирует ли новый хозяин всерьез заниматься строительным бизнесом, или речь идет лишь оподготовке к дальнейшей перепродаже? На все эти вопросы даст ответ только время.

Не вызывает сомнений другое: появление нового сильного игрока с почти неограниченными финансовыми возможностями изменит расстановку сил на рынке девелопмента. Прошедший год принес немало испытаниймногим строительным компаниям. В усложнившихся условиях кредитования, при недостатке земли для застройки и под действием многих других факторов, серьезно сдерживающих развитие московскогостройкомплекса, небольшие компании уже потеряли конкурентоспособность. Словом, сделан еще один шаг к монополизации строительного бизнеса.

Цены на недвижимость: рекорд за рекордом

В 2006 году мы стали свидетелями нового рекорда: средняя стоимость жилья поднялась с $1,8 тыс. до $4 тыс. за 1 кв. м. Какие факторы спровоцировали столь мощный скачок?Москва постоянно растет, и по мере увеличения притока населения спрос на жилье увеличивается, тогда как объемы строительства остаются прежними. Количество приезжих продолжит увеличиваться до техпор, пока не начнется настоящее, а не декларированное развитие других регионов. По разным источникам, на долю иногородних сегодня приходится не менее 30% сделок по покупке столичной недвижимости.Такое положение отчасти было связано с несостоятельностью национального проекта «Доступное жилье». Оптимистичные заявления и доклады из уст самых высокопоставленных чиновников звучат до сих пор. Ноесли год назад им, как ни странно, еще верили, то весной наступило разочарование: цены устремились вверх, не оставив никаких надежд.Спрос на недвижимость и повышение ее стоимости подогревал и плохо развитый рынок аренды. Вероятно, поэтому съемное жилье никогда не рассматривалось как достойная альтернатива своей крыше надголовой. Таков уж менталитет российского человека: собственная квартира всегда будет насущной необходимостью. Квартира — это крепость, уверенность в завтрашнем дне.Но заоблачные цены на недвижимость — это не только отражение объективных проблем, связанных с реальной нехваткой жилья. Фантастические темпы роста стоимости — еще и результат искусственногоподогрева стоимости квартир. Как это происходило? Как известно, риэлторские агентства не публикуют статистику продаж, объективные данные относительно активности рынка, сведения о периоде экспозициипредложений и пр. Мы имеем информацию лишь о стоимости предложений, но не реальных продаж. Искаженная информация оседает в сознании, создавая иллюзию, что все предложенные квартиры действительнореализуются по немыслимым ценам. Такое положение иногда приводило к панике, ажиотажу — люди, видя постоянное повышение стоимости, начинали приобретать буквально что попало. Результат — постоянныйрост ценовой планки в течение первого полугодия 2006 года.

Летом, когда скачок цен временно приостановился, многие участники рынка предупреждали: вот придет осень, и тогда... Но прогнозы не оправдались: на пороге $4 тыс. за 1 кв. м цены приостановились, ив течение осени если и росли, то минимальными темпами — не более 1% в месяц. В чем же причина заминки? Барьеры — как экономические, так и психологические. Известно немало случаев, когда покупатели,уже запланировавшие покупку, отказывались от нее, когда преодолевался определенный порог стоимости 1 кв. м. Так случалось, когда цена «квадрата» поднялась выше $2 тыс., затем и $3 тыс. То жепроизошло и на пороге $4 тыс. за 1 кв. м, причем остановка оказалась значительной.

Сейчас раздаются рекламные призывы: «Беспрецедентная акция! Покупай, а то прогадаешь! Стоимость 1 кв. м — 150 тыс. руб.! С нового года ожидается повышение на 20%!» Вспоминается анекдот: «Мама, аслон съест килограмм конфет?» — «Съест, сынок». — «А два килограмма?» — «И два съест». — «А ведро съест?» — «Съесть-то он съест, да кто ж ему столько даст!»Если серьезно, то ситуация остается непредсказуемой и зависящей от многих составляющих. Есть причины, способные сыграть на повышение стоимости квартир, как-то: снижение объемов возведения жилья,дефицит стройматериалов и монополизация строительной отрасли, наконец, грядущие выборы, чреватые изменением политической и экономической стабильности. Существуют и предпосылки для стабилизации цен:кризис платежеспособности населения, усиление интереса к более дешевому рынку зарубежной недвижимости, хотя и вялое, но все-таки развитие отношений аренды. Какая чаша перевесит? Достоверногопрогноза, к сожалению, не предложит ни один аналитик.

