Что тормозит развитие ипотеки: реальные преграды или просто фобии?

О развитии ипотечного кредитования в последний год сказано немало. Все больше банков вводят у себя ипотечные программы, постепенно реформируется сфера банковской деятельности. Ивсе-таки разговоры о массовой ипотеке сегодня не более чем сотрясание воздуха. Основной фактор, который принято винить в подобном положении, — высокие проценты. Еще недавно ставка 16%годовых считалась если и не слишком выгодной, то вполне естественной.

Сегодня мы наблюдаем существенное снижение порога. Появились банки, опустившие планку практически до 10%, что существенно приближает ее к размеру инфляции. Более того, это цифракруглая и в сознании потенциальных заемщиков знаковая. Но приведет ли уменьшение ставки к принципиальным изменениям? Способно ли оно преодолеть инерцию вялого развития ипотеки вРоссии? Влияния одного фактора, по-видимому, недостаточно. Важны и другие обстоятельства, заставляющие потенциальных росcийских заемщиков не слишком торопиться в кредитную кабалу дажев том случае, когда она помогает решить один из самых главных российских «недугов» — жилищный вопрос...

Нереальные цены и реальные зарплаты

Не хотелось бы в очередной раз сетовать на то, что в России все «не как у людей», но, видимо, придется. Просто нельзя не упомянуть об огромном несоответствии, существующем междуценами на столичную недвижимость и доходами наших сограждан. В самом деле, по стоимости жилья Москва входит в пятерку мировых лидеров, а по уровню доходов населения очень серьезноотстает. Исходя из этого первый и главный вопрос, возникающий у потенциального заемщика, — на какую сумму кредита можно рассчитывать. Что ж, нет ничего проще.

Открываем один из ипотечных калькуляторов, имеющихся на сайтах многих банков, и набираем несколько контрольных цифр. Предположим, семья из трех человек (муж, жена, ребенок)располагает совокупным доходом $1500 в месяц. $1000 из них зарабатывает глава семейства — это выше среднего по Москве, и еще $500 приходится на долю жены. Исходя из этих и ещенескольких не столь существенных показателей калькулятор выдаст сумму, равную $75 тыс. Реально ли купить за эти деньги квартиру в Москве? Вряд ли, причем максимум, на что приходитсярассчитывать (с учетом того, что помимо собственно суммы кредита семья вносит 30%-ный первоначальный взнос), — это однокомнатная квартира в «хрущевке» на окраине Москвы или небольшая«двушка» в Серпухове или Клину.

Итак, даже при наличии средних заработков стоит рассчитывать лишь на приобретение самой дешевой квартиры в Москве. Нужно ли говорить, что преобладающая часть населения лишена дажетаких доходов, а значит, и при сравнительно низких процентах не рассчитывает приобрести жилье в кредит?

Дорого или накладно? Проблема первого взноса

Однажды мне довелось искать оборудование для каминов. Один знакомый, профессиональный печник, помог найти все необходимое по очень низкой, как он утверждал, цене. Помню удивление ивозмущение, когда выяснилось, что за какие-то «железки» нужно выложить около $1000. «Но это же страшно дорого!» — пыталась я отбиваться. «Ты неправильно говоришь.

Вот эти самые«железки» совсем не дороги: в Англии за подобное оборудование пришлось бы заплатить в три–четыре раза дороже. То, что я предлагаю, — очень качественный и сравнительно недорогой товар.Хотя допускаю: для тебя покупка очень накладна. Ведь таких средств, как я понимаю, нет?» — резонно возразил мой приятель.

Эта история наглядно иллюстрирует сегодняшнюю ситуацию с первоначальным ипотечным взносом. В некоторых отечественных банках он составляет всего 10% суммы кредита. Много это или мало?В западных странах, имеющих развитую систему ипотечного кредитования, принято давать кредиты при наличии у заемщика около 30% общей суммы, что страхует банки от известных рисков. Такчто утверждать, будто размер первоначального взноса в России слишком высок, несправедливо.

Однако у вопроса есть и другая сторона: это возможности заемщиков. На сегодняшний день онитаковы, что для большинства москвичей (не говоря уже о провинциальных жителях) накопить сумму даже $10 тыс. довольно проблематично.

