Краткий обзор рынка ипотечного кредитования в России в 2006 году

По сообщению информационного портала недвижимости RealEstate российский рынок ипотеки вырос в 2006 году до 200 млрд. рублей. Об этом сообщается со ссылкой на материалы ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК).

Согласно Концепции рефинансирования ипотечных жилищных кредитов АИЖК, были запланированы целевые показатели, согласно которым годовой объем выданных ипотечных кредитов должен был составить не менее 108 млрд. руб. Таким образом, объем рынка ипотеки в 2006 году превысил запланированные показатели Концепции в 2 раза. Объем выданных ипотечных кредитов в 2006 году превышает аналогичный показатель 2005 года, когда было выдано ипотечных кредитов на 157 млрд. руб. меньше. В 2005 году объем фактически выданных ипотечных кредитов составил 43 млрд. руб. и превысил запланированные на 2005 год показатели всего на 1 млрд. руб. За первые шесть месяцев 2004 года было выдано всего ипотечных кредитов на 3 673 миллионов рублей.

По прогнозам ипотечного банка DeltaCredit объем ипотечного рынка в 2007 году должен вырасти еще в два раза. По утверждению вице-президента по развитию бизнеса банка Аллы Цытович: «Россия идет по пути всех стран Восточной Европы, где с момента, когда рынок начал развиваться, двукратный рост наблюдался на протяжении трех-четырех лет».

АИЖК планирует рефинансировать в 2007 году стандартных ипотечные кредиты общей номинальной стоимостью 50 млрд. рублей. Другие представленные на рынке рефинансирующие организации, учитывая ежемесячный средний объем выкупа закладных в текущем году и приобретенный ими опыт секьюритизации, смогут рефинансировать не менее 45-60 млрд.

Макроэкономика

В 2006 году продолжился рост денежных доходов населения. За 10 месяцев 2006 года реальные денежные доходы выросли по сравнению с январем-октябрем 2005 года на 11,5%, в том числе реальная заработная плата - на 13,2%», - говорится в отчете Минздравсоцразвития, размещенном на сайте правительства РФ 25 декабря 2006 года. При этом по данным Росстата, инфляция в 2006 году составила всего 8,2%. Таким образом, это означает, что доходы среднестатистического гражданина обогнали рост цен.

Как отмечает Минздравсоцразвития РФ, росту реальных денежных доходов населения, в частности, способствовало установление с 1 мая 2006 года минимальной заработной платы в размере 1100 рублей, повышение ставок заработной платы работников федеральных государственных учреждений с 1 мая 2006 года на 15% и с 1 октября 2006 года на 11%, повышение на 15% денежного довольствия военнослужащих и приравненных к ним лиц, повышение с 1 апреля базовой части трудовой пенсии на 8,5%, страховой части трудовой пенсии - на 6,3% и с 1 августа - страховой части трудовой пенсии на 6,2%.

По словам главы МЭРТ Г. Грефа, инфляция с начала 2006 года накопленным итогом составила 8,8% и, скорее всего, по итогам года окажется вблизи границы официального прогноза (9%).

По заявлению главы МЭРТ Г. Грефа в ходе «круглого стола» промышленников России и ЕС, рост ВВП России в 2006 году составит около 7%. Напомним, официальный прогноз министерства на 2006 год по ВВП составляет 6,6%, и ранее представители МЭРТ, ЦБ, и вице-премьер А. Жуков высказывали мнение, что рост ВВП может оказаться выше – 6,7-6,8%. На наш взгляд, оживление в экономике в последние месяцы и особенно улучшение динамики инвестиций позволяют надеяться на то, что более оптимистичный прогноз МЭРТ оправдается Finam.ru.

В 2007 г. Банк России планирует снизить инфляцию до 6,5 - 8% (прогноз Грефа – 7-8%), а в среднесрочной перспективе – до 4-5,5%. Прогноз ЦБ РФ по темпам роста денежной массы (М2) на 2007 г. составляет 19-29%, денежной базы в узком определении - 16-24%.

