За январь 2007 года цены на первичном рынке московского жилья практически не изменились

В Москве январь является традиционным периодом времени для повышения цен на жилье застройщиками и их правомочными представителями. Однако в январе 2007 года повышения фактически не произошло, поскольку цены предложения на первичном рынке выросли в среднем на весьма незначительную величину - всего 0,2%.

Если вспомнить, как менялись застройщиками цены в 2006 году (в том числе и в январе месяце), эта цифра вряд ли может быть принята во внимание. А о росте цен предложений на первичном рынке Москвы говорить некорректно, поскольку застройщики достаточно активно предоставляют скидки (до 5-7% от заявляемых цен предложений) реальным покупателям жилья.

Причины постепенного замедления роста цен на первичном рынке, а затем - стабилизации и начала их снижения уже хорошо известны. Связаны они с несоответствием факторов спроса и предложения на вторичном рынке (цены предложений не соответствуют качеству жилья, платежеспособный спрос возрос незначительно и во многом компенсировался ростом цен на основные товары и услуги, а также существенной доле так называемых инвестиционных сделок), которые стали характерны и для первичного рынка. Оба эти рынка взаимосвязаны, хотя и развиваются по разным экономическим моделям. Поэтому стабилизация ценовой ситуации на вторичном рынке с явно наметившейся тенденцией снижения цен, вызвала аналогичные процессы и на первичном рынке московского жилья.

Если застройщики Москвы будут повышать цены на жилье, его потенциальные покупатели непременно обратят свои взоры на вторичный рынок, либо на рынок жилья Подмосковья. Хотя в Подмосковье все еще продолжается процесс повышения цен застройщиками, вызванный «вытеснением» платежеспособного спроса на жилье из Москвы, в ближайшие месяцы и этот рост цен предложений, скорее всего, остановится.

С теоретической точки зрения последние инициативы московских властей по введению протекционистских мер для обеспечения жильем москвичей должны способствовать новому ценовому витку на первичном рынке жилья уже в ближайшие месяцы. Напомним, что московская власть существенно увеличила долю квартир, предназначенных для выполнения различных социальных программ, а также ввела новый порядок взаимодействия с застройщиками, зависящий от лояльности застройщиков при продаже квартир к «коренным» москвичам, что фактически сокращает долю коммерческого жилья на первичном рынке, т.е. количество квартир, поступающих в свободную продажу.

Однако, с большой степенью вероятности, на практике этого не произойдет, поскольку цены на жилье в столице «оторвались» от уровня платежеспособного спроса, что привело к снижению суммарного финансового потока у сильных игроков рынка. Для восстановления приемлемого уровня деловой активности (фактически – суммарного финансового потока) необходима коррекция цен (их снижение) на жилье в столице. По оценке наших экспертов минимальный размер этой коррекции должен составить не менее 10-15% от существующих цен.

В некотором снижении цен на жилье заинтересованы не только профессиональные участники рынка, но и политики, у которых наступает предвыборная пора, которую они должны использовать для роста рядов своих сторонников. Голоса последних будет легче получить только с помощью социальной составляющей своих действий, пусть даже ограниченной только соответствующими заявлениями…

Пока же ценовая ситуация на первичном рынке московского жилья остается достаточно стабильной. Профессиональные участники рынка осуществляют контролируемое ими снижение цен реальных сделок и этот процесс будет продолжаться. В январе 2007 года цены на быстровозводимое жилье изменились по округам в пределах -0,5 - +1,3%, при этом сразу в трех административных округах изменение цен не было зафиксировано (0%). Цены на жилье бизнес-класса изменились в зависимости от административного округа в больших пределах -1,8% - + 2,1%.