Это обстоятельство учитывают некоторые отечественные банки, предусмотревшие двухступенчатую систему кредитования. Вместо одного заемщик получает два последовательных займа. Первыйвыдается на срок, необходимый для погашения первоначального взноса. Как только сумма оказывается уплаченной, банк выдает второй кредит — для полного расчета за квартиру. По-видимому,такая система — хороший выход как для банков, заинтересованных в привлечении клиентов, так и для заемщиков, испытывающих серьезные сложности с первоначальным накоплением.

Ту же сумму, в тот же день. И так десять лет

Подсчитано, что для погашения ипотечного займа в среднем семье приходится отдавать от 40 до 60% ежемесячного дохода. В денежном выражении это около $600 при кредите, составляющемупомянутые $75 тыс. И так будет продолжаться не год и не два — минимум десятилетие! Что и говорить, впрячься в такую упряжку под силу разве что молодым, здоровым, готовым каскетическому существованию и психологическому напряжению людям. Много ли таких насчитывается в России?

Согласно исследованиям фонда «Общественное мнение», проведенным в 44 регионах, выяснилось: только 23% опрошенных допускают дерзкую мысль об ипотечном кредите. И лишь 4% из них всостоянии выплачивать более 10 тыс. руб. ежемесячно.

Попытаемся осмыслить эти цифры. Получается, что в категорию потенциальных заемщиков попадает только каждый четвертый житель России. И только один из 25 таких «счастливцев», вероятно,потянет ежемесячные выплаты для погашения кредита.

Новостройка: мечта или реальность?

Какое жилье лучше приобрести по ипотечной программе? Разумеется, новое. Так нередко рассуждают неискушенные люди, решившие воспользоваться ипотекой. Коли настраиваться на многолетнеепогашение обременительного долга, куда лучше заполучить в награду за муки действительно что-то стоящее и современное, а не какой-то «сэконд-хенд». Сложно утверждать за всех, но мне нераз приходилось слышать подобное рассуждение. Однако и в таком вопросе будущего заемщика подчас ожидает разочарование.

Дело в том, что пока кредиты на покупку жилья в новостройке выдают немногие организации: Сбербанк, Абсолют банк, Внешторгбанк, ДельтаКредит, Райффайзенбанк и Газпромбанк. Прежде чемспешить в них за кредитом, скорее всего стоит приготовиться к тому, что не все предложенные условия будут хороши. Например, во Внешторгбанке ждет неприятный сюрприз — очень высокаяставка, составляющая 15–16% годовых. Никаким снижением процентов здесь не пахнет.

Одно немного утешает: после оформления квартиры в собственность ставка существенно снизится (в долларах — до 10%). Соискателю кредита под новостройку проще всего будет в Абсолютбанке: тут несложная система оформления и сравнительно либеральные ставки — от 12,5 до 13,5%.

«Вторичка»: поиск сложен, успех не гарантирован

Полагаясь на ипотеку, взоры все-таки лучше обратить на вторичное жилье: и сделка пройдет проще, и проценты окажутся несколько ниже. Однако здесь поджидают проблемы иного рода.После получения разрешения на кредит дается ограниченное время для поиска подходящей квартиры. При неизбежных задержках возникают некоторые осложнения, но это даже не главное.Основная проблема заключается в том, что самыми востребованными на вторичном рынке часто оказываются недорогие однокомнатные квартиры. То есть именно те, что реально потянуть приминимальной сумме кредита.

Но если на облюбованный заемщиком объект найдутся другие желающие, то шансы «ипотечного» покупателя окажутся невелики. И совсем не по вине банка. По старинке, из-за недоверияпродавец с большой вероятностью предпочтет избежать участия в кредитной сделке.

Страхи и прочие барьеры

«Кинут, обманут, оберут!» — кому не знакомы такие понятные и нехитрые мысли. Так уж устроен маленький человек в России, стране с неразвитой демократией и несовершеннымигосударственными и коммерческими институтами. Безосновательно?

