Доступная ипотека добила доступное жилье

В 2006 году общий объем выданных ипотечных кредитов в России составил порядка $5,5 млрд, что в два с лишним раза превысило показатель предыдущего года. При этом процент ипотечных сделок по сравнению с общим объемом сделок на рынке недвижимости остается невысоким (по различным экспертным оценкам, в России в настоящее время по ипотечным схемам приобретается лишь от 1,5 до 3,5% жилья). Сама по себе цифра $5,5 млрд - это тоже немного. Потенциальный спрос на ипотечные продукты в России составляет, по различным оценкам, от $20 до 50 миллиардов. Таким образом, и с этой точки зрения говорить о серьезном влиянии ипотеки на ситуацию на рынке недвижимости пока еще рано.

Рост цен на недвижимость (особенно в Москве) уже обогнал возможности ипотеки. Дело в том, что минимальный размер кредита, который сейчас достаточен для покупки квартиры в Москве - это $150000, а чтобы его получить, надо иметь доход в размере не ниже $5000, каковым могут похвастаться очень немногие. С ростом цен связан и тот факт, что стоимостные объемы рынка ипотеки растут, а количество ипотечных сделок - не особенно. В условиях ажиотажного роста цен продавцы отказывали ипотечным покупателям, сделка с которыми требует большего времени, а когда наступила относительная стабилизация цен, оказалось, что купить жилье даже с помощью механизмов ипотеки могут далеко не все желающие.

Условия смягчились

Все это происходило на фоне продолжавшегося в 2006 году смягчения уровня требований банкиров к заемщикам. Прежде всего, появились банки, которые стали выдавать ипотечные кредиты с нулевым первоначальным взносом (Внешторгбанк, "Банк Москвы", "Национальная ипотечная компания" и др.). Средние процентные ставки по ипотеке в 2006 году составили: в рублях - 13%, в иностранной валюте - 11 процентов. При этом у некоторых банков появились программы со ставками ниже уровня 10% годовых (например, "Национальная ипотечная компания" в 2006 году предложила программу с процентной ставкой 9% годовых в долларах США).

Связано это с тем, что падение платежеспособности просто вынудило банки искать способы сделать ипотечные кредиты более доступными. И это начинает давать результат. По крайней мере, по данным Внешторгбанка, предпринятые шаги позволили ему увеличить соотношение количества оформленных ипотечных сделок и общего числа одобренных заявок с 25 до 40 процентов.

Некоторые банки теперь уже дают согласие на кредит, если покупается квартира, участвующая в альтернативной сделке. Кроме того, некоторые банки соглашаются, чтобы созаемщиками по кредиту выступили не только супруги, а в число собственников входили дети. Появились и другие послабления: в частности, уменьшились сроки решения о выдаче кредита (у некоторых банков до суток), увеличилась максимальная сумма кредита.

Новые тенденции

Ипотечные программы сейчас имеются почти в двухстах банках, причем многие из них предлагает не одну, а несколько ипотечных программ. В 2006 году усилилась конкуренция среди ипотечных банков, постоянно появлялись новые ипотечные продукты, оттачивалась технология предоставления услуг, повышался уровень сервиса. В конкурентной борьбе выиграли те, кто понял, что надо повернуться лицом к клиенту. Естественно, по объемам ипотечного кредитования никто не смог потеснить лидеров - Сбербанк и Внешторгбанк, а вот на третью позицию вдруг вышел Москоммерцбанк, потеснив банк "ДельтаКредит", традиционно занимавший это место. Этот банк, выдавший в 2005 году кредитов на $1,5 млн., увеличил свои объемы до $578 млн., и сделал он это практически без рекламной кампании, а лишь за счет сервиса и быстроты обслуживания.

Еще одной важной тенденцией является то, что в 2006 году в залог банки начали брать практически всю имеющуюся недвижимость: землю, дорогие коттеджи, новостройки, квартиры в пятиэтажках, имеющиеся в собственности квартиры и т.д.

Многие банки начали экспансию в регионы, увеличилась доля ипотечных сделок на рынке загородного элитного жилья (здесь практически каждая пятая сделка происходила с привлечением механизмов ипотеки). В связи с изменениями условий ипотечного кредитования появилась и новая услуга - перекредитование. По разным оценкам, почти 60% тех, кто выплачивает ипотечный кредит, хотели бы снизить процентную ставку. Теперь это стало возможно, тем более что Гражданский кодекс позволяет перезакладывать имущество (в России перекредитование окупает себя, если разница в процентных ставках составляет не менее 2-3 процентов).

Побеждает прозрачный

Немаловажным моментом является и то, что в условиях острой конкуренции стала широко практиковаться недобросовестная реклама, и в этом деле умалчивание информации о дополнительных платежах стало одной из самых распространенных уловок.

В связи с этим в 2006 году были сделаны шаги в сторону повышения прозрачности рынка, а в текущем году планируется принять кодекс этики участников рынка, в результате чего каждый клиент будет точно знать, чего он вправе ожидать от потенциальных банков-кредиторов.

В 2006 году многие банки стали выкладывать кредитный договор на своих сайтах, в прошлом же эта информация становилась доступной клиенту лишь в день подписания договора. Кроме того, стало возможно получить почти всю информацию о дополнительных комиссиях и условиях досрочного погашения кредита. Прозрачность и достоверность условий постепенно становится нормой ипотеки, а банки, пытающиеся играть втемную, как это принято на рынке потребительских кредитов, неизбежно будут терять свою долю ипотечного рынка.

Дата публикации: 11:23 29 января 2007

Источник: bpn.ru