На чем споткнулась ипотека?

Государство, желая сделать ипотечное кредитование доступным большинству россиян, не хочет рисковать деньгами. Предпочитает, чтобы это делали другие. В случае с ипотекой дать деньги на срок около 10 лет могут только иностранные инвесторы. Не исключено, что их деньги — это средства из стабилизационного фонда России, которые правительство страны вложило в ценные бумаги других государств, не доверяя родным предпринимателям.

В сложившихся условиях кредитования большинству граждан кредиты на покупку жилья недоступны. Слишком маленькие у них доходы, чтобы рассчитаться по долгам. Согласно социологическому исследованию «Той-Опинион», только 9% россиян рассматривают возможность покупки жилья в кредит. Рассчитывают на ипотечное кредитование люди в возрасте от 20 до 30 лет, руководители среднего звена со средним и высоким уровнем доходов.

Людей не устраивают предлагаемые кредитными организациями условия: сумма кредита, процентные ставки по нему, требование подтвердить доходы, которые, по сложившейся в России практике, теневые. И это, пожалуй, главное ограничение развития ипотеки. Зарплата «среднестатистического» жителя страны — $250 и ниже. Заемщику, чтобы получить кредит под минимальные проценты на покупку однокомнатной квартиры и рассчитаться по нему, нужно иметь доход, по меньшей мере, около $800 в месяц, чтобы половину этих денег отдавать банку, а на оставшиеся жить.

Как следствие емкость ипотечного рынка в России ничтожно мала. По словам председателя правления ЗАО «Райффайзенбанк Австрия» Мишеля Перирена, она составляет около $500 млн. Примерно 15% от этого объема приходится на Петербург. «Это ничто», — считает Мишель Перирен. И он прав. Ежегодный объем продаж жилой недвижимости в России оценивается аналитиками в $10 млрд., из них $1-1,5 млрд. приходится на Петербург.

И все эти квартиры могли бы продаваться в кредит, если бы доходы россиян были повыше, а процентные ставки пониже. Сейчас банки выдают кредиты на покупку жилья под 11-16% годовых в рублях. При таких ставках через десять лет покупатель вернет банку двойную стоимость квартиры. Таких щедрых мало. «Реально люди гасят ипотечные кредиты в среднем через 3,5 года», — говорит аналитик рейтингового агентства Standard&Poor`s Ирина Пенкина. По ее мнению, причина досрочного погашения кредита в том, что заемщики не уверены в завтрашнем дне. Высокие процентные ставки тоже торопят кредитополучателей рассчитываться по долгам. Все это говорит о том, что риск невозврата долга есть, но он минимальный. Для российского человека жилье — это все, а всем рисковать он не будет.

Созданное государством ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» («АИЖК») пока не развернулось в полную силу. При помощи его дочерней структуру в городе на Неве — ОАО «Санкт-Петербургское ипотечное агентство» — не выдало ни одно кредита.

Соглашение о взаимодействии в области развития ипотечного кредитования с «Санкт-Петербургским ипотечным агентством» пока подписали 19 банков. По этому соглашению задача банка — найти покупателя квартиры и выдать ему кредит в рублях, в размере не менее 30% и не более 70% от рыночной стоимости приобретаемой квартиры, на срок до 25 лет, под 15% годовых. После этого в течение недели ипотечное агентство выкупает у банка кредит. То есть возвращает ему деньги, которые он дал заемщику.

Первые два кредита по этой схеме должны быть выданы на следующей неделе. По словам заместителя генерального директора ОАО «Санкт-Петербургское ипотечное агентство» Сергея Милютина, ноябрь — разгонный месяц. «В дальнейшем мы планируем ежемесячно выкупать 5-10 кредитов. Каждый на сумму в среднем $40 тысяч», — говорит он.

Деньги «Санкт-Петербургское ипотечное агентство» берет у федерального «АИЖК». Оно привлекает средства на открытом рынке путем выпуска облигаций. По словам генерального директор ОАО «АИЖК» Александра Семеняка, в этом году «АИЖК» планирует рефинансировать ипотечные кредиты на общую сумму 4 млрд. руб., а в следующем году этот показатель будет увеличен до 12 млрд. руб. Но это тоже капля в море — эта сумма составляет 4% емкости российского рынка недвижимости. Причем двенадцатимиллиардной отметки удастся достичь, если государство согласится выступить гарантом по выпускаемым «АИЖК» облигациям.

Застройщики и их кредиторы не собираются сидеть сложа руки, дожидаясь возвращения спроса двухгодичной давности, когда цены на жилье были почти вдвое ниже, чем сейчас, и россияне охотно вкладывали сбережения в строительство домов. За счет внедрения программ ипотечного кредитования строящихся домов застройщики планируют увеличить продажи квартир на 10-15%, так как стоимость строящейся квартиры ниже сданной в эксплуатацию. Так на прошлой неделе ЗАО «Райффайзенбанк Австрия» и строительная компания «Петербургстрой Skanska"объявили о запуске в Петербурге программы по кредитованию граждан на покупку строящегося жилья. До этого банк кредитовал лишь приобретение жилья на вторичном рынке. Схожую программу два с половиной месяца назад уже запустило ОАО «Промышленно-строительный банк». В партнеры банк взял строительную компанию «Северный город».

Усилия банкиров и строителей по пропаганде ипотечного кредитования не проходят даром. Количество покупаемого в кредит жилья растет. Но все равно число таких сделок пока ничтожно мало по сравнению с тем, что могло бы быть. «С января по июнь 2004 года количество «ипотечных» клиентов составляло примерно 1% от общего числа клиентов нашего агентства. С июня по август количество клиентов постепенно увеличилось до 3-4%. В начале сентября произошел резкий всплеск. Сейчас количество покупателей, решающих свои проблемы через ипотеку, достигло 8%», — говорит директор департамента «Ипотечное кредитование» АН «Бекар» Алексей Кошелев.

Привлечение клиентов для банкиров не главная проблема в ипотеке. Их больше беспокоит дефицит «длинных» денег на срок 10 и более лет внутри страны. Основной источник долгосрочных ресурсов у отечественных кредитных организаций — иностранные финансовые институты, такие как американская правительственная корпорация по размещению частных инвестиций — OPIC и член группы организаций Всемирного банка — «Международная финансовая корпорация» (International Finance Corporation). Именно она в конце 2003 года выделила «Райффайзенбанку» на ипотечное кредитование в России $80 млн. сроком на 10 лет.

Проблему «длинных» денег для банков можно было бы решить за счет стабилизационного фонда. В нем уже скопилось более $19 млрд. Однако государство не хочет выделять средства на ипотечное кредитование, предпочитая изымаемые у нефтяников деньги вкладывать в ценные бумаги и валюту других государств, поддерживая, таким образом, не российскую экономику, а экономику других стран. Хотя инвестиции в строительный бизнес дадут мощный импульс развитию многих отраслей промышленности страны.

Рост спроса на жилье повлечет за собой подъем производства в других отраслях. Ведь создание полноценного жилья требует цемента, кирпичей, металлов, пластика, стекла и прочего. Для увеличения объемов строительства компаниям потребуется новая техника (башенные краны, бетономешалки и прочее), которую строители пока приобретают не очень охотно, предпочитая брать в аренду старые машины. Купив жилье, граждане начинают обставлять его мебелью и бытовой техникой.

Дата публикации: 09:32 22 ноября 2004

Источник: bpn.ru