Ипотека: ставка на рубль

В последние годы рынок недвижимости неуклонно обнаруживал все большую зависимость от сферы ипотечного кредитования. Летом 2006 года произошло событие, способное значительно изменить ситуацию в этойобласти. 15 августа лидер отрасли — Сбербанк — после нескольких лет снижения валютных ставок объявил об их повышении сразу на 2–4%. Одновременно на 1,5–5% уменьшилась цена обслуживания кредитов врублях. Смысл этой акции руководство банка объяснило следующим образом. Банк делает рублевые кредиты более доступными для населения в связи с переходом к полной конвертируемости рубля, снижениеминфляции и укреплением национальной валюты. Более того, изменения по ставкам призваны развивать систему потребительского кредитования, а также уменьшать валютные риски.

По неофициальной версии сотрудников Сбербанка, приостановка в выдаче валютных кредитов, происшедшая в июле, связана с нехваткой средств. Если так, то действия банка вполне оправданны: повысивстоимость кредитов, он тем самым отсекает часть спроса, которую не готов удовлетворить. Это дает другим банкам шанс увеличить свою долю на рынке. Так утверждает инициатор акции. Но разберемся посуществу: к каким последствиям приведет это решение?

До сих пор гражданам было выгоднее занимать у банков в валюте. Ставка по валютным кредитам была примерно на 2–5% ниже, чем по займам в рублях. Привлекательность долларовых займов в последние годыусиливалась и благодаря укреплению рубля. В результате, взяв, например, ипотечный кредит в рублях по минимальной ставке в том же Сбербанке, гражданин с каждых 100 тыс. руб. заемных средств тратил навыплату процентов и основного долга в год на 7–8 тыс. руб. больше, чем если бы он взял такой же кредит в долларах. По расчетам банкиров, прибыльность для банков от кредитования в рублях былапримерно в три раза выше, чем по кредитованию в валюте.

Теперь же Сбербанк фактически уравнял расходы граждан на обслуживание рублевых и валютных кредитов. Ставки по рублевым кредитам впервые в истории современной России стали ниже, чем по долларовым. Сучетом продолжающегося укрепления рубля гражданам теперь практически все равно, в какой валюте брать взаймы у банка.

Окажется ли пример Сбербанка заразительным и для других участников системы кредитования? Решение вопроса, по мнению специалистов, во многом зависит от финансовых возможностей банков. Если у банкаесть доступ к дешевым валютным ресурсам, то повышения процентов по кредитам скорее всего не произойдет. Если же большая часть денежных ресурсов банка содержится в рублях, то ставки по валютнымкредитам повысятся. Пока банки не торопятся механически повторять движения «большого брата», речь идет лишь о некоторой коррекции. В итоге средний размер ставок не то чтобы понизился, но и неповысился. Не увеличился и объем ипотечного кредитования.

Проект «Сити-2»: большому кораблю — большое плавание

Реализуется все больше глобальных проектов. В прошедшем году получил развитие проект «Сити-2» — беспрецедентный даже для такого мегаполиса, как Москва. Эксперты его сравнивают с Доклендсом в Лондоне и Ла Дефансом в Париже. Общая площадь территории застройки, расположенной в Центральном округе между Хорошевским шоссе и Краснопресненской набережной,составляет около 1 тыс. га.

Организацией и финансированием работ занимается управляющая компания «Большой Сити», которая является дочерней структурой «Системы-Галс». В 2006 году на объекте проводились базовые,подготовительные работы, исследовались демографические и картографические особенности территории. Одновременно создавались проекты кварталов и решались вопросы комплексного развития территории,велись переговоры с владельцами расположенных на участке промышленных предприятий.