По мнению аналитиков Finam.ru, планы по ускоренному росту тарифов естественных монополий с 2008 г. будут сдерживать устойчивое снижение инфляции. На основании принятых решений о значительном повышении внутренних регулируемых тарифов на газ и ускорения либерализации рынка электроэнергии МЭРТ планирует повысить прогнозы по инфляции (как минимум, на 0,3-0,5%, без учета роста инфляционных ожиданий). Между тем, ожидаемая стабилизация мировых цен на нефть и даже их умеренное снижение (вполне вероятно, что среднегодовая цена Urals окажется ниже предусмотренной в базовом сценарии $61/барр.) должно ослабить приток валюты в страну, что снизит давление на обменный курс рубля и сдержит рост денежного предложения. Кроме того, ослабление ожиданий по вынужденной ревальвации рубля может сократить приток спекулятивного краткосрочного капитала извне, дополнительно раскручивающего и укрепление рубля, и инфляцию. Мы считаем реалистичным удержание в 2007 году роста денежной массы в пределах 20-30%, прогноз по росту индекса потребительских цен составляет 8,5%. Однако реальный инфляционный эффект не ограничивается индексом потребительских цен, измеряемым Росстатом. Косвенно он проявляется в аномально высоких темпах роста цен на финансовые активы (ценные бумаги, недвижимость), создающих среднесрочные риски формирования спекулятивных пузырей.

Основные сдерживающие факторы

Основной проблемой развития ипотеки в России продолжает оставаться достаточно низкий уровень доходов граждан по сравнению со стоимостью жилья. Несмотря на заметный рост реальных доходов населения в текущем году, стоимость жилья увеличивается опережающими темпами.

За одиннадцать месяцев 2006 года цены на жилую недвижимость в региональных (областных) центрах выросли в среднем на 70-90 %. В некоторых городах (Нижний Новгород) еще до окончания года рынком достигнут двойной ценовой рост. По нашим данным средняя цена готового жилья в крупных российских городах (миллиониках) на конец 2006 года составила 1390 $/кв. м.

Стремительный рост цен, сокращение объемов строительства и усиление инвестиционного спроса на жилую недвижимость существенно ограничили предложение на рынке и сократили круг людей, имеющих возможность взять кредит в достаточном размере и купить интересующее их жилье. Отчасти такое сокращение было компенсировано ростом доходов граждан и либерализацией условий кредитования. В 2006 году многие банки в крупных российских городах фактически конкурировали за небольшое число платежеспособных клиентов.

По статистике банков-первичных кредиторов в Москве не менее 70 % одобренных заемщиков не могут своевременно найти подходящий им вариант квартиры и/или завершить сделку купли-продажи по причине недостатка предложения. На периферии этот показатель ниже (30-50 %), хотя острый дефицит квартир на вторичном рынке жилья наблюдается практически во всех российских регионах.

Индикаторы ипотечного рынка

Средние процентные ставки по ипотеке в 2006 году составляют: в рублях – 13 %, в иностранной валюте - 11 %.

По утверждению Йохана Йонаха (председатель правления Райффайзенбанка) (процентные): «ставки (по ипотечным кредитам) приближаются к своему минимуму и в ближайшее время, вероятнее всего, сильно опускаться не будут. Думаю, психологический рубеж в приобретении квартиры, а также других товаров в кредит россияне уже преодолели».

Согласно статистике АИЖК (со ссылкой на данные Росрегистрации и Госкомстата) в первом полугодии 2006 года доля сделок с использованием ипотеки составила 6 % от общего числа сделок купли-продажи. В Москве доля сделок с ипотекой равнялась 7,5%, в Московской области – 3%.

Наибольший процент сделок с использованием ипотеки был зафиксирован в Тюменской области, Ханты-Мансийском и Ямало-Ненецком АО: доля сделок с ипотекой на рынке недвижимости в первом полугодии 2006 года равнялась 25%. В числе лидеров также Алтайский край, где доля сделок с ипотекой оказалось равной 24%, Брянская область, Удмуртия и республика Саха – чуть более 15%, Башкортостан – 14%, Кубань – 7 %.

Меньше всего сделок купли-продажи с использованием ипотеки прошло в Северной Осетии – Алании, Ставропольском крае, Смоленской области – порядка 0,1-0,2% от общего числа.

