Кто и как будет управлять нашим жильем

В последний день старого года введены в действие поправки*, уточняющие порядок выборов собственниками квартир формы управления домом и конкурсов, которые должны будут провести муниципалитеты, если собственники так с выбором и не определятся.

Напомним: в соответствии с Жилищным кодексом РФ владельцы помещений в многоквартирных домах наделены правом самим - на общем собрании - решать, кто будет управлять их домом: ТСЖ, управляющая организация или собственники жилья непосредственно. Какие "подарки" принесли поправки в закон определившимся и неопределившимся квартировладельцам и что их ждет в новом году? Разбираемся вместе с юрисконсультом Института экономики города Дмитрием Гордеевым.

ЦИФРЫ

Около 60% собственников помещений, по уточняющимся данным, определились со способом управления домом в столице к концу 2006 года. По некоторым округам цифры гораздо ниже. Скажем, согласно официальным данным по Центральному округу определившиеся там составляли всего 43%.

Ситуация 1

В вашем доме собственники квартир никаких собраний не проводили и никого выбирать не собираются

С 1 января этого года муниципальные власти столицы должны начать конкурс по отбору управляющих организаций для таких неопределившихся домов. Крайний срок проведения конкурсов определен новыми поправками - до 1 мая 2008 г. (ст. 2 Закона от 29.12.2006). После проведения конкурса ваш дом окажется под крылышком той организации, которую и выберет за вас муниципалитет.

До этого момента все будет оставаться как есть сейчас - дом будет обслуживать ваш нынешний ДЕЗ.

ВАЖНО!

Несмотря ни на что, за собственниками квартир остается право передумать и самим определиться со способом управления своим домом. В соответствии с дополненной ч.3 ст. 161 Жилищного кодекса они это могут сделать в любое время - основанием для перемен будет решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. (Что будет в этом случае с выбранной местной администрацией управляющей организацией, см. ситуацию 2.)

Ситуация 2

Местные власти выбрали вам управляющую организацию. Однако она не понравилась, и вы хотите другую

Предположим, после муниципального конкурса, например, с 15 марта этого года за ваш дом стала отвечать выбранная не вами управляющая организация. А вам она не понравилась. Скажем, расценки на ее услуги слишком высоки или перечень работ, указанный в договоре, как вы со временем поняли, вас не устраивает.

Вы вправе все-таки провести общее собрание собственников квартир и "переиграть" ситуацию.

Важный момент: созвать собрание вы можете в любой удобный вам момент. А вот перейти под крыло другой управляющей организации или сменить способ управления домом тут же не получится. Выбранный на муниципальном конкурсе управляющий должен отработать до конца очередного года с момента заключения договора (ч. 81 обновленной ст. 162 ЖК).

В нашем примере управляющая организация доработает до 15 марта 2008 года. И только тогда созданное собственниками ТСЖ или нанятая ими новая управляющая организация смогут приступить к своим обязанностям.

ВАЖНО!

Определившиеся собственники также имеют право передумать и сменить способ управления домом. Скажем, ликвидировать ТСЖ и нанять управляющую организацию напрямую или перейти на непосредственное управление.

Ситуация 3

Новая управляющая организация - выбранная вами или назначенная по итогам конкурса - работает из рук вон плохо

Если управляющая организация не выполняет обязательства, оговоренные в договоре, то согласно новым поправкам договор управления может быть расторгнут собственниками квартир по решению их общего собрания (ч. 82 ст. 162 ЖК) - ждать, пока УО доработает год, в такой ситуации не надо.

Существенный момент: речь здесь должна идти именно о нарушении условий договора. Если вы недовольны самим договором (скажем, заложенными там расценками на услуги УО) - см. ситуацию 2.

В чем разница между управленцами

Товарищество собственников жилья (ТСЖ)

Собственники помещений в доме создают эту организацию, избирают правление и через него распоряжаются своими деньгами. Нужно зарегистрировать ТСЖ как юридическое лицо, оформить документацию в Пенсионном фонде и Фонде социального страхования, Фонде медицинского страхования, открыть счета в банке и пр. Потом по желанию можно привлечь управляющую организацию, которая будет заключать договоры с обслуживающими и коммунальными организациями и контролировать их выполнение. В противном случае все придется делать самим.

ТСЖ может принять решение о создании резервного фонда на случай аварий и прочих бедствий. Распоряжаться взносами будут правление и председатель. Размер платы на капитальный ремонт и обслуживание дома устанавливают органы управления ТСЖ, а не мэрия.

Управляющая организация (УО)

Собственники могут решить привлечь по договору частную или муниципальную управляющую организацию. Частных управляющих пока немного, в основном они муниципальные - ДЕЗы.

Управляющая организация по договору управления будет отвечать перед собственниками за все работы и услуги по обслуживанию дома и за все коммунальные услуги.

Условия договора предлагают претенденты на управление, а собственники должны их внимательно изучить и, если с ними согласны, проголосовать на собрании. Выбирать управляющего, не понимая, что он будет делать и за какие деньги, неосмотрительно. Лучше не торопиться, а показать проект договора юристам, проконсультироваться в обществе по защите прав потребителей, обсудить с опытными и продвинутыми соседями. Тарифы на коммунальные услуги, как и прежде, будут устанавливать органы власти. А вот размер платы за содержание общего имущества (подвалы, крыши, стены, балконы, внутриподъездное оборудование) будет устанавливать общее собрание собственников.

Непосредственное управление

Можно "командовать" домом самим. Но непосредственное управление целесообразно в небольших домах, например, до 20 квартир. При этом ни ТСЖ, ни управляющей организации не будет. Собственники сами должны будут заключать договоры со всеми организациями, обслуживающими общее имущество (внутридомовые сети, крышу, стены и т. д.) и предоставляющими коммунальные услуги.

Дата публикации: 17:03 17 января 2007

Источник: bpn.ru