По словам организаторов работ, в «Большом Сити» появятся деловые и торговые центры, выставочные комплексы, новые жилые кварталы и объекты социальной инфраструктуры, будут проложены удобныетранспортные магистрали и открыта станция метро. Одновременно благоустроят территорию и создадут несколько парковых зон. Словом, проект красив и грандиозен.

В данный момент сложно дать обоснованный прогноз относительно сроков и качества его реализации. Но обстоятельства, которые могут ее затруднить или значительно отсрочить, существуют. Об одном из нихрассказывает директор по маркетингу и продажам компании «Квартал» Сергей Лушкин: «В настоящее время на месте предполагаемого строительства находится промзона, которую впоследствии должны вывести запределы столицы. Кроме того, есть вероятность, что осваиваемая территория расширится и захватит прилегающие жилые кварталы. Тогда зайдет речь и о переселении».

Итак, как это часто случается в практике современного столичного строительства, точные объемы работ еще не определены. А поэтому проект может затянуться не только на годы, но и на десятилетия.

«Золотой остров»: точки над «i» поставлены?

Осенью 2006 года наконец-то обрел очертания нашумевший и давно обсуждаемый план реконструкции так называемого «Золотого острова». Площадь проекта, охватывающего территорию Болотного острова отБольшого Москворецкого моста до памятника Петру Великому, составляет свыше 40 га. Ожидается, что большая часть зданий, расположенных здесь, будет снесена; другая же, представляющая историческуюценность, — реконструирована. Общая площадь возводимых и реконструированных объектов, по предварительным подсчетам, достигнет 1 млн кв. м, что несколько меньше, чем планировалось в предыдущие годы.

В отличие от прежних версий застройки острова в последнем варианте решено отказаться от создания сети развлекательных заведений: казино, дискотек, варьете и пр. Но рассуждения о перспективахорганизации туристической инфраструктуры в районе Болотного острова не прекращаются. Каким образом при отсутствии развлекательных заведений, ресторанов и кафе удастся создать условия,соответствующие западным представлениям о «туристической Мекке», остается загадкой.

Не получили развития и планы по возведению бизнес-центров. Исключение сделано лишь для уже существующих офисов Роснефти, которые занимают, по мнению авторов проекта, незначительную территорию.Несмотря на смутные уверения, трудно представить, что на острове когда-нибудь построят станцию метро. Такой проект трудно осуществим чисто технически, да и его целесообразность вызывает сомнения.

Значительное внимание при реконструкции острова намечено уделить возведению гостиничных комплексов: среди новых объектов числятся три новых гостиницы. Но доходы от гостиничного бизнеса, растянутыена годы, конечно, несопоставимы с прибылью от продажи недвижимости. Вызывают сомнения и перспективы удачного позиционирования пятизвездочных гостиниц, которые хотят построить на территории острова.

Как показывает мировая практика, объекты такого уровня редко представляют собой «новодел», а чаще располагаются в старинных отреставрированных зданиях. Более того, в Москве имеется немало дорогихотелей, вполне удовлетворяющих спрос.

Так что главный акцент в застройке, по-видимому, придется на жилые элитные дома. Вложения именно в этот сегмент недвижимости на данный момент наиболее доходны. Застройщики и риэлторы не раззаявляли, что готовое жилье на «Золотом острове» будет стоить до $25 тыс. за 1 кв. м, а в видовых квартирах — и до $50 тыс.

Противоречий у нового, теперь уже утвержденного плана, пожалуй, не меньше, чем у его предыдущих версий. Решения многих проблем совершенно непонятны, хотя цели, конечно, ясны. Главная — как можнобыстрее построить элитные дома и выгодно их продать. Очевидно, прямо и честно озвучить именно такое намерение пока никто не осмеливается.

Аукционы: победить — не значит удержаться

О московских открытых земельных торгах сложены притчи. Их не просто мало, но катастрофически мало. Спорными считаются как процедура принятия решений в процессе торгов, так и сама целесообразностьучастия в подобных мероприятиях.

