Новостройки догнали вторичный рынок

По итогам прошлого года на московском рынке жилья произошло беспрецедентное событие — из-за роста стоимости квартир в новостройках ценовая разница на рынке первичного и вторичного жилья сократилась почти в шесть раз. Причиной этого стали стремительное развитие ипотечного кредитования, введение Закона о долевом строительстве и увеличение числа покупателей инвестиционных квартир.

Ценовой перекос на рынке первичного и вторичного жилья во многом был вызван ситуацией с обманутыми дольщиками. Большинство потенциальных новоселов, пытаясь избежать рисков, связанных с возможным банкротством застройщиков, предпочитало покупать уже готовые к переезду квартиры. В результате высокого спроса резко подскочила стоимость квадратных метров на вторичном рынке. Похоже, теперь ситуация меняется.

В компании Vesco Realty утверждают, что по итогам прошлого года цены на рынке первичного и вторичного жилья выравнивались. «Сейчас разница между средней стоимостью предложения в новостройках и в старых домах составляет $60 за кв. м, что в 6,5 раза меньше показателей января-февраля, когда разрыв достигал $380–400»,— сообщила глава департамента городской недвижимости Vesco Realty Вера Лукина. По ее словам, в феврале прошлого года средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке достигала $2500 (в декабре $4200–4300), а на вторичном рынке — $3000 ($4140–4240 соответственно).

К нивелированию цен привели сокращение в первом полугодии 2006 года объемов новостроек, рост ипотечного кредитования и вступление в силу нашумевшего Закона о долевом строительстве, который, по мнению экспертов Vesco Realty, позволил сократить риски при нулевом цикле строительства. С такими выводами согласны не все участники рынка.

«Сейчас уровень ипотечных сделок не превышает 3–5%, так что говорить о значительном влиянии заемных средств на рынок жилой недвижимости не приходится»,— сокрушается директор по маркетингу агентства недвижимости «Агент 002» Ольга Побединская. По ее мнению, при нестабильности фондового рынка многие состоятельные граждане предпочитают вкладывать свои накопления в жилую недвижимость. В свою очередь глава департамента продаж компании IntermarkSavills Анжела Кузьмина считает, что говорить о влиянии Закона о долевом строительстве на цены преждевременно: «В 2006 году 70% застройщиков работали по старым контрактам, не попавшим под действие этого нормативного акта».

«Возможно, в сегменте эконом-класса ценовой разрыв и сократился, но в элитарном жилье разница все еще существенная»,— отметила заместитель гендиректора компании «Новый город» Наталья Ветлугина. С ней согласна и Анжела Кузьмина, которая прогнозирует в этом году 30–40-процентный рост цен на элитарное жилье в новостройках.

Как считают в Vesco Realty, еще одной причиной, вызвавшей подорожание квартир в новостройках, стала активность покупателей инвестиционных квартир. «По нашим данным, в среднем по рынку лишь 25–30% квартир, приобретенных на нулевом цикле, приходилось на конечных потребителей, тогда как остальное жилье скупалось для последующей перепродажи»,— констатирует Вера Лукина. «Это тревожный сигнал,— добавляет Ольга Побединская.— Снижение числа конечных покупателей приведет к тому, что из-за падения платежеспособного спроса инвесторы не смогут реализовать свои активы в недвижимости». Однако, по данным IntermarkSavills, не все так критично. «В 2006 году в сегменте элитарного жилья больше было конечных покупок, поскольку многие застройщики, работающие в премиум-классе, уже на начальном этапе выставляют цены, сопоставимые с ценами на готовые дома»,— утверждает представитель компании Анжела Кузьмина.