Двенадцать месяцев роста

Очевидно, что прошедший 2006 год войдет в историю московского рынка недвижимости в первую очередь благодаря рекордному росту цен на жилье. Примечательно, что год назад никто не предрекал такого подорожания квартир в столице.

Большая часть экспертов и обозревателей ожидали, что в 2006 году квартиры подорожают на 20-40 процентов. Однако подорожание столичного жилья вышло за все мыслимые и немыслимые рамки и составило за год около 100 процентов. Что это - массовая ошибка всех специалистов или аномальное развитие рынка, поставленного и неадекватные условия нерыночными методами? Пришло время с цифрами в руках поразмышлять об этом.

По данным аналитического центра www.irn.ru, с декабря 2005 по декабрь 2006 года рост среднего уровня цен на московские квартиры составил 87,9 процента. Так, если в прошлом декабре значение общегородского индекса стоимости жилья составляло 2232 долл. за квадратный метр, то в нынешнем значение этого показателя достигло отметки в 4193 долл. за метр. При этом отдельные классы жилья и, в первую очередь, недорогое жилье, выросло в цене более чем на 100 процентов. Об этом свидетельствуют, в частности, изменение индекса стоимости дешевого жилья, приведенное ниже или же исследование рынка новостроек эконом-класса, подорожание которых составило за год 130-150 процентов.

Впрочем, говоря о скачке цен на жилье в столице правильнее было бы рассматривать не календарный 2006 год, а период наиболее интенсивного роста цен с середины осени 2005 по середину осени 2006 года. За этот период прирост даже общегородского индекса стоимости жилья составил 97,5 процента. Другими словами, независимо от конкретных цифр мы вынуждены констатировать тот факт, что за год с небольшим жилье в Москве подорожало минимум вдвое, а средний уровень цен вырос с 2000 долларов за квадратный метр до более чем 4000 долларов.

По ряду причин развитие московского рынка недвижимости в этом году должно было стать аналогичным 2004 году. Как и в 2004 году, после резкого скачка цен в первой половине года, во второй следовало бы ожидать новую стагнацию, однако каждый период в истории рынка имеет свои особенности. И если в 2004 году стагнация разразилась уже в начале лета и длилась до конца года, то в этом году переход к стагнации оказался гораздо более затянутым.

Первые признаки замедления рынка, как и в 2004 году, наметились уже после майских праздников, однако на этот раз рынок останавливался не на 2 месяца, а более полугода. Окончательный перелом тенденций произошел в октябре, а стабилизацию цен в цифрах можно было наблюдать только в ноябре-декабре. Так, за последний месяц 2006 года прирост среднего уровня цен оказался минимальным и составил около 1%, причем здесь важно отметить ряд обстоятельств.

Во-первых, незначительный рост среднего уровня цен в ноябре-декабре был связан в основном с жильем бизнес-класса, которое, все еще продолжая дорожать, по инерции вытягивало за собой и средний показатель. При этом цены на эконом-класс и, в первую очередь, на пятиэтажки начали корректироваться вниз еще месяц назад. Во-вторых, с середины ноября доллар потерял примерно 2% а, следовательно, даже при стабилизации долларовых цен на квартиры следует говорить о симметричной потере реальной стоимости жилья. Другими словами, в отличие от 2004 года стагнация и коррекция цен вниз пришли с полугодовым запозданием, однако рано или поздно это должно было случиться.

О возврате рынка к нормальному состоянию говорит и такой показатель, как объем предложения квартир. По сравнению с летом этого года количество предложений увеличилось на 70-80% и вплотную приблизилось к уровню первой половины 2005 года. Можно ли на основании этого говорить о существенном выбросе на рынок инвестиционных квартир или же все дело просто в увеличении сроков экспозиции предложений - вопрос дискуссионный. Однако важно отметить, что, несмотря на столь значительный рост объемов предложения, говорить о затоваривании рынка еще очень рано - количество предложений лишь приблизилось к нормальному уровню, но вряд ли значительно превысит его в обозримой перспективе.

В 2006 году на всех уровнях власти появилось понимание того, что для доступности жилья необходимо прежде всего гораздо больше строить и ликвидировать дефицит квадратных метров, который остался в наследство еще с советского времени. При этом очевидно, что заметно повысить объемы строительства в московском регионе за год-два вряд ли удастся. С другой стороны, ипотечная подушка - огромный потенциальный спрос за счет кредитных денег - не даст ценам упасть. Ипотечные покупатели будут поддерживать рынок снизу, поэтому пока можно говорить лишь о незначительной коррекции цен вниз в пределах 5-10, 15% и то на низкокачественное жилье или переоцененный в процессе ажиотажного роста цен экономкласс.