Пожалуй, нет. Еще не забыты 1990-е годы, когда только появились многочисленные коммерческие банки. Еще памятен дефолт,уничтоживший львиную долю сбережений наших сограждан. Можно вспомнить множество больших и мелких событий, объясняющих, почему в России не принято доверять ни банкам, ни государству,призванному охранять благополучие (в том числе и финансовое) своих подданных. Однако отвлечемся от прошлого. Попробуем разобраться по существу, почему наши соотечественники не решаютвзять ипотечный кредит даже в том случае, когда и необходимость налицо, и средства позволяют.

Первое и существенное опасение звучит так: вдруг банки как-нибудь, да кинут? Как? А бог его знает, ведь не раз уже такое случалось. Разбираться по существу? А зачем? Не такой яумный, чтобы заполнять хитроумные анкеты и разбирать всякие договоры. Спросить помощи специалистов? Тоже не верю — у них одна шайка.

Более спокойные и просвещенные сограждане все-таки удосуживаются разобраться, что предлагает ипотека. И тогда начинаются вопросы иного рода. Дают под низкий процент? Не верю,наверняка как-нибудь незаметно, но все равно обдерут. На тех же дополнительных платежах: страховках, взносах и пр. Согласитесь, при такой вот нервной системе и психологии любыеинициативы и начинания в России обречены на застой.

Что поможет решить проблемы?

Для развития инициативы необходимо экономическое и финансовое просвещение. Ведь именно оно формирует менталитет, необходимый людям, способным использовать новые жизненныевозможности, в том числе и ипотеку. История располагает уникальным примером, когда нововведение вошло в обычай буквально за месяцы. Проблема заключалась в том, что жители Франциирешительно не желали есть картофель, дешевый и питательный продукт, привезенный из Латинской Америки. И тогда король издал указ: засадить поля этим растением, огородить их и тщательноохранять. «Раз охраняют, значит, что-то ценное», — решили многие люди и начали пробираться на огороды, воровать корнеплоды, варить и есть.

Кабы подобный эксперимент провели в России, наверное, до последних дней мы так и питались бы исторической пареной репой. Инертность и лень, свойственные некоторым нашим согражданам,заставляют упускать многие шансы, которые предлагает жизнь. А когда возникает необходимость принимать какое-либо рискованное решение, российский обыватель, как известный персонажчеховского рассказа, предпочитает заткнуть уши ватой, надеть темные очки и застегнуться на все пуговицы: «Как бы чего не вышло»!

Любое новое явление при таком характере, как известно, если и не принимается в штыки, то встречает неизбежное равнодушие, внедряется и укореняется очень долго. Так что по большомусчету дело даже не в чудовищных социальных противоречиях, не в банках, не в процентах и выгодах. Можно многое изменить, но ничто не сдвинется с места, пока не будет усвоена простаяистина, простой урок: «Хочешь изменить мир — начни с себя. Сам не заметишь, как жизнь вокруг начнет меняться к лучшему».

Елена Хуснулина, директор ипотечного центра агентства недвижимости «Домострой»:

— Рынок ипотечного кредитования в России развивается стремительно: по данным ФРС, в 2006 году было зарегистрировано почти в два раза больше ипотечных сделок, чем в 2005 году, растети количество игроков на этом рынке — прежде всего ипотечных банков, ипотечных брокерских компаний. Но тем не менее темпы роста могли бы быть и выше. И мешают развитию ипотечногокредитования не высокие процентные ставки (ставки сегодня вполне приемлемы — от 9% годовых в валюте и от 11% в рублях) и наличие первоначального взноса (есть банки, предоставляющиекредиты в размере 100% стоимости приобретаемого жилья). Главным сдерживающим фактором является высокий уровень цен на жилье, что в комплексе с невысокими и непрозрачными доходаминаселения делает недоступной покупку жилья для большинства граждан. Кроме того, сложившаяся ситуация с застройщиками, не имеющими возможности работать в соответствии с 214-ФЗ, ещеболее усугубляет дисбаланс между спросом и предложением и не оставляет надежды на снижение цен на жилье.

Дата публикации: 13:33 14 февраля 2007

Источник: bpn.ru