ЖКХ – заложник политиков

Сегодня на долю жилищно-коммунального комплекса России приходится около трети основных фондов страны. Много говорится о реформе ЖКХ, но качество обслуживания жилья и предоставляемых коммунальных услуг по-прежнему находятся на низком уровне. Почему так происходит? О причинах и следствиях многолетней реставрации жилищно-коммунального сектора рассказывает директор направления «Городское хозяйство» Фонда «Институт экономики города» Сергей Сиваев.

– Сергей Борисович, в чем заключаются основные цели и задачи реформы ЖКХ?

– Основных задач три. Главная из них – повысить эффективность работы жилищно-коммунального сектора, формируя здесь экономические, а не административные отношения. Дело в том, что в советский период сектор ЖКХ, по сути, работал как часть административной системы. Но современное развитие рынка и появление нормальных мотиваций, таких, как заинтересованность в получении прибыли и сокращении издержек, способствовали запуску рыночных механизмов.

Вторая задача связана с изменением форм собственности на жилищный фонд. До 90-х годов он практически полностью находился в руках государства. И сейчас необходимо провести его «разгосударствление» и передать эту сферу частным собственникам.

И, наконец, третья задача – оптимизация бюджетных расходов на ЖКХ. До сих пор значительная часть расходов в этой сфере – это не расходы потребителей, а расходы бюджета. Причем часто получается, что бюджет помогает не бедным, а богатым, тем, у кого, допустим, больше площадь квартиры. А надо не дотировать стоимость ЖКУ, а оказывать адресную помощь тем, кто имеет низкий доход. Правильность этих целей никто не оспаривает. Но многое не удалось сделать. Сейчас нужно понять почему.

– Как проходило реформирование и почему не удалось его завершить к 1998 году, как планировалось?

– Действительно, в 1993 году было принято решение, что отрасль нужно реформировать за пять лет, к 1998 году. Но в 1996 году Госдума РФ эту политику изменила, и в 1998 году, после финансового кризиса, когда инфляция пошла вверх высокими темпами, тарифы на ЖКХ замерли на два года. Это была реальная поддержка для населения, но за счет коммунального сектора: за счет износа его основных фондов, снижения зарплат в отрасли и обострения многих других проблем.

– Получается, что ЖКХ стало заложником политической системы в стране?

– Именно так. В 1992 году, в период «шоковой терапии», было принято политическое решение, что жилищно-коммунальный сектор будет выполнять роль «социальной подложки». Было решено продолжить активное бюджетное финансирование отрасли. Оно даже какое-то время нарастало из-за инфляции и деноминации реальных платежей. С тех пор в каждом политическом цикле тема ЖКХ рассматривалась как предмет открытого политического торга. Из-за этого многие принципиальные решения, связанные с проведением более жесткой политики в сфере ЖКХ, неоднократно откладывались.

– А как отражается на общей ситуации в отрасли наша модель управления жильем?

– Сегодня порядка 80 процентов жилья в многоквартирных домах страны приватизировано. Это значит, что основным собственником квартир является не государство, а частные лица. Но психологически мы до конца этого не понимаем. Трудно осознать, что многоквартирный дом принадлежит не только вам, но и всем вашим соседям, что нужно придумать некую систему принятия общих решений, чтобы дом содержался хорошо и нанять кого-то квалифицированного для управления домовым хозяйством.

Наши люди не готовы заказывать услуги, связанные с содержанием собственного дама. Они привыкли по всем проблемам, вплоть до текущих крыш и затопленных подвалов, апеллировать к власти. Так что одна из основных проблем сегодня – сформировать новую психологию потребителя. И дать людям возможность выбрать управляющую компанию самим.