Вспомним хотя бы историю многострадальной гостиницы «Россия». Как известно, 24 октября 2006 года Высший арбитражный суд РФ признал недействительным решениеконкурсной комиссии, касающееся инвестора комплекса, который должен появиться на месте гостиницы «Россия». Таким образом, суд удовлетворил заявление компании «Монаб» и отменил решения всехнижестоящих инстанций.

Напомним историю вопроса. 8 декабря 2004 года решением конкурсной комиссии и распоряжением правительства Москвы «Об итогах конкурса по выбору девелопера-инвестора по реализации инвестиционногопроекта строительства нового многофункционального комплекса зданий на месте зданий гостиницы «Россия» был объявлен победитель конкурса. Им стало ООО «СТ Девелопмент», принадлежащее предпринимателюШалве Чигиринскому. Почти сразу нашелся оппонент, выразивший несогласие с решением комиссии, — ЗАО «Монаб», которое впоследствии неоднократно пыталось оспорить принятое решение. Аргументыприводились следующие: конкурсные предложения ООО «СТ Девелопмент» не являлись лучшими и не соответствовали критериям, установленным правительством Москвы. Истец также ссылался на отсутствиедокументов, которые подтверждали бы способность выигравшей компании финансировать реализацию проекта за счет собственных и привлеченных средств.

В ответ на все, кроме последнего, иски «Монаб» получал отказы, и аукционное решение в отношении ООО «СТ Девелопмент» оставалось в силе. Последнее решение, которое удовлетворило иск компании«Монаб», вызвало бурный отклик. С резкой критикой в адрес Высшего арбитражного суда РФ, признавшего итоги аукциона недействительными, выступил мэр Москвы Юрий Лужков. Симптоматично, что реакция мэрабольше касалась не сути самого решения, а того обстоятельства, что ВАС РФ отменил решение трех низших арбитражных инстанций, чего ранее не случалось.

Действия суда, по мнению мэра, препятствуют дальнейшей реализации проекта, что вовсе недопустимо: ведь демонтаж гостиницы «Россия» на момент суда был почти завершен. Видимо, ободренная поддержкоймэра, 26 октября 2006 года компания «СТ-Девелопмент» заявила о намерении продолжить работу на объекте, несмотря ни на что. Какая судьба ждет одну из самых спорных столичных площадок, до сих поростается неясным.

Вынесем за скобки вопрос о том, насколько убедительны доводы ЗАО «Монаб» в отношении несостоятельности ООО «СТ Девелопмент» как победителя самого заметного конкурса последних лет. Гораздо важнеесам факт, что решение столь многих судебных инстанций в принципе могло быть отменено, к тому же вопреки воле московского мэра. Согласитесь, отсутствие былой безоговорочной солидарности судебных ивластных инстанций по отношению к современному строительству — знаковое событие последнего года.

Свободнее ли дышать после «дачной амнистии»?

1 сентября 2006 года вступил в силу долгожданный документ, который внес изменения в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». «Путевку в жизнь»получили и сопутствующие нормативные акты.

В отличие от многих законодательных инициатив, генерируемых властями, к этому документу отнеслись довольно серьезно. Смысл его сводится к следующему: упрощен порядок регистрации прав граждан наобъекты недвижимости. Под действие закона попадают полученные ранее земельные участки для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, огородничества, садоводчества и индивидуального жилищногостроительства.

«Дачная амнистия» также предусматривает упрощенный порядок регистрации домов и строений на земельных участках. Как известно, подобная проблема долгие годы не позволяла фактическим владельцамдомов, расположенных на «сложных» участках, официально реализовать свою недвижимость.

«Дачная амнистия» установила следующий порядок регистрация права собственности на земельный участок. Сначала в отделение Федеральной регистрационной службы (ФРС) представляются заявление, документ,на основании которого у гражданина находится в пользовании земельный участок, и кадастровый план участка. Без этих документов стать собственником земли, увы, не получится. Зато если обнаружитсярасхождение сведений о площади земельного участка в кадастровом плане и постановлении органа власти (или в другом документе, подтверждающем права на земельный участок), это не станет предлогом дляотказа в регистрации. Вопреки распространенному заблуждению ФРС обязана ее произвести.