В свою очередь, аналитики АН МИАН оценивают долю сделок с использованием ипотеки в Московском регионе в 30 % на рынке первичного жилья и 50-55% - на вторичном рынке. На рынке загородной недвижимости (Подмосковье), по их мнению, доля приобретений по ипотеке составляет не более 10-15%.

Начиная с III квартала прошлого года, когда цены на недвижимость динамично пошли вверх, начала расти и инвестиционная привлекательность данного рынка. Как явствует из аналитического обзора ЦМЭИ «БДО Юникон», реальная рублевая доходность жилой недвижимости в Москве в 2006 году увеличилась на 64,29 %. Однако в виду столь продолжительной тенденции роста частные инвесторы все сильнее и сильнее начали осознавать возможное изменение данной тенденции.

Рисковость сегмента для данной категории покупателей начала повышаться, и доля инвестиционных покупок в Московском регионе стала сокращаться. Это, в свою очередь, привело к абсолютному доминированию клиентов, приобретающих недвижимость «для жилья» АН МИАН.

Прогноз развития рынка розничных банковских услуг

Рынок банковских услуг в России можно считать весьма перспективным с точки зрения потенциала (в РФ активы банковского сектора составляют 42,5% от ВВП, в то время как в целом в государствах – новых членах Евросоюза этот показатель составляет 78.1%) и темпов роста (прирост активов банковского сектора России в январе-сентябре 2006 г составил 27,3 %, что на 2,2 процентного пункта выше аналогичного показателя 2005 г). Рентабельность банковского сектора в последнее время растет, однако привлекательность отечественного банковского сектора по-прежнему определяется не его конкурентоспособностью, а потенциалом роста в условиях отсутствия серьезного соперничества со стороны иностранных игроков. По сути, это и позволяет российским банкам получать высокую операционную прибыль SmartMoney.

Кредитование физических лиц остается одним из наиболее динамично развивающихся сегментов банковского рынка. Объем кредитов, предоставленных физическим лицам, увеличился за январь-сентябрь 2006 г на 52,4 % - до 1 трлн. 797,6 млрд. руб. Их доля в общем объеме кредитов, предоставленных банковским сектором, возросла с 18,5 % до 21,5 %, а их удельный вес в активах банковского сектора - с 12,1 % до 14,5 %. При этом объем ипотечных жилищных кредитов увеличился более чем в 3 раза, хотя их удельный вес в общем объеме предоставленных на 1 октября 2006 г кредитов физическим лицам составляет всего 8,9 %.

Вклады физических лиц в российских кредитных организациях за 9 месяцев 2006 г выросли на 21 %, в то время как за аналогичный период 2005 г - на 24,3 %. На долю вкладов по состоянию на 1 октября 2006 г приходилось 26,9 % пассивов банковского сектора.

Как отмечается в обзоре, опубликованном 14 декабря Центральным банком РФ, весь прирост вкладов физических лиц в январе-сентябре 2006 г был обеспечен за счет вкладов в рублях, которые увеличились на 30,7 %. В то же время вклады в иностранной валюте уменьшились на 2 %, что является следствием ускорения дедолларизации экономики в связи с укреплением национальной валюты. В результате доля рублевых вкладов в общем объеме вкладов физических лиц увеличилась за 9 месяцев 2006 г с 75,6 % до 81,6 %.

Снижение темпов прироста вкладов физических лиц по сравнению с соответствующим периодом 2005 г обусловлено повышением интереса населения к альтернативным направлениям вложений, в частности к вложениям в паевые инвестиционные фонды (/ПИФы/. Кроме того, на динамику вкладов физических лиц оказало влияние приобретение населением акций ОАО «НК "Роснефть» (ROSN).

Международное рейтинговое агентство Standard&Poors не ожидает банковского кризиса в РФ в среднесрочной перспективе, хотя и подтверждает потенциальную возможность возникновения нестабильностей в банковском секторе, отмечая большую актуальность риска ликвидности для банковского сектора в краткосрочной перспективе. По мнению эксперта S&P Е.