– Пока альтернатив здесь немного, поскольку долгие годы была монополия заказа и монополия исполнения…

– Да. Но ситуация постепенно меняется. За последние два года система предложения в этой экономической нише начинает формироваться. В Петербурге и вообще во всех крупных городах России есть организации, которые пытаются этот рынок занять. Часто они испытывают активное противодействие со стороны местных администраций, которые параллельно формируют карманные структуры, чтобы удержать в руках монополию этого бизнеса. Здесь, кстати, есть серьезные претензии к государству. Главная из них заключается в том, что пока государство отвечало за жилищный фонд, оно не обеспечивало его нормального восстановления – капитальные ремонты не проводились и потребность в них колоссальная. В этой ситуации собственники говорят, что готовы взять на себя управление, если государство свою долю обязанностей выполнит. Поэтому очень важно, чтобы государство решило этот вопрос как можно быстрее. Но эта тема до конца сегодня не проработана и, на мой взгляд, это серьезно сдерживает инициативу людей.

– А чем дом в Европе отличается от нашего, русского?

– Конструктивно ничем. Но зато есть серьезные отличия в правовом статусе этого дома. В любом западном праве первична общая собственность на земельный участок. Из него произрастает общая собственность на те строения, которые на этой земле находятся. Дом называется кондоминиумом потому, что полностью является общедолевой собственностью, а отдельные его элементы используются конкретными людьми. Если исчезает ваше строение, вы все равно остаетесь совладельцем земельного участка и можете им как-то распоряжаться. У нас правовая конструкция совсем иная. У нас первично право на приватизированную квартиру.

Грубо говоря, кубы воздуха где-то на шестом этаже могут быть частными, а земля под домом при этом остается в муниципальной собственности. И если исчезает шестой этаж, его бывшие владельцы остаются бесправными. Так, во всяком случае, было до недавнего времени. Сейчас ситуация законодательно меняется.

– А чем западная модель управления домом отличается от нашей?

– На Западе вы не можете жить в кондоминиуме и не входить в ассоциацию собственников жилья, поскольку это инструмент управления домом. А в нашем законе о ТСЖ было определено, что товарищество собственников – общественная добровольная организация. У нас появляется немыслимая конструкция, когда вы можете быть членом ТСЖ, а можете и не быть им – по желанию.

Кстати, то, что мы имеем на практике, вообще не кондоминиум. Конструкция наших домов – это частная собственность на отдельные клеточки и общедолевая – на места общего пользования. А кондоминиум – это просто общедолевая собственность. И все. Без наличия частных вкраплений. И если вы сейчас посмотрите Жилищный Кодекс, то увидите, что слово «кондоминиум» оттуда исчезло. Потому что то, что есть у нас – нечто ранее не существовавшее в мире. Название этому явлению пока нет.

– А пренебрежительное отношение соседей к общей собственности проистекает из того, что «это все общее и ничье»?

– Думаю, здесь, скорее, правовая коллизия, чем содержательная. В любом кондоминиуме люди понимают, что состояние их дома – это их капитал. Это ликвидный актив – он имеет цену и его можно продать. У нас в психологии собственника этого нет.

Использовать жилье как капитал было не в советских традициях. Сейчас потихоньку мы понимаем, что жилье можно продавать, меняя свои бытовые условия. Но основная масса людей все же не воспринимает дом как капитал и не заинтересована в его усовершенствовании ради того, чтобы чувствовать себя богаче.

– А как Вы оцениваете Жилищный Кодекс? В каком направлении стоило бы его усовершенствовать?

– Я не могу быть до конца объективным в оценке кодекса, поскольку был одним из его разработчиков. Но я соглашусь с тем, что целый ряд вопросов, освещенных в этом документе, требуют доработки. Но Кодекс непротиворечив и дает вполне ясные импульсы и посылы. Его принятие было огромным толчком вперед для развития нормальных правоотношений в отрасли ЖКХ. Теперь у нас есть ясное представления о векторе развития жилищной сферы. Это принципиально важно.

Дата публикации: 11:28 30 января 2007

Источник: bpn.ru