Тем не менее «отказные» ситуации все-таки существуют. Регистрации не подлежат участки, которые относятся к категории особо охраняемых, т. е. находятся на территории водоохранных зон, памятниковприроды, заповедников и на территории особо охраняемых объектов Вооруженных сил.

Надо иметь в виду, что регистрация права собственности на земельный участок и на строение, которое на нем находится, — две отдельные процедуры. Правда, подавать документы на регистрацию земельногоучастка и расположенные на нем объекты недвижимости разрешается как общим пакетом, так и раздельно. При этом, если принято решение о раздельной подаче документов, стоит учитывать, что сначалаоформляется право собственности на участок, а потом — на строение.

Бесспорно, «дачная амнистия» облегчит жизнь многих наших сограждан, чья недвижимость не была должным образом узаконена. Теперь можно не ждать драконовских штрафов за незаконно возведенныепостройки. Будем надеяться, что закон поможет решить проблемы с определением и уплатой земельного налога, а сделки на рынке садово-дачной недвижимости будут проходить проще, но с соблюдением всехправил.

Мегапроекты: даешь одноэтажную Москву!

В этом году девелоперы проявляли повышенную активность — это способно привести к появлению в 2007 году ряда масштабных проектов, многие из которых уже находятся на стадии доработки концепции,утверждения генпланов, получения необходимой документации.

Завершение большинства заявленных начинаний намечено на 2011–2016 годы. И хотя на сегодняшний день эти проекты существуют лишь в теории, девелоперы считают, что за ними — будущее, а рынок ожидаетпоявление большого количества качественных предложений.

В качестве девелопера по трем мегапоселкам выступает компания «Знак», которая владеет приблизительно 100 тыс. га подмосковных земель. Ей заявлено три проекта: «Рублевка–гольф-клуб», «Гран-при» и«Долина Козино». Общая площадь предполагаемых поселков составит 1170 га.

Еще одним мегапроектом займется другой землевладелец — компания «Ведомство». Ее проект пока не получил окончательного названия, известно лишь, что поселок расположится в Пушкинском районе научастке 430 га.

Поселок крупной организации — «Вашъ финансовый попечитель» — называется «Рузская Швейцария» и предположительно займет 15 тыс. га — это самый большой из всех заявленных проектов.По мнению руководителя отдела аналитики и инвестиционного консалтинга компании «Усадьба» Ивана Шулькова, сейчас в Московской области очень мало действительно продуманных коттеджных поселков, аинфраструктура достаточно хорошо развита лишь на Рублево-Успенском направлении. Между тем мегапоселки предполагают детально просчитанный архитектурный план и наличие всей необходимой инфраструктуры.

Безусловно, реализация подобных проектов будет способствовать развитию инфраструктуры Подмосковья, форсируя решение транспортной проблемы и реконструкцию загруженных трасс.

Естественно, количество предложений, которое означает возведение мегапоселков, повлияет и на общую картину рынка. По прогнозам специалистов, заметно снизятся темпы реализации в низколиквидныхпроектах, снизится их общая рентабельность.

Продолжится расслоение рынка как внутри одного класса жилья, так и между различными сегментами. Застройщикам придется опускать цены, чтобы выдержатьконкуренцию. В итоге все это способно вызвать замедление роста или даже стагнацию рынка загородной недвижимости.

Серьезный импульс для развития получит и рынок жилья бизнес-класса. Это обусловлено тем, что основная часть мегапроектов ориентирована именно на покупателей со средним достатком: число обеспеченныхлюдей ограничено, а рынок элитных домов уже перенасыщен.

Впрочем, мнения специалистов неоднозначны. Так, заместитель директора управления загородной недвижимости компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»: Владимир Яхонтов полагает, что на недалеком будущеммегапроекты никак не отразятся, потому что рассчитаны на десятки лет, соответственно, каких-то существенных изменений в ближайшие три года не произойдет.

На данный момент стоимость московских квартир эконом- и бизнес-класса вполне сопоставима с ценами на таунхаусы и некоторые коттеджи. Мегапоселки сделают загородное жилье достойной альтернативойгородским квартирам для огромного числа покупателей, поэтому вполне логично и появление ипотечных схем его приобретения.