Трофимовой, показатели задолженности большинства компаний и населения не являются критическими, и при благоприятной ситуации в экономике не достигнут критических уровней в ближайшие годы. Основные риски для стабильности банковского сектора, по ее мнению, связаны с возможными кризисами доверия. Главный экономист российского представительства ВБ Джон Литвак не исключает возможности банковского кризиса в среднесрочной перспективе, но не видит реальной угрозы в данный момент. По его словам, на данный момент Всемирный банк удовлетворен тем, как развивается банковский сектор в России, однако спровоцировать кризис могут изменение цен на нефть, кризис доверия, ожесточенная конкуренция, а также рисковое поведение банков.

Прогнозируемые риски

На наш взгляд, ставка на бурный рост розничного кредитования может вызвать проблемы «плохих долгов» у банков в среднесрочной перспективе в случае ухудшения экономической ситуации в стране. Согласно исследованию агентства «Рус-рейтинг», уровень невозвратов потребительских кредитов за первое полугодие 2006 года вырос более чем на 35%. В то же время общий объем кредитов, выданных физическим лицам российскими банками за полгода, вырос всего на 16% и составил свыше 1,2 трлн. рублей.

Качество раскрытия банками информации оставляет желать лучшего. По данным ЦБ РФ, с начала года просроченная задолженность по кредитам, выданным населению, увеличилась с 1,9 до 2,5%. При этом достоверность этих данных не может не вызывать сомнение у регулятора, поскольку согласно представленной отчетности у работающих в России банков-нерезидентов этот показатель составляет 4-5 %. Показатель просрочки свыше 90 дней (NPL) по международным стандартам финансовой отчетности в Home Credit Bank составил на конец третьего квартала 2006 года 16 % (первого квартала – 14 %).

По данным главы Сбербанка Андрея Казьмина, объем просроченной задолженности в его банке составляет менее 1%. Согласно консолидированной отчетности по МСФО группы «Русский стандарт» в прошлом году доля просроченных кредитов составляла лишь 3,5%. Существенные риски, на наш взгляд, могут возникнуть для банков лишь при резком снижении мировых цен на энергоресурсы.

В то же время, по нашему мнению, есть риски резкого снижения банковской ликвидности через 2-3 года (в случае, если внешнеэкономическая конъюнктура несколько ухудшится, рекордный профицит торгового баланса России сократится из-за опережающего роста импорта, и одновременно увеличатся процентные ставки на мировых финансовых рынках). Пока ситуация угрозы не представляет, но на наш взгляд, Банку России следовало бы предусмотреть сценарий значительного сокращения ликвидности и разработать более эффективные механизмы системы рефинансирования банков.

По мнению Игоря Кузина, председателя совета директоров банка DeltaCredit: «Ни один западный инвестор не возьмет кредитный портфель, где соотношение кредит/залог будет больше, чем 80/20». Особенно когда это касается развивающихся стран. А российский рынок, хотя и глубок, вряд ли сможет справиться со всем объемом рефинансирования ипотечного кредитования. Поэтому многие банки - те, где первоначальный взнос меньше 20% или ссуды выдаются заемщикам с неподтвержденным доходом, будут в будущем очень сильно разочарованы, когда придет время привлекать большие суммы денег. Со временем игроки, не способные удерживать качественный портфель, будут «вымываться» с рынка. А те, кто умеет управлять рисками, останутся. То есть постепенно ситуация сама собой выровняется — это произойдет, когда бизнес станет массовым и портфели всех ипотечных банков пересекут критическую точку в $100 млн. Думаю, сегодняшняя тенденция будет продолжаться еще около года. Правда, если не сработают какие-нибудь другие факторы. Например, общая ликвидность в банковском секторе. Ведь сейчас кредитование в основном идет не за счет запланированных «длинных» денег, а за счет собственных средств, краткосрочных депозитов. Но мы все знаем, как чутко российская банковская система реагирует на любое исчезновение ликвидности. Независимо от того, связано ли это с иностранными инвесторами, налоговыми платежами, изменением политики ЦБ, любыми слухами. Сегодня ситуация сложилась очень благополучно. Хотя конъюнктура меняется очень быстро».

Дата публикации: 10:58 10 января 2007