Стало ли доступнее «Доступное жилье»?

Еще в начале прошедшего года многие россияне жили надеждами, что реализация нацпроекта «Доступное жилье» приведет к снижению цен на квартиры. В середине года, когда цены на недвижимость взялиочередной беспрецедентный рубеж, оптимизма явно убавилось, стало казаться, что упования на дешевое жилье — всего лишь прекраснодушные фантазии. Тем не менее и сегодня власти пытаются утверждать, чтонацпроект в состоянии решить поставленные перед ним задачи. Как на самом деле обстоит ситуация?

Один из главных путей решения проблемы российские власти как видели, так и видят в развитии системы ипотечного кредитования. Для этого в первый же год действия нацпроекта планировалось снизитьстоимость ипотеки. Однако рост кредитования без расширения предложения неизбежно вызвал бы взрывной рост цен. Суровая экономическая реальность 2006 года показала, что декларации властей — не болеечем далекая от жизни абстракция.

В условиях галопирующего роста цен, который подхлестывается и самой ипотекой, ее привлекательность меркнет, как следствие — не происходит не только ожидаемого удвоения количества ипотечныхкредитов, но и даже заметного роста их числа. Как и несколько лет назад, сейчас кредиты доступны тем же нескольким процентам населения. Более того, среди тех, кто обращается к ипотеке, стабильнорастет доля вполне состоятельных и обеспеченных семей. Все эти обстоятельства, конечно, не вяжутся с провозглашенной социальной направленностью нацпроекта.

Исправить положение власти пытались законом о жилищно-накопительных кооперативах. На первый взгляд его условия выглядели довольно заманчиво. Для приобретения квартиры достаточно внести 50–60%стоимости квартиры, остальное доплачивает кооператив из тех средств, что приносят его новые члены. Покупатель квартиры должен постепенно выплатить оставшуюся часть стоимости с учетом процентов. Показадолженность не погашена полностью, квартира находится на балансе кооператива.

Схема напоминает типичную пирамиду со всеми неизбежными издержками. Например, кооператив рискует обанкротиться, если прекратится приток новых членов. В результате квартиру выставят на аукцион длятого, чтобы погасить долги в равных долях всем пострадавшим от банкротства. Именно поэтому схема ЖНК не получила распространения, а закон не достиг желаемой цели.

И других инициатив выдвигалось немало: раздавались призывы разобраться с коррупционной составляющей, взять деньги из стабфонда и выбросить на рынок много дешевого жилья и т. д. Лозунги то и деловозникали на страницах прессы, порой произносились с самых высоких трибун. Но, лишенные необходимых экономических и политических предпосылок, они были обречены оставаться только лозунгами.Печально, но факт: в условиях, когда средняя стоимость за 1 кв. м колеблется около отметки $4 тыс., реализовать проект по созданию рынка дешевого жилья практически нереально. Впрочем, единичные,промежуточные или компромиссные решения все-таки могут быть найдены.

В столице у нацпроекта меньше всего шансов на успех. Причиной тому является огромный разрыв между доходами москвичей и высочайшими ценами на жилье. В некоторых регионах эта диспропорция выражена нестоль отчетливо, оттого и жилье там все-таки становится более доступным. Кроме того, оправдываются начинания, связанные с привлечением иностранных компаний. Первым проектом, в рамках которого примутучастие иностранцы, станет жилой комплекс в Иркутске площадью 73 тыс. кв. м — помощь в возведении здания окажут китайцы. Венгерская компания «ПроИнвест» готова строить в Смоленской области — об этомдостигнуты предварительные договоренности.

Наиболее впечатляющих результатов по реализации нацпроекта «Доступное жилье», как заявляется во многих СМИ, добился Екатеринбург. Если бы означенные продвижения сопровождались соответствующимитемпами экономического роста регионов и, как следствие, прекратился бы приток нетрудоустроенного населения в столицу, то поводов для оптимизма стало бы намного больше.

Обманутые соинвесторы: путь долог, успех не гарантирован

Акция протеста, проведенная весной 2006 года, стала, пожалуй, наиболее запоминающейся страницей истории с обманутыми соинвесторами. Доведенные до отчаяния безразличием чиновников, 19 мая вкладчикиразбили палаточный городок рядом с Домом правительства России в Москве. Он продержался меньше суток, а самих дольщиков в итоге причислили к оппозиционерам. Организаторами акции выступили обманутыеклиенты компаний «Социальная инициатива и К», «Мастерок», «Стройиндустрия» и др.

В результате представителей дольщиков пригласили в приемную правительства, но встреча результатов не принесла. На следующий день соинвесторы устроили пресс-конференцию, в ходе которой потребовалиот российских властей компенсировать потери и пригрозили обращением в международные организации.

Как в ходе прошедших после акции протеста мероприятий, так и в дальнейшем дольщики неоднократно требовали признать их пострадавшими в итоге чрезвычайной ситуации, возникшей при строительстве жилья,и в кратчайшие сроки обеспечить квартирами согласно заключенным договорам, без каких-либо обременений и доплат. Кроме того, они призывали создать реально работающие региональные комиссии, которыеследили бы за строительной деятельностью с обязательным участием в их работе руководителей инициативных групп вкладчиков.

Какой же была реакция властей на вновь продемонстрированные требования обманутых дольщиков? Она оказалась неоднозначной и даже неожиданной. Спикер Совета Федерации Сергей Миронов сравнил ихдействия с «оранжевой» революцией на Украине. «Никакого разгона обманутых граждан не было, — сказал он. — Им предложили прекратить несанкционированный пикет. У меня есть информация, что среди тех,кто находился в палаточном городке, было меньше всего обманутых дольщиков. Там находились другие люди, которые при любых обстоятельствах ищут повод показать притеснения, гонения, нарушениядемократии».

В очередной раз мы стали свидетелями усыпления общественного мнения, традиционного для России. Доказательства? Пожалуйста! «Единой формулы решения проблем всех соинвесторов нет, так как в каждомконкретном случае имеет место своя ситуация», — считает С. Миронов. «Правительство Москвы решает и продолжит решать проблемы дольщиков. По всем адресам принято постановление правительства,определены и утверждены сроки строительства, закреплены ответственные люди, каждый конкретный адрес проверяется на предмет исполнения принятых решений», — утверждает первый заместитель мэра столицыВладимир Ресин.

Но главный аргумент, как всегда, тот, что проблема носит длительный характер, особенно там, где возбуждены уголовные дела и ведется судебное разбирательство. Ждать быстрого решения при такойпостановке вопроса, безусловно, невозможно, хотя городские власти пообещали разобраться с проблемами москвичей-соинвесторов до конца 2008 года. По данным мэрии, в городе насчитывается 1779 семей,которые пострадали от деятельности недобросовестных строительных компаний.

Чтобы избежать повторения ситуации в будущем, были приняты некоторые законодательные инициативы. Например, неоднократно обсуждалась идея создания специального фонда, который гарантировал бы правасоинвесторов строительства жилья. Сторонники этого начинания ссылаются на успешный опыт страхования вкладов, которое призвано защищать интересы клиентов банков. Но для работы такого фонда, каквыяснилось, нужно серьезно переработать существующее законодательство.

Другая попытка решения проблемы — подписанное В. Ресиным распоряжение о дополнительных мерах по защите прав граждан, принимающих долевое участие в финансировании жилищного строительства натерритории города. Документ в духе славной советской бюрократии: усиление контроля, предоставление дополнительных бумаг, протоколов, отчетов и т. д. и т. п.

Застройщикам теперь придется формироватьрезерв нереализованной жилплощади в размере 15% общей площади дома. Будут ли они теперь строить честнее? Большой вопрос, но срок строительства из-за усложнения так называемой отчетности грозитсерьезно увеличиться.

Девелоперы полагают, что более эффективным шагом стало бы максимальное упрощение процедур по оформлению и согласованию документации — это позволило бы ускорить оборот средств. Словом, многопроблем, много инициатив, а воз и ныне там — обычный российский сценарий.

Дата публикации: 14:57 25 декабря 2006

Источник: bpn.ru